Aktualności

Poznaj nowe informacje na rynku

Wpływ deweloperskich inwestycji mieszkaniowych na rozwój Krakowa

  • tabelka pierwsza
  • tabelka druga
  • tabelka trzecia
  • Microsoft Word - Raport.docx
  • Microsoft Word - Raport.docx
  • Microsoft Word - Raport.docx
  • Microsoft Word - Raport.docx
  • Microsoft Word - Raport.docx

Działalność firm deweloperskich nie tylko całkowicie zmieniła obraz rynku mieszkaniowego w Krakowie, ale także miała bardzo duże znaczenie dla rozwoju zasobu mieszkaniowego Krakowa, w tym poprawy wskaźników, przy pomocy których mierzy się komfort mieszkaniowy, tj. liczby osób zamieszkujących w jednym mieszkaniu i powierzchni użytkowej mieszkań przypadającej na jednego mieszkańca Krakowa.

W zasadzie już od 2008 r., poza niewielką liczbą mieszkań budowanych na potrzeby indywidualne (w ostatnich 10 latach od 4 do 10 proc. oddawanych do użytkowania mieszkań), budownictwo deweloperskie jest jedynym źródłem zasilającym zasoby mieszkaniowe miasta. W okresie objętym niniejszym badaniem mieszkania wybudowane przez deweloperów stanowiły 93 proc. wszystkich wybudowanych w Krakowie mieszkań.
Działalność deweloperska, czyli budowa mieszkań na sprzedaż i wynajem, w ostatnich latach ma także coraz większy wpływ na gospodarkę miasta, na wielkość PKB wytworzonego w Krakowie oraz generuje coraz większe bezpośrednie wpływy do budżetu miasta.
Rolą niniejszego raportu jest zbadanie i usystematyzowanie znaczenia firm deweloperskich dla gospodarki Krakowa z uwzględnieniem wpływów do budżetu miasta i wkładu w rozwój miasta. Badaniem objęty został w zasadzie okres pięcioletni (2013–2017), jednakże tam, gdzie było to możliwe, w badaniu uwzględnione zostały także dane z 2018 r.
Należy również zaznaczyć, że w przypadku danych dotyczących sprzedaży mieszkań deweloperskich badanie, ze względu na dostępność danych, objęło jedynie lata 2015–2017.
Wkład firm deweloperskich w gospodarkę lokalną
Rozpatrując znaczenie firm deweloperskich dla lokalnej społeczności, należy rozróżnić aspekt pozafinansowy – polegający na wpływie wywieranym przez nie na poprawę warunków mieszkaniowych lokalnej społeczności i ich znaczenie dla gospodarki lokalnej, oraz aspekt finansowy dla budżetu lokalnej jednostki samorządu terytorialnego.
Wśród największych polskich miast Kraków jest, oprócz Warszawy, jedynym miastem, w którym liczba ludności nie spadła w ostatnich latach, a pod kątem faktycznej liczby mieszkańców dla Krakowa przewidywany jest w następnych kilkudziesięciu latach wzrost ludności. Wciąż jest to miasto przyciągające nowych mieszkańców – saldo migracji jest dodatnie, większe notowane jest jedynie w Warszawie i w niektórych latach we Wrocławiu. Dla utrzymania tego trendu budowa nowych mieszkań jest warunkiem podstawowym. Ograniczenie budowy nowych mieszkań skutkuje dla rynku, na którym istnieje silny strukturalny popyt, wzrostami cen, a niedobór w zakresie podaży powoduje obniżenie jakości oferty, co z kolei niekorzystnie wpływa na ocenę atrakcyjności miasta i w efekcie na obniżenie salda migracji.
W zakresie pozafinansowym oprócz wpływu na rozwój i modernizację zasobu mieszkaniowego wyróżnić należy wpływ na wzrost zatrudnienia, generowanego przez firmy deweloperskie: oprócz pracowników zatrudnianych bezpośrednio w firmie deweloperskiej na wszystkich etapach procesu inwestycyjnego firmy te przyczyniają się do zatrudnienia w innych jednostkach. Na etapie zakupu gruntu – w firmach z zakresu pośrednictwa i obsługi rynku nieruchomości oraz usług prawnych, na etapie budowy – w firmach projektowych i wykonawczych, na etapie sprzedaży mieszkań – również w firmach z sektora usług prawnych oraz pośrednictwa i obsługi rynku nieruchomości. Przy coraz bardziej powszechnym finansowaniu zakupu mieszkań z kredytu działalność deweloperów nakręca także koniunkturę na sprzedaż produktów bankowych.
Oprócz wpływu na komfort mieszkaniowy działalność deweloperska ma więc także znaczenie dla poprawy warunków na rynku pracy. Warto przy tym zauważyć, że efekt wpływu na wzrost zatrudnienia jest w końcu odczuwalny także dla budżetu gminy i powiatu: jednym z głównych źródeł dochodów własnych gmin jest udział w podatku dochodowym od osób fizycznych i prawnych (odpowiednio 39,34 proc. podatku dochodowego od osób fizycznych – gmina i 10,25 proc. powiat, oraz 6,71 proc. podatku dochodowego od osób prawnych – gmina i 1,4 proc. powiat), tak że wzrost zatrudnienia na rynku lokalnym jest dla budżetu jednostek samorządu terytorialnego bardzo ważny.
Z kolei do bezpośrednich wpływów finansowych od firm deweloperskich odnotowywanych w budżecie jednostek samorządu lokalnego, oprócz podatku dochodowego płaconego przez te firmy, należą:
