Aktualności

Poznaj nowe informacje na rynku

Zachować równowagę – rynek nieruchomości w 2019

  • Cover_01
  • Cover_02
  • Cover_03

Okres największej hossy deweloperzy mają najprawdopodobniej za sobą, ale o ile nie dojdzie do jakichś nieprzewidzianych zdarzeń, przejście z fazy boomu do równowagi rynkowej powinno mieć łagodny i stopniowy charakter.

Dane z roku 2018 potwierdzają wyhamowanie na rynku nieruchomości. Trzeci kwartał 2018 był jednocześnie trzecim kwartałem z rzędu zakończonym spadkiem sprzedaży nowych mieszkań. Jak wynika z raportu firmy REAS, na sześciu głównych rynkach: w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi, od lipca do końca września sprzedano o 19 proc. mniej mieszkań niż w analogicznym okresie w roku 2017. Z kolei od stycznia do końca września 2018 r. deweloperzy sprzedali o 10 proc. mniej mieszkań niż w analogicznym okresie roku 2017.

Według ekspertów dane te świadczą o tym, że mamy obecnie do czynienia z początkiem wyhamowania, które jest naturalnym zjawiskiem po okresie wzmożonej sprzedaży i rosnących cen. Przypomnijmy, że rok 2017 był rekordowy nie tylko pod względem liczby mieszkań oddanych do użytku i których budowę rozpoczęto, ale także z uwagi na wysokość sprzedaży nowych mieszkań.

Tymczasem od drugiego kwartału roku 2018 rynek pierwotny funkcjonował – po raz pierwszy od kilkunastu lat – bez rządowych dopłat. Między innymi to z uwagi na brak budżetowego dofinansowania wyniki sprzedażowe deweloperów okazały się nieco gorsze niż w ubiegłych latach. Brak dopłat dotknął przede wszystkim tę grupę nabywców, która przy zakupie nieruchomości posiłkuje się kredytem. A zdaniem analityków rok 2018 był pod względem dostępności kredytów najgorszy od 2012 r. Wpływ na to miały m.in. wymogi Komisji Nadzoru Finansowego dotyczące uwzględniania w wyliczeniach realnych kosztów utrzymania kredytobiorców. Mimo to kwoty udzielanych kredytów rosły przez cały 2018 r. Dobra sytuacja na rynku pracy, a co za tym idzie rosnące wynagrodzenia sprawiły, że nabywcy decydowali się pożyczyć więcej, by kupić przestronniejsze mieszkanie lub położone w lepszej lokalizacji. Dane z transakcji na rynku wskazują, że kupujemy coraz droższe mieszkania, a lokale z najpopularniejszego segmentu szybko znikają z ofert deweloperów.

Choć w całym 2018 r. spadła sprzedaż w relacji do roku 2017, to jednocześnie zmniejszała się liczba mieszkań dostępnych w ofercie. Na koniec września 2018 r. na sześciu głównych rynkach nieruchomości oferta ta wynosiła 46,8 tys. mieszkań, czyli o 4 tys. mniej, niż miało to miejsce w analogicznym okresie roku 2017. Jednocześnie była to najniższa liczba dostępnych lokali od pierwszego kwartału 2014 r. Jeśli spojrzymy na sprzedaż w relacji do oferty, to okazuje się, że pomimo zanotowanych spadków jest ona stabilna. I choć rok 2018 faktycznie przyniósł spowolnienie na rynku, nie oznacza to jeszcze – czego obawiali się bardziej pesymistyczni analitycy – początku kryzysu, przypominającego sytuację w 2008 r. Wówczas koniec hossy i początek dekoniunktury był mocno związany z rozminięciem się krzywych popytu i podaży. Spadający popyt przy wciąż rosnących podaży i cenach wpłynął na załamanie się poziomu cen mieszkań. Obecnie liczba nowych mieszkań wprowadzanych do oferty odpowiada mniej więcej poziomom sprzedaży. Deweloperzy sprzedają wolniej, ale po wyższych cenach, a oferta nowych inwestycji jest uzupełniana, a nie powiększana.

W obecnej sytuacji deweloperzy potrzebują niecałych trzech kwartałów, by wyprzedać swoją ofertę. Potwierdza to, że chętnych na kupno mieszkań nie brakuje – i to pomimo rosnących cen. Od kwietnia do czerwca 2018 r. mogliśmy bowiem zauważyć szybki wzrost cen lokali w ofertach deweloperów. Najwyższe wzrosty cen za 1 m2 odnotowano w tym okresie na rynku nieruchomości w Poznaniu i w Gdańsku. W Warszawie z kolei cena za 1 m2 przekroczyła granicę 8 tys. zł. Wpływ na to mają zarówno większe koszty budowy i rosnące ceny działek, jak i wyprzedanie tańszych mieszkań, w miejsce których pojawiają się droższe oferty. Na rynkach sześciu największych metropolii w 2018 r. zauważalny był spadek udziału tańszych lokali i wzrost odsetka droższych mieszkań.

