Choć nie mamy jeszcze pełnych danych z rynku nieruchomości, wszystko wskazuje na to, że miniony rok będzie rekordowy – zarówno jeśli chodzi o liczbę sprzedanych nowych mieszkań, jak i tych oddanych do użytku.
Patrząc na wyniki kwartalne, jakie w tym roku osiągał rynek nieruchomości, możemy stwierdzić, że był to kolejny bardzo dobry rok dla branży deweloperskiej. Równie dobry, jak rekordowy pod tym względem rok 2016, podczas którego – według danych GUS – zawarto 173,5 tys. transakcji na rynku mieszkaniowym. To ponad dwukrotnie więcej niż przed sześcioma laty i o 8 proc. więcej niż w roku 2015. W sumie w 2016 r. sprzedano 175,7 tys. mieszkań. Liczba ta, wyższa od sumy transakcji, wskazuje na coraz częstsze pakietowe zakupy mieszkań, podczas których w ramach jednego kontraktu nabywca kupuje więcej niż jeden lokal. Na takie zakupy decydują się przede wszystkim klienci inwestycyjni.
Rekordowe liczby transakcji i sprzedanych mieszkań nie przełożyły się jednak na szybki wzrost cen. Choć, jak wskazują dane E-VALUER INDEX 2017, porównujące wyniki z 2016 do 2015 r., pewne podwyżki miały miejsce np. w Krakowie, Lublinie i Opolu, gdzie średnie stawki transakcyjne wzrosły o 5 proc. We Wrocławiu jednak czy w Poznaniu stawki te wzrosły jedynie o 1 proc., a np. w Kielcach spadły o 2 proc.
Wydawałoby się, że rekordy z 2016 r. będą trudne do powtórzenia, a jednak – jak pokazują dane z kolejnych kwartałów – także rok 2017 zapewne zaliczymy do jednego z lepszych dla branży deweloperskiej. Już pierwsze miesiące tego roku przyniosły nowy kwartalny rekord sprzedaży na polskim rynku nieruchomości w postaci 18,6 tys. sprzedanych lokali, czyli o blisko 30 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku 2016. Jak wynika z raportu REAS „Rynek mieszkaniowy w Polsce – I kwartał 2017 r.”, w badanym okresie praktycznie na wszystkich sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce wzrósł popyt na nowe mieszkania. Wyjątek stanowiło jedynie Trójmiasto, gdzie odnotowano niewielki spadek. Najwyższy wzrost sprzedaży w tym czasie nastąpił w Krakowie – wolumen sprzedaży był tu o 17 proc. wyższy niż przed kwartałem i po raz pierwszy w historii przekroczył 4 tys.
Duży popyt przełożył się na sporą liczbę nowych inwestycji deweloperskich. W pierwszym półroczu 2017 r. w sześciu największych aglomeracjach w Polsce do sprzedaży trafiło 33,4 tys. nowych mieszkań i rekordowa liczba 441 nowych etapów inwestycji, przy czym średnie ceny mieszkań w ofercie pozostały na tym samym poziomie. Jedynie w wyższych segmentach rynku odnotowano tendencję wzrostową.
Drugi kwartał 2017 r. to wciąż bardzo dobre wyniki deweloperów. Choć spadło znaczenie nabywców MdM-owych, nie odbiło się to na sprzedaży, która wyniosła w tym okresie 17,6 tys. Taką samą liczbę mieszkań w tym czasie deweloperzy wprowadzili do sprzedaży, co świadczy o tym, że popyt i podaż pozostają w niemal idealnej równowadze.
W trzecim kwartale 2017 r. sprzedaż utrzymała się na tym samym poziomie co kwartał wcześniej, a podaż prawie jej dorównała. Według opinii analityków Haitong Bank, czwarty kwartał 2017 r. to kontynuacja mocnego popytu na nowe mieszkania i – choć nie mamy jeszcze pełnych danych za ten okres – spodziewać się możemy kolejnego rekordowego wolumenu. Świadczy o tym zarówno 17,5 tys. mieszkań sprzedanych w kolejnym kwartale z rzędu, jak i najlepszy wynik w historii branży liczony dla kolejnych 12 miesięcy (blisko 72 tys.).
