W przypadku różnicy między rzeczywistą powierzchnią lokalu, a projektowaną powierzchnią oznaczoną w umowie deweloperskiej, między nabywcą a deweloperem może nastąpić dodatkowe rozliczenie ustalonej ceny. W przypadku, gdy powierzchnia lokalu oddanego do użytkowania pozostaje mniejsza aniżeli pierwotnie planowana, należy rozważyć możliwość stosownego obniżenia ustalonej ceny.
Przystępując do zawarcia tzw. umowy deweloperskiej, tj. umowy, której ramy określa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nabywany lokal najczęściej pozostaje w budowie, a określenie jego dokładnych wymiarów jest niemożliwe. Główny cel tego typu umowy to zabezpieczenie interesu nabywcy, który podejmuje określone ryzyko finansowe, dokonując wpłaty zaoszczędzonych środków lub zaciągając kredyt na zakup lokalu, który jeszcze nie istnieje.
Po stronie nabywców pojawiają się jednak wątpliwości – co w sytuacji, gdy oddany do użytkowania lokal, którego prawo własności będzie miało zostać przeniesione na nabywcę, będzie różnił się od pierwotnego opisu określonego w umowie deweloperskiej oraz prospekcie informacyjnym? Wątpliwości te dotyczyć mogą przeróżnych kwestii, które w mniejszym lub większym stopniu mogłyby wpłynąć na podjęcie decyzji o wyborze danego lokalu. W przypadku istotnych różnicy między mieszkaniem pierwotnie oferowanym, a mieszkaniem oddanym do użytku, możliwe jest odstąpienie od umowy, co w praktyce powoduje powstanie takiego stanu jakby umowa nigdy nie została zawarta. Niniejsze opracowanie skupia się jednak wyłącznie na problemie związanym z nieznaczną różnicą między rzeczywistą powierzchnią lokalu (po oddaniu go do użytkowania), a powierzchnią opisaną w umowie deweloperskiej, będącą pierwotnym wyznacznikiem ceny nabywanego lokalu.
Powierzchnia wskazywana w umowie deweloperskiej determinuje przecież ustalenia związane z ustaleniem ceny lokalu, a często też ustalenia dotyczące zaciąganego kredytu lub wysokości uzyskiwanej pomocy z rządowego programu Mieszkanie dla Młodych.
Odnosząc się do problemu opisywanej różnicy powierzchni koniecznie należy wspomnieć o niedawnym sporze, prowadzonym przed Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a który dotyczył postanowienia umownego, zgodnie z którym nieznaczne różnice między powierzchniami lokalu projektowanego a oddanego do użytku, mogą być podstawą do odstąpienia od umowy przez nabywcę. Postępowanie dotyczące dopuszczalności stosowania tego typu postanowień umownych sięga do czasów sprzed wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej, a zakończone zostało ostatecznie w 2015 roku wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie. Opisywany spór zakończył się sukcesem Polskiego Związku Firm Deweloperskich przez uznanie, że umowy z konsumentami mogą przewidywać postanowienia co do niewielkiej tolerancji w powierzchni, która ostatecznie nie pozwala na odstąpienie od umowy. Dopuszczalność niewielkich różnic związana jest między innymi z trudnym do przewidzenia przebiegiem samej budowy.
Przywołane orzeczenie, korzystne dla deweloperów, należy opisywać szerzej, podkreślając, że dopuszcza ono opisaną praktykę pod warunkiem, że przewidziana w umowie klauzula opisująca różnicę powierzchni wynosi nie więcej niż 2% różnicy (między powierzchnią planowaną a rzeczywistą), a także, że umowa w każdym przypadku większej niezgodności powierzchni dopuszcza zmianę ustalonej ceny.
Niestety postanowienia stosowane w umowach deweloperskich nie zawsze spełniają wskazane warunki, tj. zawierają postanowienia, zgodnie z którymi jakakolwiek różnica w powierzchniach – także powyżej 2% – nie powoduje konieczności korekty ceny i ewentualnego zwrotu nadpłaty na rzecz nabywcy. Niejednokrotnie też w umowach deweloperskich odszukać możemy postanowienia, które wprowadzają pozorną ochronę nabywców, wprowadzając konieczność dodatkowego rozliczenia na rzecz nabywcy dopiero w przypadku różnicy wynoszącej np. 4%. Takie zastrzeżenia, naruszające interesy nabywców lokali, pozostają zakazane, a samym nabywcom przysługują w tej sprawie określone roszczenia wobec dewelopera.
