Kupując mieszkanie, warto zwrócić uwagę nie tylko na sam lokal, ale także na jego otoczenie.
Ważne jest nie tylko sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, na której znajduje się budynek i mieszkanie, ale także uzyskanie pełnej informacji o tym, jak została zagospodarowana i zorganizowana przestrzeń wspólna oraz wspólna infrastruktura techniczna. Ma to wpływ nie tylko na komfort korzystania z mieszkania, ale również może mieć konkretny wymiar finansowy, a w niektórych przypadkach może stanowić, niestety, źródło udręki.
Obecnie najpopularniejsze są zamknięte osiedla lub kompleksy mieszkaniowe, zarówno w przypadku domów, jak i budynków wielorodzinnych. W ramach takiego osiedla lub kompleksu może funkcjonować nawet kilka wspólnot mieszkaniowych, przykładowo każdy budynek może być usytuowany na odrębnej nieruchomości – wspólnoty mieszkaniowe tworzone są wówczas przez właścicieli mieszkań znajdujących się w każdym z budynków wielorodzinnych, a zatem odpowiedzialne są tylko za teren działki, na której zlokalizowany jest dany budynek. Zwykle w ramach osiedla funkcjonuje kilka wspólnot, choć nie jest to oczywiście regułą. Jednocześnie w ramach takiego kompleksu powstaje także wspólna infrastruktura techniczna, która może obejmować drogę wewnętrzną, chodniki, alejki, parkingi, place zabaw, tereny rekreacyjne, systemy bezpieczeństwa, które przeznaczone są do użytku przez wszystkich mieszkańców osiedla. Nie tylko sposób zaprojektowania tych elementów, ale także ich utrzymanie i konserwacja decydują o tym, że dany teren jest w pełni funkcjonalny. Bardzo istotne jest zatem właściwe uregulowanie prawa do korzystania przez wszystkich mieszkańców osiedla z wszystkich elementów infrastruktury technicznej, która przeznaczona jest do wspólnego użytku. Poszczególne elementy mogą być bowiem zlokalizowane na nieruchomościach innych wspólnot mieszkaniowych lub na zupełnie odrębnych działkach. Oprócz prawa do korzystania ze wspólnej infrastruktury i wspólnej przestrzeni bardzo ważne jest także ustalenie sposobu zarządzania nią oraz pokrywania kosztów jej utrzymania i konserwacji. Zaniedbana i niedziałająca sprawnie infrastruktura może być nie tylko źródłem problemów, ale także przyczyną sąsiedzkich konfliktów, które mogą wymagać rozstrzygnięcia na drodze sądowej.
Niewątpliwie najistotniejszym elementem wspólnej infrastruktury jest droga wewnętrzna zapewniająca dojazd do drogi publicznej. Kupując mieszkanie – bez względu na to, czy na rynku pierwotnym, czy na rynku wtórnym – należy zawsze sprawdzić, w jaki sposób zapewniony jest dojazd do budynku z drogi publicznej. Często dojazd ten odbywa się drogą wewnętrzną, która powstaje w ramach inwestycji w celu obsługi komunikacyjnej kilku budynków lub całego osiedla. Ważne jest zatem sprawdzenie statusu drogi wewnętrznej zapewniającej połączenie budynku z drogą publiczną. Droga wewnętrzna może stanowić albo część działki, na której zlokalizowany jest budynek, i wówczas stanowi część nieruchomości wspólnej, albo być wydzieloną działką drogową lub też wchodzić (w części lub w całości) w skład innych działek, na których zlokalizowane są inne budynki. Zawsze należy dowiedzieć się, w jaki sposób zapewniono prawo do korzystania z drogi wewnętrznej, jeśli w całości nie wchodzi ona w skład nieruchomości, na której zlokalizowany jest budynek.