wpływy z podatku PCC płaconego przy transakcjach nabycia gruntów pod budowę mieszkań (podatkowi takiemu podlegają transakcje, w których sprzedającymi są osoby fizyczne, które nie prowadzą sprzedaży gruntów z częstotliwością wskazującą na zarobkowy charakter tej czynności, oraz we wszystkich transakcjach, w których mamy do czynienia ze zwolnieniem przedmiotowym, tj. w przypadku gruntów, które nie są gruntami budowlanymi),
wpływy z opłat ponoszonych na etapie przygotowania inwestycji oraz budowy, takich jak opłaty za zmianę celu użytkowania wieczystego gruntów, opłaty za zajęcie pasa drogowego, wszelkie opłaty administracyjne (przy tej skali są one w zasadzie pomijalne) oraz finansowanie i remonty infrastruktury miejskiej (takiej jak drogi, sieci wod.-kan. i c.o.),
rozwój zasobu mieszkaniowego należy rozpatrywać nie tylko w zakresie podnoszenia jakości życia, ale także wzrostu wpływów podatkowych z podatku od nieruchomości (przyrost powierzchni mieszkaniowej i garażowej przemnożony przez stawkę podatku).
Warto zauważyć, że aspekt finansowego wkładu firm deweloperskich do budżetu lokalnej jednostki samorządu terytorialnego często jest niedoceniany. Sprzedaż mieszkań podlega VAT, a zatem na etapie sprzedaży, który z zewnątrz jest najbardziej widocznym (bo reklamowanym) etapem działania firmy deweloperskiej, wpływy do budżetu gminy nie są widoczne, bo VAT w całości odprowadzany jest do Skarbu Państwa. Firma deweloperska traktowana jest więc często jako inwestor z zewnątrz, korzystający z infrastruktury i potencjału lokalnego, który na rynku lokalnym osiąga przychody, nie zostawiając przy tym żadnych korzyści lokalnej społeczności. Tymczasem, w przypadku objętego badaniem Krakowa, oprócz wskazanych już aspektów – zarówno tych finansowych, jak i pozafinansowych, przekładających się na konkretne korzyści finansowe lokalnej społeczności, znaczącą część nowych mieszkań budują lokalne firmy deweloperskie, a więc generujące znaczące wpływy z podatku dochodowego do budżetu miasta. Analiza w tym zakresie jest utrudniona – w zależności od rodzaju spółki opodatkowane będą dochody osoby prawnej lub dywidendy uzyskiwane przez osoby fizyczne (albo i jedne, i drugie, jak w przypadku spółki z o.o.). Istotna jest tu więc nie tylko forma i siedziba spółki, ale też np. w przypadku spółki z o.o. (lub w przypadku coraz powszechniejszych spółek z o.o. spółek komandytowych – pozwalających uniknąć podwójnego opodatkowania dochodu) – miejsce zamieszkania wspólnika (komandytariusza).
Rozwój działalności deweloperów mieszkaniowych w Krakowie
W Krakowie w połowie lat 90. zasób mieszkaniowy wynosił według danych GUS około 243,4 tys. mieszkań. Od tego czasu liczba ta zwiększyła się o niemal 60 proc. – obecnie jest ich w zasobie 389,2 tys. Średnio rocznie przybywało w Krakowie ponad 2 proc. mieszkań.
Spośród ponad 145,8 tys. mieszkań, które powstały po 1995 r. w Krakowie, 101,5 tys. (a więc prawie 70 proc.) stanowiły mieszkania wybudowane przez deweloperów. Do 2007 r. przy ciągłym wzroście liczby mieszkań budowanych przez deweloperów widoczne były jednak także inne formy budownictwa.
W ciągu ostatnich 10 lat kilka procent ogólnej liczby stanowią mieszkania budowane przez inwestorów indywidualnych, a niemal całą resztę (ponad
90 proc.) – mieszkania budowane przez deweloperów. Budowa mieszkań zakładowych, komunalnych i spółdzielczych zanikła w Krakowie całkowicie.
W okresie objętym niniejszym badaniem, tj. w latach 2013–2018, średni udział liczby mieszkań deweloperskich w ogólnej liczbie mieszkań oddawanych w Krakowie co roku do użytkowania wyniósł
93 proc. Ponieważ mieszkania indywidualne (domy jednorodzinne) mają przeciętnie znacznie większe powierzchnie użytkowe niż mieszkania deweloperskie, procentowy udział powierzchni użytkowej mieszkań deweloperskich w stosunku do wszystkich budowanych jest znacząco niższy niż liczba mieszkań, i w analizowanym okresie wyniósł w Krakowie 84 proc.
Przychody budżetowe Krakowa z podatku od nieruchomości za mieszkania wybudowane przez deweloperów
Zgodnie z prezentowanymi wcześniej danymi obecnie już około 26 proc. zasobu mieszkaniowego w Krakowie to mieszkania wybudowane przez deweloperów od 1995 r. Co roku mieszkania te przynoszą wpływy z podatku od nieruchomości. Co roku wpływy te są większe – nie tylko ze względu na wzrost stawki podatku, ale także ze względu na oddawane co roku do użytkowania nowe mieszkania – w latach 2013–2018 powierzchnia mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperów wynosiła średnio 417 174 m2. Zgodnie z obecnymi wymogami na każde mieszkanie przypada przeciętnie 1,2 miejsca postojowego (naziemnego lub w garażu podziemnym). Powierzchnia garaży jako odrębnych lokali opodatkowana jest wyższą stawką podatku od nieruchomości. Wpływy z podatku od nieruchomości za powierzchnię użytkową mieszkań i powierzchnię użytkową garaży wybudowanych przez deweloperów od 1995 r.
wynosiły w latach 2013–2018 szacunkowo od 10,94 mln zł do 19,41 mln zł. Łącznie przez okres analizowanych sześciu lat była to kwota 90,14 mln zł.
