O różnicach i podobieństwach pomiędzy rynkiem mieszkań w Krakowie i Katowicach, wyzwaniach i specyfice działań na rynku deweloperskim oraz o wspólnych mianownikach między sukcesami w sporcie i w biznesie rozmawiamy z Sebastianem Matejkiem, Wiceprezesem Grupy Matejek.
Inwestujecie Państwo i w Krakowie, i w Katowicach. Jaka jest różnica między tymi rynkami?
W Krakowie w dalszym ciągu brakuje mieszkań, a jednocześnie dostępność gruntów inwestycyjnych jest bardzo ograniczona. W Katowicach sytuacja jest odwrotna: oferta mieszkań rośnie, a możliwość pozyskania terenów inwestycyjnych pod zabudowę pozostaje na satysfakcjonującym poziomie. Różnice te wymuszają na spółkach deweloperskich regionalizację podejścia biznesowego. Przy obecnej sytuacji rynkowej stawiamy przede wszystkim na edukację naszych klientów i wskazywanie rzeczywistych różnic w standardzie między naszymi inwestycjami a ofertami konkurencji. Uważamy, że równie istotna jak cena jest jakość oferowanych rozwiązań, a nierzadko w tym zestawieniu jest ona traktowana jako kwestia drugoplanowa. Dodatkowo, w Katowicach, gdzie realizujemy obecnie naszą pierwszą inwestycję – Kopalnianą 1 – mocno skupiamy się na tym, aby nasz produkt, jako debiutantów na Śląsku, był identyfikowalny na rynku.
W tej chwili rynek katowicki podlega dużym fluktuacjom, czy widzicie Państwo wahania sprzedaży? Jak to wygląda nie tylko w Katowicach, ale także w Krakowie?
Rynek krakowski jest ustabilizowany i podlega pod pewne trendy. Często słyszy się, że w Krakowie mieszkania „zawsze się sprzedają”, czasem tylko tempo tej sprzedaży jest nieco niższe. Obecnie na rynku jest swego rodzaju regres: Kraków jest miastem, które nie otwiera nowych terenów inwestycyjnych, a mieszkania sprzedają się wolniej. Trudno powiedzieć, jak długo to potrwa.
W Katowicach również odczuwalne jest spowolnienie rynkowe, ale z innych względów. Miasto sprzyja inwestorom i przekazuje mnóstwo swoich dawnych, postindustrialnych fragmentów pod nową zabudowę – biurową, handlową i mieszkaniową. Obecnie rynek katowicki jest przesycony, co dla deweloperów oznacza większe wyzwania i rosnącą konkurencję.
Dzisiaj mamy rynek klienta. Jak z perspektywy dewelopera zmienił się rynek, jak zmieniły się jego wymagania?
Klient, który przychodzi kupić mieszkanie to nie jest osoba, która kupuje przysłowiową „bułkę w piekarni”. Zawsze troszczyliśmy się w naszej firmie o to, aby klient zakochał się w tym jednym, wybranym lokalu, w którym będzie chciał spędzić przynajmniej najbliższe lata, a być może też założyć rodzinę, wychować dzieci, że będzie to dla niego miejsce, które nazwie „domem”. Takie ujęcie wymaga indywidualnego podejścia.
Na etapie przygotowania inwestycji do sprzedaży, wewnętrznie w organizacji prowadzimy wiele sporów dotyczących projektu. Zakładamy, że każde mieszkanie musi być lokalem, do którego ktoś będzie chciał wejść i powiedzieć: „To jest to, czego szukam”. Z takiego punktu widzenia – to zawsze był rynek klienta. Wielu deweloperów wychodziło z założenia, że nie jest ważne, w jakim standardzie się buduje, bo jakoś się to sprzeda. To był ogromny mankament naszego segmentu biznesowego. Obecnie deweloperzy, którzy patrzą tylko na ilość, a nie na jakość – odczuwają najmocniej rynkowe trudności, natomiast ci, którzy zawsze stawiali na jakość – mają pewną przewagę. Klient jest przyzwyczajony do tego, by wejść do już wybudowanych budynków i sprawdzić, jak te budynki się starzeją, jak zachowują się materiały wykorzystane do budowy, jaka jest dokładność wykonania. Dobre wykonanie budynków powoduje, że budynki nie ulegają degradacji i są lokalami, w których ludzie chcą mieszkać przez lata.