Przywołane przypadki naruszeń – wobec których należy wyrazić krytykę – uzasadniają konieczność każdorazowej kontroli umowy deweloperskiej przez prawnika. Wszak nie każdy nabywca lokalu posiada wiedzę dotyczącą regulacji prawa nieruchomości, wiedzę co do orzecznictwa sądów i ostatecznie wiedzę co do dopuszczalności zawarcia określonych postanowień umownych wobec konsumentów.
Przechodząc jednak do stanów faktycznych, w których umowa deweloperska zawiera poprawnie opisaną procedurę dodatkowego rozliczenia uiszczonej ceny, konieczne jest podjęcie właściwych wyliczeń i działań, prowadzących do nowego ustalenia ceny. Działania te nie mogą pozostać przypadkowe o tyle, że wymagają podjęcia szczegółowych wyliczeń: faktycznej różnicy powierzchni wyrażonej w procentach; nowej ceny lokalu przy uwzględnieniu faktycznej powierzchni oraz prawidłowego wezwania do obniżenia ceny – w przypadku, gdy powierzchnia lokalu byłaby mniejsza od pierwotnie oznaczonej w umowie deweloperskiej i prospekcie informacyjnym.
Czynności te, tylko z pozoru oczywiste, powodują szereg nieporozumień w zakresie sposobów obliczenia procentowej różnicy powierzchni, czy też sposobów wyznaczenia nowej ceny. Praktyka wskazuje wręcz na przeciągające się spory między nabywcami a deweloperami dotyczące wyznaczenia nowej ceny, co w sposób zbędny odracza dzień przystąpienia do najważniejszej umowy – aktu notarialnego przenoszącego prawo własności lokalu na nabywcę.
W wielu przypadkach – co jednak ostatecznie zależy od treści samej umowy przenoszącej własność – opisywane ustalenia co do rozliczenia muszą nastąpić najpóźniej do dnia zawarcia umowy przenoszącej prawo własności lokalu na nabywcę. Z tego też względu konieczne jest zauważenie opisywanej wyżej niezgodności powierzchni w odpowiednim momencie, a także sprawne podjęcie działań mających na celu obniżenie ceny. Ostatecznie ewentualne załatwienie powstałego sporu (np. poprzez podpisanie odpowiedniej ugody lub zmianę pierwotnej treści umowy) należy przeprowadzić przed przystąpieniem do aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na nabywcę.
Podsumowując, różnica w powierzchni lokalu projektowanego oraz oddanego do użytku pozostaje naturalnym zjawiskiem, z którym należy liczyć się wobec faktycznych zdarzeń budowy, a które wpływają na ostateczne wymiary nabywanego lokalu. Proces powstawania każdego nowego lokalu, uzależniony od szeregu czynników zewnętrznych, nie może zostać zaplanowany przez dewelopera w sposób wyłączający możliwość powstania jakichkolwiek różnic powierzchni. Mimo to, jeżeli różnice powierzchni przekraczają 2%, koniecznym jest podjęcie dodatkowych działań w kierunku ustalenia nowej ceny lokalu – a co konsekwentnie spowoduje dalsze korekty i rozliczenia wobec ceny uiszczonej po zawarciu umowy deweloperskiej. Praktyka wskazuje również, że umowy deweloperskie – mające przecież gwarantować ochronę nabywcy – powinny być szczegółowo kontrolowane, ponieważ w wielu przypadkach zawierają postanowienia, które naruszają interesy nabywcy. Ze względu na szczególną ochronę konsumentów tego typu postanowienia powinny być wówczas poddane odpowiedniej weryfikacji i dalszym koniecznym zmianom.
Kancelaria Adwokacka
Adwokat
Mateusz Stelmach-Hawełka
www.stelmach-hawelka.pl