Z umowami najmu mamy do czynienia bardzo często, jednak ze względu na mnogość przepisów oraz chęć zabezpieczenia jedynie swoich interesów laikom czasem ciężko jest poruszać się w tej tematyce.
Umowa najmu to rodzaj umowy nazwanej uregulowanej w kodeksie cywilnym, której istotą jest zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony i jednoczesne zobowiązanie najemcy do płacenia czynszu. Taką właśnie definicją umowy najmu operuje Kodeks cywilny.
Zacznijmy od tego, że przy zawieraniu tego typu umów nie zawsze mamy wymóg pisemności. W przypadku umowy najmu nieruchomości lub lokalu mieszkalnego na czas dłuższy niż rok umowa powinna być zawarta na piśmie. Wymóg pisemności dotyczy jedynie umów długoterminowych, Kodeks nie wprowadza takiego wymogu w przypadku umów rocznych lub krótszych. Brak pisemności może jednak powodować spory w sytuacji niedoprecyzowania postanowień i braku stwierdzenia ich pismem. Oczywiste jest, że najbezpieczniejszym sposobem zawierania umów jest stwierdzenie ich pismem w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
Umowa najmu może być zawarta w sposób dorozumiany i o tym, czy obowiązuje, decydować będzie sam fakt jej wykonywania przez strony. Jednym z istotniejszych elementów umowy najmu jest czynsz, który jest jej koniecznym składnikiem, a jego brak lub nieokreślenie w umowie powoduje, że mamy do czynienia z umową użyczenia. Obowiązek zapłaty czynszu wynika z samej możliwości korzystania z przedmiotu najmu, nie ma znaczenia rzeczywisty fakt korzystania. Czynsz zazwyczaj określony jest w pieniądzu (może być określony zarówno w walucie polskiej, jak i obcej) lub w świadczeniach rzeczy zamiennych czy usług. W umowie należy sprecyzować termin płatności oraz wysokość czynszu. Bardzo często obok czynszu najemca jest zobowiązany do ponoszenia dodatkowych świadczeń, np. opłat za dostarczanie energii, gazu, centralnego ogrzewania, wywóz nieczystości. Opłat za wskazane usługi nie należy utożsamiać z czynszem. Warto pamiętać, żeby w umowie zadbać o określenie sposobu rozliczania tych dodatkowych opłat obciążających najemcę.
Pojawia się wiele pytań związanych z wysokością czynszu czy możliwością egzekwowania czynszu od osób innych niż najemca. Postarajmy się prześledzić te zagadnienia, udzielając jednoznacznych odpowiedzi.
Po pierwsze, strony umowy mają prawo swobodnego ustalenia wysokości czynszu, powinno to nastąpić w dniu podpisania umowy, nie później jednak niż w momencie uiszczania czynszu. W sytuacji, gdy strony nie określiły terminu płatności czynszu w umowie, czynsz powinien być płacony z góry: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia każdego miesiąca.
Po drugie, gdy najemca nie płaci czynszu, nie musimy dochodzić zapłaty bezpośrednio od niego, możemy egzekwować należności od stale zamieszkujących z nim osób pełnoletnich, którymi są najczęściej małżonek/małżonka, dzieci, rodzice.
Po trzecie, jeśli najemca nie wywiązuje się terminowo z płatności, właściciel nie ma prawa samowolnie wymieniać zamków w wynajmowanym lokalu. Jeżeli takie działanie bezprawnie uniemożliwia korzystanie przez najemców z zajmowanego lokalu mieszkalnego, może być uznane za przestępstwo opisane w art. 191 § 1a Kodeksu karnego. Jest to istotna kwestia, ponieważ wiele osób uważa, że jeśli są właścicielami np. lokalu, to przysługuje im niczym nieograniczone prawo do rozporządzania nim. Jednak w sytuacji zawarcia umowy najmu lokalu oddajemy rzecz do korzystania najemcy i nie możemy mu uniemożliwiać lub utrudniać korzystania z przedmiotu najmu. Tym bardziej właściciel nie ma prawa wkraczać do lokalu lub pozostawać w nim mimo pomimo żądań najemcy, by opuścił lokal, ponieważ takie działanie również stanowi przestępstwo, tj. naruszenie miru domowego. W tej sytuacji najrozsądniejszym rozwiązaniem wydaje się być wypowiedzenie umowy najmu i ewentualne skierowanie sprawy do sądu.