Można przy tym dodać, że już ponad 1,25 mln m2 nowoczesnych powierzchni biurowych wybudowanych przez deweloperów biurowych przy obecnych stawkach podatku od nieruchomości dodatkowo generuje roczne wpływy do budżetu Miasta Krakowa z tytułu tego podatku na poziomie 28,9 mln zł. W latach 2013–2018 deweloperzy oddawali w Krakowie do użytkowania rocznie od 40 tys. m2 (w 2013 r.) do 180 tys. m2
(w 2017 r.) nowoczesnej powierzchni biurowej – średnio było to około
120 tys. m2, a więc wpływy z podatku od nieruchomości wzrastały z tego tytułu o około 2,8 mln zł rocznie.
Łączne przychody Miasta Krakowa z podatków płaconych przez deweloperów mieszkaniowych w latach 2013–2018
Zgodnie z prezentowanymi wcześniej danymi w Krakowie zawieranych było w analizowanym okresie rocznie około 136 transakcji gruntów pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne za łączną kwotę ponad 398 mln zł. Na podstawie bazy danych mrn.pl transakcje te zostały przeanalizowane pod kątem ich opodatkowania – 53 proc. tych transakcji (ale pod kątem wartości 80,04 proc. obrotu) podlegało opodatkowaniu podatkiem PCC. W pozostałych transakcjach występował VAT. Łącznie wpływy z podatku PCC w analizowanym okresie wyniosły rocznie średnio około 5,9 mln zł. Szacowane średnie wpływy z podatku od nieruchomości w tym okresie wyniosły
15,02 mln zł rocznie. Szacowane przez mrn.pl wpływy z podatku dochodowego od deweloperów (na poziomie
39,34 proc. + 10,25 proc. wpływów z podatku dochodowego od osób fizycznych i 6,71 proc. + 1,40 proc. wpływów z podatku dochodowego od osób prawnych) przy 64,2 proc. udziale lokalnych firm deweloperskich w łącznej liczbie wybudowanych przez deweloperów mieszkań, wyniosły w analizowanym okresie 2013–2018 około 22,53 mln zł średnio rocznie. Łączne wpływy do budżetu Krakowa wyniosły średnio rocznie około 43,45 mln zł. W całym analizowanym okresie szacowany poziom przychodów podatkowych generowanych przez firmy deweloperskie do budżetu Miasta Krakowa wyniósł 260,7 mln zł.
Nakłady deweloperów mieszkaniowych na budowę dróg w latach 2013–2018
W ramach ankiety przeprowadzonej wśród firm deweloperskich badane były m.in. nakłady poszczególnych firm na budowę i remonty dróg publicznych oraz wysokości opłat za zajęcie pasa drogowego. Zgodnie z informacjami podanymi we wstępnej części raportu badanie objęło deweloperów, którzy oddali do użytkowania w badanym okresie około 20 proc. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż i wynajem, wybudowanych w latach 2013–2018. Łączne nakłady poniesione przez badane firmy na budowę dróg w analizowanym okresie wyniosły 52,55 mln zł. Kwota nakładów na remonty dróg publicznych wyniosła 6,52 mln zł, a opłaty za zajęcie pasa drogowego 0,86 mln zł. Wyniki badania ekstrapolowane były na całość rynku deweloperskiego. Uwzględniony przy tym został unikalny charakter niektórych inwestycji, nietypowych na rynku. Przeprowadzona analiza wskazuje, że w skali całego rynku deweloperzy mieszkaniowi w Krakowie w analizowanym okresie 2013–2018 ponieśli nakłady na budowę i remonty dróg publicznych w łącznej kwocie ponad 124,85 mln zł, tj. średnio rocznie w wysokości 20,81 mln zł.
Dane te można odnieść do wydatków Miasta Krakowa na budowę i rozbudowę dróg publicznych przewidzianych w budżecie na 2018 r.
Dla porównania – w budżecie Krakowa na 2019 rok przewidzianych jest 7 inwestycji na łączną kwotę 155 321 848 zł, w tym 61 667 155 zł ze środków własnych Miasta Krakowa (gminy lub powiatu). Jak widać, wydatki deweloperów mieszkaniowych na budowę, przebudowę i remonty dróg publicznych mają zbliżoną skalę do wydatków ponoszonych na budowę i rozbudowę dróg publicznych przez Miasto Kraków.
Niedoceniane efekty budowy mieszkań w Krakowie
Niniejszy audyt nie jest pracą mającą wskazać wszelkie aspekty związane z efektami działalności deweloperów mieszkaniowych. Należy jednak zauważyć jeden z podstawowych efektów rozwoju miasta, rozwoju, który w największym stopniu jest efektem działalności deweloperów mieszkaniowych. Rozwój miasta i budowa mieszkań w granicach administracyjnych miasta w przypadku Krakowa jest jednym z czynników podtrzymujących wzrost liczby mieszkańców. Należy zwrócić uwagę, że podstawowym źródłem przychodów własnych gminy jest udział w podatku dochodowym od osób fizycznych (dla Krakowa za lata 2013–2017 wpływy z podatku dochodowego sięgają łącznie około
5,7 mld zł). W Krakowie, zgodnie z przedstawionymi danymi dotyczącymi zasobu mieszkaniowego, około 26 proc. całego zasobu stanowią mieszkania wybudowane przez deweloperów. Można szacować, że co najmniej 26 proc. podatników podatku dochodowego od osób fizycznych mieszka w tych mieszkaniach, a więc de facto – to deweloperzy zatrzymali ich bądź też przyciągnęli do Krakowa. Tego efektu rozwoju i rozbudowy miasta nie sposób pomijać, analizując wpływ deweloperów na gospodarkę lokalną i na poziom przychodów budżetowych miasta.