Cały rok 2017 charakteryzował się dużą aktywnością deweloperów, którzy od lat nie budowali tak wiele. Zgodnie z danymi GUS, od stycznia do września 2017 r. oddano do użytku ponad 123 tys. nowych mieszkań, w trakcie realizacji jest kolejne 160 tys., a wydane pozwolenia dotyczą 200 tys. lokali. W porównaniu do roku 2016 oznacza to dwucyfrowe wzrosty. Rekordowa liczba inwestycji idzie w parze z rekordową sprzedażą. Zgodnie z danymi firmy REAS, okres od czwartego kwartału 2016 do trzeciego kwartału 2017 r. był najlepszym w historii polskiej branży deweloperskiej. W sześciu największych aglomeracjach w Polsce sprzedaż w tym czasie była o 23 proc. wyższa niż w analogicznym okresie rok wcześniej i dotyczyła 72 tys. nieruchomości. Dla porównania: w szczycie mieszkaniowego boomu w całym 2007 r. w tych samych miastach sprzedano 35 tys. lokali.
W przeciwieństwie jednak do wspomnianego czasu boomu z roku 2007 r. obecnie nie mamy do czynienia ze skokowym wzrostem cen, jaki miał wówczas miejsce. Przeciwnie, od kilku kwartałów obserwować możemy stabilizację cen, co spowodowane jest równowagą podaży i popytu. Deweloperzy dostarczają mniej więcej tyle samo mieszkań, ile zostaje kupionych. W niektórych kwartałach dostrzec możemy niemal aptekarską precyzję w tym zakresie. To zrównoważenie wpływa także na systematycznie spadającą od kilku kwartałów liczbę gotowych, niesprzedanych mieszkań. Na koniec pierwszego kwartału 2017 r. stanowiły one zaledwie 13 proc. całej oferty, wynoszącej wówczas 50,2 tys. Z jednej strony świadczy to o wysokim popycie, z drugiej o dobrym przygotowaniu nowych projektów deweloperskich. Wzrost cen mieszkań wprowadzonych do oferty w trzecim kwartale 2017 r. związany był właśnie z próbą dostosowania podaży do zmieniającej się struktury popytu. Deweloperzy, wiedząc, że kończy się wpływ programu MdM, zaczęli wprowadzać do swych ofert inwestycje o wyższym standardzie, a więc i wyższej cenie. Wygaszanie rządowego programu znosi również ograniczenie związane z limitem cenowym, co może przełożyć się na wzrost cen mieszkań w segmencie popularnym.
Spore ożywienie w trzecim kwartale 2017 r. odnotował także rynek nieruchomości biurowych. Jak podaje raport CBRE „Poland Investment Marketview Q3 2017”, wartość transakcji przekroczyła poziom 370 mln EUR,
co stanowiło ponad 45 proc. całkowitego wolumenu transakcji inwestycyjnych. Do tak dobrego wyniku przyczyniły się m.in. rosnący popyt, spadek poziomu pustostanów oraz stabilne czynsze.
Koniunkturę na całym rynku nieruchomości wspierają dobra sytuacja gospodarcza oraz utrzymanie stóp procentowych na najniższym poziomie w historii. Niska rentowność lokat i niepewność co do innych form inwestowania skłaniają do lokowania kapitału na rynku mieszkaniowym. Niskie oprocentowanie lokat, nie przekraczające 2–2,5 proc., skłoniło wiele osób do wycofania z nich swoich oszczędności i zainwestowania właśnie w mieszkanie. Świadczy o tym przeważająca liczba zakupów gotówkowych, stanowiąca 60 proc. wszystkich transakcji.
