Deweloperzy biją rekordy sprzedaży, drożeją grunty i robocizna. Analiza rynku wskazuje na możliwe dalsze wzrosty cen mieszkań. Zacznijmy od danych statystycznych, bo one najwierniej oddają sytuację na rynku.
Jak podaje Główny Urząd Statystyczny, w ciągu pierwszych czterech miesięcy oddano do użytkowania o 15 proc. więcej mieszkań niż rok wcześniej. W całej Polsce była to liczba 32 714 lokali. Rozpoczęto budowę 70 902 mieszkań i daje to wzrost rok do roku na poziomie 14,6 proc. W tym samym czasie, czyli od stycznia do końca kwietnia, wydano 87 475 pozwoleń na budowę. To tylko o 4,8 proc. więcej niż przed rokiem. Rekordowy był tu rok 2017, kiedy w analogicznym okresie wzrost pozwoleń na budowę wyniósł 36,8 proc. Z danych tych wynika, że rynek pierwotny nadal jest w fazie wzrostu. Wszyscy zadają sobie pytanie, co będzie dalej. Powróćmy więc do twardych danych. Obserwatorzy rynku nieruchomości odnotowali w największych miastach Polski wzrost cen działek budowlanych. Działki w Warszawie kosztują teraz średnio 770 zł za metr kwadratowy. W Krakowie i Poznaniu cena jest niższa, bo około 500 zł za metr kwadratowy. To oznacza, że w cenie metra kwadratowego mieszkania deweloper musi uwzględnić wyższą cenę gruntu. Jeśli dodamy do tego kilkunastoprocentowy wzrost cen firm wykonawczych, okazuje się po podsumowaniu, że koszty deweloperów w przyszłym roku mogą wzrosnąć średnio o kilkanaście procent. Dzisiaj na rynku w sprzedaży są nadal mieszkania kupione na tańszym gruncie i budowane na starych umowach wykonawczych. Mamy więc zdiagnozowaną jedną z najważniejszych pozycji, a mianowicie koszty. Spróbujmy dodać do tego analizę sytuacji na rynku branżowym. Szacuje się, że w zeszłym roku aż 30 proc. wszystkich sprzedanych mieszkań stanowiły mieszkania kupowane z myślą o wynajmie. Dużo? Z jednej strony tak, bo gdyby tych mieszkań nie było, można by mówić wręcz o zapaści na rynku mieszkaniowym. Z drugiej, jeśli przyjrzymy się statystykom europejskim, to okazuje się, że w Polsce mieszkań na wynajem jest nadal o wiele za mało. Stanowią one około 5 proc. całych zasobów lokalowych, a średnia w Europie to mniej więcej 40 proc., a w niektórych krajach przekracza nawet połowę całego rynku. Z danych dostarczanych przez deweloperów wynika, że firmy operujące w atrakcyjnych lokalizacjach w dużych miastach sprzedają prawie połowę mieszkań nabywanych w celach inwestycyjnych. Około 40 proc. lokali kupowane jest za gotówkę, co jest kolejnym wyznacznikiem trendów rynkowych. Wynika to przede wszystkim z bardzo niskiego oprocentowania lokat bankowych. Średnio z najmu można uzyskać rocznie – w zależności od miasta i rodzaju mieszkania – od 4 do 7 proc. zysku. To kilka razy więcej niż oprocentowanie lokat. Dodatkowym atutem są wzrosty cen mieszkań. Podsumowując przychody z wynajmu i podwyżki cen, okazuje się, że osoby, które kupiły mieszkanie na wynajem rok temu, dziś mogą cieszyć się z 10-proc. zysków. Optymistyczne są dane makroekonomiczne. Komisja Europejska szacuje, że w zeszłym roku wzrost gospodarczy wyniósł 4,6 proc., a w przyszłym roku prognozowany jest na poziomie 4,2 proc. Trochę gorzej to wygląda, kiedy sięgniemy w głąb raportu. Okazuje się, że za wzrostem kryje się głównie konsumpcja prywatna, a nie inwestycje. Jednym z jej motorów jest wzrost płac, drożeją także produkty. Presja inflacyjna jest, co prawda, na bardzo niskim i bezpiecznym poziomie, ale w dłuższej perspektywie czasowej może zmusić Radę Polityki Pieniężnej do podwyższenia stóp procentowych. To automatycznie spowoduje spadek dynamiki kredytów mieszkaniowych. Niższa zdolność kredytowa i wyższe raty obniżą akcję kredytową o kilkanaście procent. Pamiętajmy też, że część kredytów z początku roku to efekt programu Mieszkanie dla Młodych. W styczniu było to 381 mln złotych. Efektem będzie spadek kredytów. Wyższe oprocentowanie lokat spowoduje zmniejszenie liczby kupowanych mieszkań inwestycyjnych. Wszystkie te zabiegi odbiją się na poziomie sprzedaży. Deweloperzy nie będą na tak dużą skalę poszukiwali działek, spadnie sprzedaż, równocześnie nadal zapewne będą wzrastały ceny. Jeśli poziom zmian nie będzie zbyt duży, to w przyszłym roku osiągniemy zrównanie poziomu popytu i podaży.
Jarosław Knap