Najczęstszym sposobem zapewniającym możliwość korzystania z drogi wewnętrznej jest ustanowienie służebności gruntowej, która wpisywana jest w księdze wieczystej prowadzonej zarówno dla nieruchomości obciążonej służebnością (w dziale III), jak i w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, której właścicielom służebność przyznaje określone uprawnienia (wówczas w dziale I-Sp.). W praktyce służebności w swojej treści mogą być bardzo rozbudowane, wskazują bowiem nie tylko na możliwość przejazdu i przechodu przez daną działkę, ale także na prawo do korzystania z poszczególnych fragmentów infrastruktury drogowej, np. możliwości korzystania z bramy, chodnika, domofonu, skrzynki na listy itp. Innym, również często spotykanym rozwiązaniem jest pozostawienie drogi wewnętrznej we współwłasności wspólnot mieszkaniowych, które powstały w ramach danego osiedla, albo we współwłasności właścicieli mieszkań – wówczas wraz z nabyciem lokalu mieszkaniowego nabywany jest także udział w nieruchomości drogowej. Należy podkreślić, że problemy dotyczące prawa do korzystania z dróg wewnętrznych występują także w przypadku inwestycji funkcjonujących już od kilkudziesięciu lat i często są wynikiem dawnych zaniedbań lub przekształceń własnościowych, dlatego nawet w przypadku mieszkań kupowanych na rynku wtórnym nie należy pomijać sprawdzenia statusu drogi dojazdowej.
Podobnie jest w przypadku wszystkich elementów wspólnej infrastruktury, np. placu zabaw, terenów zielonych, parkingu. Warto podkreślić, że każda sytuacja, w której konieczne jest korzystanie z innej nieruchomości, nawet funkcjonującej w ramach jednego zamkniętego osiedla lub kompleksu mieszkaniowego, powinna zostać uregulowana prawnie, np. poprzez ustanowienie odpowiednich służebności. Niekiedy tak pozornie mało istotne kwestie jak możliwość przeprowadzenia pojemników na śmieci przy ich wywozie przez teren innej wspólnoty mieszkaniowej mogą prowadzić do znacznych konfliktów sąsiedzkich, dlatego powinno być to uregulowane i ustalone już w momencie zakończenia inwestycji, aby nie stanowiło obciążenia dla mieszkańców.
Ustalenie natomiast sposobu zarządzania i ponoszenia kosztów utrzymania oraz konserwacji infrastruktury wspólnej zwykle dokonywane jest na podstawie umowy, często zawieranej już na etapie realizacji danej inwestycji mieszkaniowej. Nawet jeśli korzystanie z części wspólnej infrastruktury zapewniane jest w drodze ustanowionych służebności, to zasady ponoszenia kosztów utrzymania i konserwacji są albo jedynie wspominane ogólnie w treści służebności, np. poprzez wskazanie na konieczność partycypacji w kosztach utrzymania i konserwacji, albo całkowicie pomijane i wówczas konieczne jest ustalenie ich w drodze osobnego porozumienia lub umowy. Bardzo istotne jest, aby sposób pokrycia kosztów utrzymania i konserwacji wspólnej infrastruktury i wspólnej przestrzeni był określony już przy powstaniu danego kompleksu mieszkaniowego, tak aby wspólna przestrzeń i wspólna infrastruktura były właściwie utrzymywane i zarządzane już od samego początku. Należy także pamiętać, że koszty utrzymania i konserwacji wspólnej infrastruktury (np. w przypadku dróg wewnętrznych koszty ich odśnieżania, konserwacji itp.) w kompleksach domków lub niewielkiej zabudowy wielorodzinnej często mogą, niestety, nieprzyjemnie zaskoczyć mieszkańców, dlatego ważne jest, aby podejmując decyzję o zakupie mieszkania lub domu, poznać wysokość tych wydatków.
Wspólna przestrzeń i infrastruktura w ramach kompleksu mieszkaniowego powinna zapewnić komfort mieszkańcom i w ten sposób jest przedstawiana przez deweloperów oferujących mieszkania, jednak aby nie stała się ona źródłem dodatkowych problemów i konfliktów sąsiedzkich, powinna być także właściwie uregulowana prawnie i zarządzana. Warto zatem dokładnie przyjrzeć się także tym aspektom, wybierając mieszkanie zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
adwokat
Katarzyna Kisielewska-Tracz
Kancelaria Adwokacka
Wojciechowska
Kisielewska-Tracz
Wojciechowski
www.wktw.pl