Polacy coraz częściej inwestują swoje oszczędności w zakup mieszkań, by na nich zarabiać. Mimo że rentowność tej formy lokowania majątku w ostatnich latach nieco spadła, to i tak nadal jest wyższa od lokat i obligacji. Nic więc dziwnego, że zainteresowanie takimi inwestycjami rośnie również wśród mikroinwestorów i to nie tylko w dużych miastach.
Zakup mieszkania pod wynajem umożliwia uzyskanie stałych dochodów, jest obarczone niższym ryzykiem niż inne formy inwestowania, a do wyboru i dokonania transakcji nie potrzebna jest specjalistyczna wiedza tak, jak w przypadku obrotu akcjami na giełdzie. Należy jednak pamiętać, że jest to inwestycja długoterminowa, wymagająca zamrożenia kapitału na wiele lat, co dla wielu inwestorów może okazać się kłopotliwe tak samo, jak zarządzanie wynajmem.
O popycie na mieszkania, a w konsekwencji o rentowności, decyduje wiele czynników. Rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym. W Krakowie w większości uzależniony jest od kalendarza roku akademickiego, bo to właśnie studenci stanowią największą grupę najemców. Dzięki temu łatwo przewidzieć, jak będą kształtowały się ceny wynajmu oraz w jakich miesiącach można spodziewać się spadku dochodów.
Na rozwój rynku mieszkaniowego w Krakowie wpływ ma również to, że stolica Małopolski jest liderem pod kątem lokowania centrów usług dla biznesu, inwestycji z sektora nowoczesnych usług, branży wysokich technologii. W ponad 100 outsourcingowych firmach zatrudnionych jest 40 tys. osób. Najczęściej są to osoby, które zostały w mieście po studiach lub osoby napływające do miasta w poszukiwaniu pracy, rozpoczynające tu karierę zawodową, zakładające rodziny, lecz z różnych powodów niekupujące własnego mieszkania.
Kolejną, coraz silniej wzrastającą, grupą najemców są turyści, którzy chcąc poczuć atmosferę miasta, rezygnują z zakwaterowania w hotelu na rzecz apartamentu, położonego najczęściej w ścisłym centrum. Do tego kręgu można zaliczyć również turystów biznesowych, zatrzymujących się na kilka dni w Krakowie. W prywatnym mieszkaniu czują się swobodniej niż w pokoju hotelowym. Ta forma najmu skierowana jest do klientów wymagających, chcących zapłacić więcej w zamian za komfort.
Na stawki najmu wpływa także lokalizacja. Najwięcej za mieszkanie zapłacą te osoby, które chcą zamieszkać w rejonie Starego Miasta i Zwierzyńca. W czołówce znajdują się także dzielnice położone centralnie: Grzegórzki, Krowodrza czy Bronowice. Oczywiście cena zakupu mieszkań w tych rejonach jest również wyższa w porównaniu z innymi dzielnicami.
Rozważając konkretny zakup warto zwrócić uwagę na infrastrukturę, dojazd do strategicznych punktów miasta, odległość lokum od ośrodków edukacyjnych, planowane w okolicy inwestycje, a także dostępność terenów zielonych, parków czy placów zabaw. Dzięki temu już na tym etapie można wyróżnić dominującą grupę, do której będziemy kierować naszą ofertę i dostosować do jej potrzeb nasze mieszkanie.
Obecnie, w ofertach deweloperów znajdziemy głównie mieszkania z otwartą przestrzenią wspólną – salonem połączonym z kuchnią. Z takiego rozwiązania, często za niższą kwotę, z chęcią skorzystają pary lub małżeństwa z dzieckiem. Jeśli jednak chcemy uzyskać jak najwyższą stopę zwrotu, warto zainwestować w mieszkanie rozkładowe, z oddzielnymi pokojami. Pomoże to na zmniejszenie kosztów czynszu, przy jednoczesnym wzroście zysków przez zakwaterowanie trzech lub czterech osób, zamiast dwóch.
Według raportu Krakowski Rynek Nieruchomości 2015, opublikowanego przez Urząd Miasta Krakowa, niezmiennie od lat największą grupę mieszkań pod wynajem stanowią lokale 2-pokojowe (51%). Na drugim miejscu, z niemal o połowę niższym wynikiem, znajdują się mieszkania 1-pokojowe (23%). Niewiele mniej w ofercie lokali na wynajem było w 2015 roku mieszkań 3-pokojowych (21%). Mieszkania 4-pokojowe stanowiły zaledwie 4% całkowitej krakowskiej oferty.
Kapitał początkowy, którym musimy dysponować, będzie uzależniony od tego, na jaką grupę najemców się nastawiamy. Inne potrzeby mieszkaniowe maja studenci, single, młode małżeństwa czy turyści weekendowi lub kadra managerska.
Od 2012 zaobserwowano, że coraz więcej nieruchomości kupowanych jest za gotówkę. W 2015 r. już około 60% kupionych mieszkań nie była kredytowana, mimo że koszty kredytów mieszkaniowych są najniższe od lat. Dowodzi to faktu, że posiadacze większej sumy gotówki wolą ją ulokować w nieruchomościach, niż trzymać w banku. Kupujący mieszkanie na wynajem w dużym mieście, może liczyć na zysk w wysokości około 4-5% w skali roku. To wciąż więcej niż na najpopularniejszych lokatach.
Tych, których jednak nie stać na sfinansowanie inwestycji z własnego budżetu, z pomocą przychodzą banki. Z opcji kredytu najczęściej korzystają osoby, które nie nastawiają się na określone przychody miesięczne. Bardzo często są to np. rodzice, kupujący dzieciom mieszkanie już w takcie studiów, które mogą dzielić ze współlokatorami. Zakup mieszkania traktują jak inwestycję w przyszłość swoją lub własnych dzieci. Zadłużenie, spłacane przez najemców, pozwoli im po latach cieszyć się zgromadzonym kapitałem, z którego będą mogli korzystać np. na emeryturze.
Naprzeciw inwestorom, również tym, działającym na małą skalę, wychodzą sami deweloperzy, którzy proponują różne systemy wpłat. Jedną z ciekawszych ostatnio ofert wprowadza Eko Park, dla osób zainteresowanych kupnem mieszkania w ich nowej inwestycji – Art City, położonej na Grzegórzkach. Podpisując umowę kupna, właściciel może wpłacić należność dopiero we wrześniu przyszłego roku.
Dlaczego inwestować w mieszkanie, które jeszcze nie istnieje? Ponieważ najlepsze transakcje to te, dokonywane poniżej realnych cen rynkowych, a na takie właśnie można liczyć w trakcie budowy inwestycji. Okazji cenowych można szukać również na rynku wtórnym, na licytacjach komorniczych i przetargach w spółdzielniach mieszkaniowych.
Przed kupnem mieszkania warto również pamiętać, że zarządzanie wynajmem to czasochłonny i często skomplikowany proces. Opiekę nad mieszkaniami można zlecić specjalistom w tej dziedzinie. To oni zadbają o zapewnienie najemców, skoordynują kwestie formalne związane z wynajmem, uregulują opłaty, zadbają o przeglądy i zorganizują bieżące naprawy.
Inwestor indywidualny powinien również brać pod uwagę siłę konkurencji, takiej jak Fundusz Mieszkań na Wynajem. Zwykle tego typu podmioty instytucjonalne są w stanie zaoferować dużo lepsze warunki najmu niż właściciele pojedynczych mieszkań. Dlatego już na początku inwestowania należy założyć elastyczność w podejściu do wyceny i współpracy.
Marcin Bałaj
3D Consulting
www.d3consulting.pl