Rekordowo niskie bezrobocie, rosnące wynagrodzenia i trwający jeszcze program MdM były kolejnymi czynnikami napędzającymi popyt na mieszkania. Na koniunkturę wpływały także stosunkowo tanie kredyty hipoteczne. Od początku 2017 r. rosła zarówno liczba, jak i wartość udzielanych kredytów, co związane było z pozostającymi na bardzo niskim poziomie stopami procentowymi, przekładającymi się na korzystne warunki hipotek.
Czy rekordowy rok 2017 będzie jednocześnie ostatnim rokiem hossy dla rynku deweloperskiego? Część analityków jest zdania, że już w 2018 r. stracą na znaczeniu główne czynniki wpływające na dużą sprzedaż w latach ubiegłych. Kluczowe w tym zakresie będą: bieżąca sytuacja gospodarcza, decyzje Rady Polityki Pieniężnej oraz takie czynniki, jak rosnące ceny gruntów i coraz wyższe koszty prac budowlanych.
Z pewnością stopy procentowe nie utrzymają się na tak niskim poziomie na zawsze. Wraz z ich wzrostem podniosą się również zyski z lokat i podrożeją kredyty. Może to wpłynąć na mniejszą liczbę zakupów inwestycyjnych na rynku nieruchomości, co przy jednoczesnym zmniejszeniu dostępności kredytów hipotecznych może się przełożyć na spowolnienie sprzedaży mieszkań. Dodatkowo w wyniku programu Mieszkanie Plus w perspektywie kolejnych lat na rynku pojawiać się będą tanie lokale do wynajęcia, które mogą konkurować z mieszkaniami prywatnych inwestorów.
Kończy się też popularny rządowy program Mieszkanie dla Młodych, który w ostatnich latach skutecznie przyczyniał się do zwiększonej sprzedaży mieszkań. Pula środków przeznaczona na dopłaty w ramach MdM w 2018 r. już w połowie się wyczerpała, a pula dostępna na początku 2018 r. skończy się zapewne w kilkanaście dni. Należy się więc spodziewać spadku popytu i cen lokali, które były pozycjonowane w przedziale cenowym MdM.
Jednocześnie coraz częściej powtarzają się opinie o możliwym wzroście cen w związku z podwyżkami cen gruntów i większymi kosztami budowy. Fakt, że działki pod budowę systematycznie drożeją, a ich dostępność została ograniczona w wyniku regulacji dotyczącej obrotu ziemią rolną. Także Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa utrudniła w wielu lokalizacjach zakup działek pod inwestycje. Jeżeli dodamy do tego zwiększenie kosztów związanych z generalnym wykonawstwem, to faktycznie możemy się spodziewać stopniowych wzrostów cen ofertowych za nowe nieruchomości.
Czy zatem to koniec hossy deweloperów? Niekoniecznie. Inne czynniki wciąż będą korzystnie oddziaływały na rynek nieruchomości. Przede wszystkim poprawia się sytuacja materialna Polaków, spada bezrobocie, rosną wynagrodzenia. Wraz z poprawą dobrobytu zmieniają się preferencje – chcemy mieć większe mieszkania położone w dobrej lokalizacji.
Stymulantem może być również program Rodzina 500 Plus, którego środki mogą być wykorzystywane na spłatę kredytu hipotecznego.
Dodatkowo na rynek nieruchomości wkracza właśnie pokolenie wyżu demograficznego, a jeśli spojrzymy na dane GUS mówiące, że w Polsce na jedno mieszkanie przypada średnio 2,72 osoby, przy średniej europejskiej oscylującej w granicach 2–2,25, to widać, że nasz rodzimy rynek wciąż należy do tych rozwijających się. Zapewne utrzyma się więc liczba kupujących nowe mieszkanie, zmienią się jednak ich oczekiwania.
Marta Maniecka