Przez długi czas prawo użytkowania wieczystego było traktowane jak – używając języka z innych branż – zamiennik prawa własności. Ale jak to z zamiennikami bywa, po pewnym czasie często okazuje się,że niekoniecznie są one pełnowartościowymi substytutami.
Użytkowanie wieczyste jest specyficzną instytucją prawną, jednym z tzw. praw rzeczowych, uregulowanym w kilku aktach prawnych. Jego istotę definiuje kodeks cywilny w art. 232 i następnych. Z mocy tych przepisów, grunty stanowiące własność gmin bądź Skarbu Państwa mogą być oddawane osobom fizycznym oraz prawnym na okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Użytkownik wieczysty może z wyłączeniem innych osób korzystać z nieruchomości w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, a także przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W tych samych granicach może swobodnie prawem rozporządzać. Użytkownik wieczysty może więc zbywać prawo użytkowania wieczystego według swego uznania, na warunkach przez siebie ustalonych. Może też dzielić grunt geodezyjnie oraz wydzielać działki do odrębnych ksiąg wieczystych (tzn. tworzyć w drodze podziału osobne nieruchomości). Może obciążyć swoje prawo hipoteką i nie musi pytać Skarbu Państwa albo gminy jako właściciela o jakąkolwiek zgodę na tę czynność. Może ustanawiać służebności, może swobodnie oddawać nieruchomość do korzystania osobom trzecim – wynajmować, wydzierżawiać czy użyczać. Przysługuje mu prawo pierwokupu nieruchomości oddanej w wieczyste użytkowanie.
Czym konkretnie jest prawo użytkowania wieczystego?
Użytkownikowi wieczystemu przysługuje w zasadzie ochrona analogiczna jak ta, którą ma zagwarantowaną właściciel rzeczy. Nabywcę prawa użytkowania wieczystego (tj. tak pierwotnego użytkownika wieczystego, jak i dalszych) chroni zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
To użytkownik wieczysty jest stroną w sprawach o wydanie dla danego obszaru decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Podobnie też to on – z mocy art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane – będzie stroną w postępowaniach administracyjnych dotyczących pozwolenia na budowę dla gruntów sąsiednich. Ma tu miejsce jedyny w prawie polskim przypadek, kiedy budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie i trwale z nim związane, nie są własnością właściciela gruntu, na którym je wzniesiono. Z mocy art. 235 kodeksu cywilnego stanowią one przedmiot odrębnej własności i należą do użytkownika wieczystego. Jest to wyjątek od wyrażonej w art. 48 kodeksu cywilnego zasady „superficies solo cedit”.
Jest to więc jakby „własność czasowa”, choć nie jest to dokładnie termin używany w piśmiennictwie dla określenia tej instytucji. Można też w dużym uproszczeniu powiedzieć, że prawo to wykazuje pewne cechy zbliżone do umowy dzierżawy, zwłaszcza, że użytkowanie wieczyste jest odpłatne – użytkownik uiszcza bowiem na rzecz właściciela pierwszą opłatę oraz później opłaty roczne.
Użytkownik wieczysty może amortyzować wartość prawa. Oprócz tego, opłaty roczne są dodatkowo kosztem podatkowym.
Minusy
Z prawem użytkowania wieczystego wiążą się jednak zasadniczo trzy podstawowe ograniczenia.
Po pierwsze, cel, na jaki może zostać wykorzystana taka nieruchomość, jest z góry określony umowie o oddaniu gruntu w wieczyste użytkowanie. Może nim być np. cel komercyjny w postaci zabudowy mieszkaniowej. Cel ten determinuje więc możliwości inwestycyjne terenu. W razie korzystania z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem wynikającym z umowy, w szczególności w sytuacji gdy wbrew umowie nie wzniesiono określonych w niej budynków lub urządzeń, właściciel jest uprawniony do rozwiązania umowy. Powszechnie znane są przykłady terenów bądź inwestycji w samym Krakowie, w których przypadku problem taki zaistniał.
Po drugie, trzeba pamiętać o tym, że po upływie umówionego czasu, nastąpi wygaśnięcie prawa (aczkolwiek obowiązujące obecnie unormowanie przewiduje możliwość prolongaty tego prawa, jeżeli w okresie ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu użytkownik wieczysty zażąda jego przedłużenia). Z chwilą wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nastąpić winno rozliczenie stron z tytułu nakładów jakie poczynił użytkownik wieczysty na gruncie, a więc między innymi za budynki i inne wzniesione urządzenia. Trzeba też mieć świadomość, że wraz z wygaśnięciem prawa użytkowania wieczystego wygasną również ustanowione na nim obciążenia.