Jarosław Strzeszyński, Piotr Krochmal, Ewelina Wójciak

Tabela 1
Tab. 1. Przychody Miasta Krakowa z podatku od nieruchomości za mieszkania i garaże wybudowane przez deweloperów za lata 2013–2018. Analiza mrn.pl na podstawie danych GUS i mrn.pl
Tabela 2
Tab. 2. Wydatki deweloperów na budowę i remonty dróg publicznych w latach 2013–2018
Tabela 3
Tab. 3. Wydatki Miasta Krakowa na budowę i rozbudowę dróg publicznych przewidziane w budżecie na 2018 r.
Prezentowany artykuł to subiektywnie wybrane przez redakcję fragmenty raportu „Znaczenie deweloperów mieszkaniowych dla gospodarki Krakowa. Wpływ deweloperskich inwestycji mieszkaniowych na rozwój Krakowa i wpływy do budżetu miasta w latach 2013–2018”. Raport wykonany został przez Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl we współpracy ze Stowarzyszeniem Budowniczych Domów i Mieszkań z siedzibą w Krakowie.

Podpisy do rysunków
Rys. 1. Zmiany zasobu mieszkaniowego w Krakowie. Na podstawie danych GUS
Rys. 2. Liczba mieszkań oddawanych do użytkowania rocznie w Krakowie w latach 1995–2018. Na podstawie danych GUS
Rys. 3. Powierzchnia użytkowa mieszkań oddawanych do użytkowania rocznie w Krakowie w latach 1995–2018. Na podstawie danych GUS
Rys. 4. Średnie roczne przychody podatkowe Miasta Krakowa z podatku od nieruchomości, PCC i podatku dochodowego od firm deweloperskich za lata 2013–2018. Analiza mrn.pl na podstawie danych GUS i mrn.pl
Rys. 5. Przychody budżetu Krakowa za lata 2013–2017. Analiza mrn.pl na podstawie danych GUS i mrn.pl