Dalsze wzrosty cen wydają się przesądzone, gdyż w swych najnowszych ofertach deweloperzy muszą uwzględnić wzrost cen gruntów, materiałów budowlanych i samej robocizny. Mimo rosnących stawek popyt na nowe mieszkania wciąż jest wysoki. Sprzyjają temu niskie stopy procentowe, dzięki którym inwestowanie w nieruchomości jest obecnie dużo rentowniejsze, niż na przykład inwestowanie w lokaty bankowe. Dopóki NBP nie podniesie stóp procentowych, nie należy spodziewać się szybkiego spadku popytu, a według bieżących zapowiedzi nic nie wskazuje na to, by podwyżki stóp miały nastąpić wcześniej niż dopiero w 2020 r.

Niskie stopy procentowe, lepsza sytuacja budżetów domowych oraz postrzeganie nieruchomości jako bezpieczną formę inwestowania sprawiają, że nadchodzący rok powinna cechować stabilizacja na rynku nieruchomości. Okres największej hossy deweloperzy mają najprawdopodobniej za sobą, ale jeśli nie dojdzie do jakichś nieprzewidzianych zdarzeń (np. drastycznych zmian w prawie lub globalnego kryzysu gospodarczego), przejście z fazy boomu do równowagi rynkowej powinno mieć łagodny i stopniowy charakter.

Nabywcy wciąż są zainteresowani zakupem nieruchomości – czy to w celach inwestycyjnych, czy też by zaspokoić własne potrzeby lokalowe – i nic nie wskazuje na to, by w najbliższym czasie miało się to zmienić. Największym powodzeniem cieszą się lokale dwupokojowe do 50 m2 oraz trzypokojowe z metrażem do 70 m2. Nie brak również nabywców zarówno na duże, przestronne mieszkania zlokalizowane w centrach miast, jak i kameralne kawalerki, cieszące się popularnością zwłaszcza wśród osób młodych czy inwestorów, którzy decydują się na komercyjne wynajmowanie takich lokali.

Większość nabywców preferuje lokalizacje w niedalekim sąsiedztwie centrum miasta z dogodną komunikacją, ale i bliskością terenów zielonych. Coraz częściej zwracamy uwagę również na takie kwestie, jak dostępność infrastruktury handlowej i usługowej oraz przestrzeni sprzyjającej relaksowi w bliskim sąsiedztwie nieruchomości. Prywatne parki, place zabaw, boiska to coraz powszechniejsze elementy zagospodarowania terenu nowoczesnych osiedli. Jak wynika z badań przeprowadzonych przez firmę REAS i OBIDO, Polacy są gotowi zapłacić za dodatkowe funkcje i usługi w swoich mieszkaniach i na osiedlach. Opublikowane w raporcie Smart home, smart community, smart city wyniki pokazują, że co piąty ankietowany chętniej kupi mieszkanie na osiedlu, w którym dostępne będą takie usługi, jak samoobsługowa pralnia z suszarnią, skuter na minuty czy miejsce postoju auta carsharingowego. – Badanie pokazało, że obecność tych usług – mimo że są płatne – ma większe znaczenie dla nabywców powyżej 45. roku życia, niż tych z młodszej grupy wiekowej, którzy raczej szukają pierwszego i tańszego mieszkania. Największymi entuzjastami tych rozwiązań są dojrzali konsumenci z przedziału wiekowego 55–65 lat. W tej grupie wypożyczany samochód jest atrakcyjny aż dla blisko połowy potencjalnych nabywców – mówi Katarzyna Kuniewicz, szefowa Zespołu Badań i Analiz Rynku REAS.

Jeszcze atrakcyjniejsze okazały się udogodnienia, za dostępność których nabywca będzie wprawdzie musiał zapłacić w momencie zakupu mieszka­nia, ale korzystanie z nich będzie w większym stopniu zindywiduali­zowane. Co trzeci ankietowany jest skłonny dopłacić do ceny mieszkania jednorazowo 500 zł za możliwość ładowania samochodu elektrycznego w garażu podziemnym, 2400 zł za możliwość umieszczenia roweru na wieszaku w garażu podziemnym lub 400 zł w związku z tym, że na terenie osiedla zostanie zainstalowany paczkomat umożliwiający odbiór większych paczek dostarczanych przez kurierów.

Dla coraz większej grupy nabywców mieszkanie to za mało. Kupujący są gotowi dopłacić za wygodę, technologie i miejskie usługi. Badanie przeprowadzone przez REAS i OBIDO jednoznacznie wskazało na duże zainteresowanie tematyką udogodnień określanych jako smart wśród osób, które chcą kupić nowe mieszkanie. Według analityków tej firmy doradczej to wielofunkcyjne projekty deweloperskie, budowane dla wielopokoleniowej wspólnoty mieszkańców, oparte o dostęp do niezbędnych usług i zaspakajające większość potrzeb mieszkańców w postaci tzw. life services mają szansę stać się generatorami rozwoju nowoczesnych metropolii

Marta Maniecka