Trzecim ujemnym aspektem związanym z prawem użytkowania wieczystego jest zagrożenie, jakie dla użytkownika przynosi wzrost cen nieruchomości. Właściciel gruntu może bowiem w takim przypadku – jednak nie częściej niż raz na 3 lata – dokonać tzw. aktualizacji opłat rocznych, czyli wypowiedzieć wysokość opłat dotychczasowych i określić ich nową wysokość (aczkolwiek możliwe jest też obniżenie opłat rocznych w razie spadku wartości terenu; o zasadach i trybie tych zmian pisaliśmy szerzej w artykule pt. Opłaty roczne za użytkowanie wieczyste – nie tylko podwyższanie, MPN nr 7/2013). Po latach, w których nie dostrzegano już w praktyce istotnych różnic pomiędzy własnością a prawem użytkowania wieczystego, najpierw pojawiły się dyskusje i emocje związane z tym prawem właśnie w związku z przystąpieniem przez gminy do aktualizowania opłat rocznych, które od szeregu lat pozostawały niezmienione. Wobec znacznego wzrostu wartości nieruchomości, jaki miał miejsce w połowie lat dwutysięcznych, wyniki aktualizacji prowadziły nawet do kilkukrotnego podwyższenia opłat rocznych, dotychczas nieraz symbolicznych.
W 2011 roku poszerzono jednak krąg podmiotów, które mogły domagać się przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie ustawy z dnia 29.07.2005 r. Gdyby odmówiono takiego przekształcenia, użytkownik wieczysty mógł swego roszczenia dochodzić przymusowo w sądzie. To złagodziło nieco gorycz związaną z aktualizacją opłat i wiele podmiotów skorzystało z tej możliwości, rezygnując nawet często z kwestionowania wielkości podwyższenia przez gminę opłat rocznych w specjalnie do tego przewidzianym trybie. Dla tych, którzy jednak nie zdążyli przeprowadzić przekształcenia, niemiłym zaskoczeniem był z pewnością wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 marca b.r., wydany w sprawie sygn. akt K 29/13, który stwierdził niekonstytucyjność tego ustawowego rozszerzenia zakresu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Plusy
Trzeba otwarcie powiedzieć, że w zasadzie brak jest obecnie atutów tego prawa, tj. takich czynników, które by powodowały z jakiejś perspektywy jego większą atrakcyjność niż prawo własności.
W części wypadków wartość „użytkowa” tego prawa może być zbliżona, albo wręcz taka sama jak wartość prawa własności. W ciągu 99 lat ta sama nieruchomość może bowiem zostać kilkakrotnie wykorzystana inwestycyjnie. Z perspektywy nabywcy takiego prawa na cel wybudowania np. galerii handlowej, jak i instytucji finansujących taką inwestycję, nie będzie miało większego znaczenia to, że prawo wygaśnie za kilkadziesiąt lat, skoro okres, jaki jest przyjmowany dla zwrotu zainwestowanych środków, uzyskania zysku przewidzianego biznesplanem i nawet zużycia obiektu jest nieporównywalnie krótszy. Podobnie w razie nabycia przez dewelopera od gminy bądź Skarbu Państwa prawa użytkowania wieczystego atrakcyjnie zlokalizowanego terenu na cele wzniesienia tam na przykład osiedla mieszkaniowego, jak i z perspektywy jego późniejszych klientów (nabywców lokali), nie ma znaczenia okoliczność, że prawo to jest ze swej istoty ograniczone w czasie, skoro wygaśnie za blisko sto lat.
Podsumowanie
Użytkowanie wieczyste pozwala na wykorzystywanie rozległych gruntów należących do jednostek publicznych (gminy, Skarb Państwa) przez osoby fizyczne i prawne. Dzięki temu tereny te są zagospodarowane przez podmioty niepubliczne na rozmaite cele, co zwiększa potencjał gospodarki i z pewnością wpływa korzystnie na poziom PKB. Nie dochodzi jednak przy tym do wyzbycia się prawa własności przez publicznoprawnych właścicieli, dzięki czemu nieruchomości te stanowią w pewnym sensie ich „zamrożone” mienie, będąc składnikiem majątkowym przynoszącym dochody z tytułu opłat rocznych, a zarazem mającym w założeniu finalnie powrócić w pełni w gestię właściciela.
Jednak już sam okres, na jaki ustawodawca przewidział możliwość oddania gruntu w wieczyste użytkowanie (od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat) wskazuje, że instytucja użytkowania wieczystego jest mocno archaiczna, skoro w dobie dynamicznego rozwoju cywilizacyjnego, ze szczególnie szybko postępującą globalizacją gospodarki, jest to tak bardzo odległy horyzont czasowy, że po nim świat może wyglądać zdecydowanie odmiennie niż obecnie. Zresztą wzmiankowane wyżej inicjatywy legislacyjne, mające umożliwić różnym kategoriom uprawnionych przekształcanie tego prawa na własność są chyba odzwierciedleniem powszechniejszego odczucia, że prawo użytkowania wieczystego niekoniecznie przystaje do dzisiejszych realiów. Należałoby się więc zastanowić czy jednak nie powinna nastąpić jego stopniowa, planowa likwidacja na racjonalnych zasadach.
Michał Wojtyczek
– adwokat, wspólnik w kancelarii Golenia Hanusa Wojtyczek – Adwokaci w Krakowie