Według rządowych zapowiedzi już w 2017 roku dojdzie do szeregu nowelizacji ustaw, które całkowicie na nowo określą zasady prowadzenia polityki zagospodarowania przestrzennego oraz dalszej zabudowy naszego otoczenia. Zmiany te mają zrewolucjonizować proces inwestycyjny w Polsce.
W mijającym roku największe zmiany prawa dotyczyły nieruchomości rolnych, które niemałym rykoszetem odbiły się na całym rynku nieruchomości. Jej konsekwencją był blisko pół roczny paraliż procesów inwestycyjnych, finansowanych kredytami hipotecznymi. Podobnie nowelizacje zapowiadane na przełomie 2015 i 2016 roku, związane z zabezpieczeniem polskiej ziemi przed obcokrajowcami, zostały wprowadzone chaotycznie, a w swej treści bez jakichkolwiek refleksji.
Konsekwencje przywołanej zmiany w prawie odczuwamy do dziś, a jednocześnie ustawodawca nie kwapi się do wprowadzenia w przyszłości jakichkolwiek poprawek. Na pierwszy rzut oka zdaje się, że ewentualne problemy z obrotem nieruchomościami dotyczą wyłącznie obszarów wiejskich, a wynika to chociażby ze skojarzeń płynących z tytułów ustaw: o kształtowaniu ustroju rolnego, a także tej o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.
Paradoks wspominanych zmian prawa polega jednak na tym, że ustawodawca nie dookreślił szczegółowo definicji nieruchomości rolnej, a w związku z tym w praktyce (przede wszystkim notarialnej oraz sądowej) za taką uważamy również nieruchomość w miejskiej części Krakowa, w której nie został wprowadzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wszak niezabudowany teren w centrum dużego miasta (wobec którego nie wydano tzw. warunków zabudowy, a także który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) teoretycznie może być wykorzystywany rolniczo. Jednocześnie, wbrew zapowiedziom autorów zmian prawa, ustawa silnie wpływa na dziedziczenie, działy spadków, podziały majątków dorobkowych, czy zniesienia współwłasności. Co również odnotowano w ostatnich miesiącach, wprowadzone zmiany ustaw rolnych determinują szereg dodatkowych działań, wymaganych od akcjonariuszy lub wspólników spółek prawa handlowego – chociażby ich majątek, określany jako rolny, stanowił symboliczną część majątku spółki.
Równocześnie ze zmianami prowadzącymi do ochrony nieruchomości rolnych przed wykupem przez tzw. obcy kapitał doszło do chwilowego zdemolowania przepisów o hipotece. Na szczęście – z pewnością za sprawą ogromnego zamieszania, jakie wywołała ustawa z kwietnia 2016 roku – już w lipcu tego roku doszło do pierwszej nowelizacji ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Za sprawą nowelizacji, od dnia wejścia w życie zmian, zasady ustanawiania hipoteki na nieruchomości rolnej nie różnią się od zasad ustanawiana hipoteki na nieruchomościach innych niż rolne. Zlikwidowano też – obowiązujące przez
3 miesiące bieżącego roku – ograniczenie co do oznaczenia sumy hipoteki oraz wyłączono obowiązek sporządzania operatu szacunkowego nieruchomości docelowo obciążanej hipoteką.
W 2017 roku, w ramach realizowanego przez rząd programu „Strategia na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju”, przygotowywane są kolejne zmiany prawa. Przedstawione projekty nowelizacji to prawdziwa rewolucja procesu inwestycyjnego w Polsce, a związana jest z całkowitą zmianą ustawy prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W miejsce tych aktów prawnych miałby zostać wprowadzony Kodeks urbanistyczno-budowlany.
Nowy kodeks to prawdziwa rewolucja nie tylko ze względu na skupienie wszystkich regulacji w jednej ustawie, ale też z powodu wprowadzenia nowości wcześniej nieznanych inwestorom. Najczęściej jednak komentowane są plany dotyczące usunięcia z naszego systemu prawnego postępowania prowadzącego do wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja WZ). Obecnie przez wielu taka formuła kształtująca ład przestrzenny jest szeroko krytykowana, albowiem wyłącznie jednostkowo (czasem chaotycznie wobec otoczenia) ustala możliwość zabudowy jednej lub kilku działek, bazując li tylko na nawiązaniu do sąsiedniej, istniejącej zabudowy. W tym zakresie ustalenia decyzji WZ nie muszą nawiązywać do szerszego spektrum zagospodarowania otoczenia, a przede wszystkim nie muszą być jakkolwiek zbieżne z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego danej gminy.
Nowy kodeks ma też częściowo uwzględniać (w zakresie dotyczącym procesu inwestycyjnego) regulacje ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne. W zakresie planowania przestrzennego mowa jest natomiast o tzw. partycypacji społecznej na etapie planowania (w tym zakresie co do przyspieszenia realizacji inwestycji); monitorowaniu zmian w zagospodarowaniu; planowaniu przestrzennym w oparciu o analizy (np. demograficzne); powiązaniu aktów planistycznych z dokumentami planowania strategicznego. Dalej, w części dotyczącej lokalnego planowania przestrzennego, zapowiada się m.in. wzmocnienie roli studium (w tej części ustalenia studium mają być w przyszłości wiążące dla obszarów, na których brak jest uchwał określających miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego).
Odnośnie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wspomina się o planach zmian prawa w części dotyczącej scalania i podziału nieruchomości (prowadzonej już w ramach uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego); zróżnicowania zagospodarowania na powierzchni i pod powierzchnią gruntu; uporządkowania zasad przyznawania odszkodowań i finansowania urbanizacji.
Ostatecznie zapowiada się także nowe rozwiązania – tzw. plan na wniosek, plan uproszczony oraz plan ze zintegrowaną oceną oddziaływania na środowisko. W efekcie – wobec zapowiadanej likwidacji decyzji WZ – nowe inwestycje miałyby powstawać tylko w bezpośrednim sąsiedztwie istniejących obiektów.
Poza powyższymi, zmiany nastąpić mają również w części dotyczącej inwestycji celu publicznego. Zgodnie z zapowiedziami mają zostać uchylone wszystkie tzw. specustawy. W ich miejsce wprowadzony zostanie podział na 3 klasy inwestycji: klasa I strategiczne, klasa II liniowe oraz klasa III kubaturowe. W zależności od zakresu danej inwestycji tzw. klasa dopuszczać będzie określone odstępstwa od obowiązujących ustaleń zagospodarowania. Jednocześnie też ujednolicona – w tej części zmian – ma zostać kwestia wywłaszczeń oraz ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.
Należy wyrazić nadzieję, że nowe przepisy prawa – wobec których obecnie prowadzone są konsultacje społeczne – uporządkują proces inwestycyjny. Jednocześnie, z pewnym niepokojem odnosząc się do nowelizacji z 2016 roku, już dziś należy przygotować się na pewien paraliż dotyczący wielu postępowań o ustalenie decyzji WZ. Wszak tak daleko idące zmiany powinien poprzedzać długi okres tzw. vacatio legis, w którym ustawa oczekuje na wejście w życie. Ten czas pozwala na przygotowanie aparatu administracji publicznej oraz inwestorów do całkowicie nowych realiów dotyczących możliwości wykorzystania posiadanych nieruchomości.
Kancelaria Adwokacka
Adwokat
Mateusz Stelmach-Hawełka
www.stelmach-hawelka.pl