Jeśli mówimy o przyszłości rynku mieszkaniowego – jak będzie on wyglądał w najbliższym czasie?
Obecnie mówić możemy, że rynek mieszkaniowy przechodzi załamanie, które wynika z wielu czynników. Po pierwsze, wprowadzone przez nadzór finansowy zaostrzone wymagania dotyczące wkładu własnego oraz ostrożna postawa banków ograniczają dostępność finansowania zarówno dla deweloperów, jak i kupujących. Mimo nadpłynności, banki niechętnie udzielają kredytów hipotecznych oraz nie chcą finansować inwestycji deweloperskich. Dodatkowo brak dostępnych gruntów pod zabudowę oraz coraz bardziej rygorystyczne normy techniczne i długotrwałe procedury biurokratyczne zwiększają koszty realizacji projektów. Rosnące ceny materiałów budowlanych, wykonawstwa oraz konieczność ponoszenia kosztów tworzenia infrastruktury przez deweloperów zamiast przez gminy podnoszą finalną cenę mieszkań, co spotyka się ze zrozumiałym oporem klientów. Mimo tych trudności, w perspektywie średniookresowej rynek z pewnością się odbuduje, choć już na nowych zasadach. Firmy, które podchodziły do sprzedaży w taki sposób, że „i tak się sprzeda, a my dobrze zarobimy” nie będą miały racji bytu. Pozostaną tylko ci, którzy stawiają na jakość i dbają o klienta oraz mają solidne podstawy finansowe do funkcjonowania.
Jest Pan reprezentantem Polski, członkiem kadry narodowej w akrobacji samolotowej. Jak te doświadczenia, jak te impulsy przekładają się na zarządzanie firmą?
Przez jedenaście lat byłem członkiem kadry narodowej w skokach spadochronowych, a obecnie reprezentuję Polskę w akrobacji samolotowej. W obu tych dyscyplinach na pierwszy plan wychodzi jedna osoba — sportowiec osiągający wyniki. Jednak niewielu widzi, że poza głównym kadrem na sukces pracuje sztab ludzi, którzy planują, wspierają, analizują i dbają o każdy detal. Sport nauczył mnie, że indywidualne zwycięstwa są zawsze efektem pracy dobrze zgranego zespołu. Dokładnie tak samo jest w biznesie. Tam, gdzie spotykają się zaufanie, komunikacja i odpowiedzialność, rodzi się przewaga konkurencyjna i tworzy organizacja, do której naprawdę chce się należeć.
Na Pana koncie wśród wielu sukcesów jest między innymi mistrzostwo Polski. Trudno nie zapytać skąd wzięła się ta pasja?
Jak to w życiu bywa – wszystko zaczęło się przypadkiem. Moja współpracowniczka, a prywatnie również dobra znajoma, dawno temu wykupiła swojemu mężowi na urodziny skok ze spadochronem. Zaprosiła mnie na ten wyjazd i… jemu się spodobało, ale nigdy już nie wrócił do skakania, a ja tydzień później byłem na kursie spadochronowym. Kiedyś, czekając na lotnisku aż przestanie padać, zacząłem się zastanawiać nad lataniem. Znowu przypadek. Zrobiłem licencję pilota, a któregoś dnia wsiadłem do samolotu z amerykańskim pilotem akrobacyjnym. I tak – krok po kroku – zacząłem trenować akrobację lotniczą.
Rozmawiał Jarosław Knap