Umowy na czas oznaczony i nieoznaczony
Ale skoro o tym mowa, przeanalizujmy kwestię wypowiedzenia umowy najmu. Przede wszystkim należy odróżnić sytuację, gdy umowa została zawarta na czas oznaczony i nieoznaczony, oraz sytuację rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia. W przypadku umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku ich braku – z zachowaniem terminów ustawowych (wynikających z Kodeksu cywilnego). Terminy umowne mają w tym wypadku pierwszeństwo przed ustawowymi. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:
gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Istnieją również sytuacje, w których umowa może być wypowiedziana ze skutkiem natychmiastowym. Rozwiązania takiego wynajmujący może dokonać w kilku przypadkach:
gdy najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób;
gdy najemca zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie;
gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za pełne dwa okresy płatności, lecz w tym wypadku wynajmujący musi wyznaczyć najemcy dodatkowy miesiąc na zapłatę i opuszczenie lokalu;
gdy najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.
Po stronie najemcy prawo wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym jest dopuszczalne w sytuacji, gdy w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wad usunąć się nie da. Nie ma przeszkód, aby katalog sytuacji uzasadniający rozwiązanie najmu bez wypowiedzenia doprecyzować w samej umowie.
Przepisy regulujące umowy najmu zawarte na czas nieoznaczony przyznają pewną swobodę w kwestii możliwości ich wypowiedzenia, co niewątpliwie ma swoje wady i zalety. Wynajmujący jest obarczony pewną dozą niepewności co do okresu trwania takiej umowy, istnieją bowiem sytuacje umożliwiające jej wypowiedzenie.
Przejdźmy teraz do kwestii wypowiedzenia umów najmu zawartych na czas oznaczony. Tutaj mamy sztywno określone ramy czasowe, w których ma trwać umowa. Strony umowy wiedzą, w jakim okresie przysługuje im korzystanie z przedmiotu najmu/pobieranie czynszu, czyli jest to pewnego rodzaju gwarancja stałości, np. miejsca zamieszkania (po stronie najemcy) czy regularnego źródła dochodu (po stronie wynajmującego). Kodeks cywilny wprowadza wprawdzie możliwość wcześniejszego rozwiązania takiej umowy, ale jedynie w przypadkach przewidzianych w umowie. I tutaj zastosowanie znajduje zasada swobody umów – strony mogą w sposób dowolny regulować sytuacje, w których możliwe jest wcześniejsze rozwiązanie takiej umowy, jednak przyczyny wcześniejszego zakończenia umowy muszą być w niej precyzyjnie wskazane. Najpowszechniejsze uregulowania w tej materii to: opóźnienia z zapłatą czynszu, użytkowanie lokalu w sposób niezgodny z umową, podnajęcie lub użyczenie lokalu przez najemcę osobie trzeciej czy wykorzystywanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem (np. na prowadzenie w nim działalności gospodarczej lub uciążliwej dla otoczenia). Z kolei wady wynajętego lokalu zagrażają zdrowiu lub życiu najemcy.
Przy umowach najmu lokalu mieszkalnego należy jednak pamiętać o zaostrzonych rygorach wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności o art. 11, określającym sytuacje wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela lokalu, które kształtują się nieco inaczej, niż te opisane w Kodeksie cywilnym. Przykładowo ustawa ta przyznaje prawo właścicielowi do wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego:
gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego, terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
gdy najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Umowa najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego w ostatnim czasie zyskuje na popularności. W swojej konstrukcji jest bardzo podobna do zwykłej umowy najmu, jednak jej największą zaletą jest możliwość szybkiego egzekwowania swoich roszczeń, zwłaszcza przez wynajmującego. Przez umowę najmu okazjonalnego należy rozumieć umowę najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa taka jest zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat – inaczej zatem, niż w przypadku umowy najmu mieszkania, która może być zawarta na czas nieoznaczony. Co istotne, umowę należy zawrzeć w formie pisemnej pod rygorem jej nieważności.
Do umowy najmu okazjonalnego lokalu należy dołączyć oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu, wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia lokalu, oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu, a na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Na właścicielu ciąży również obowiązek dokonania zgłoszenia do Urzędu Skarbowego, w którym informujemy o fakcie zawarcia umowy najmu. Takiego zgłoszenia należy dokonać w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy i ma to istotne znaczenie przy wykorzystywaniu oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji, a konkretnie – przy składaniu (skutecznego) wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, zawierającego oświadczenie najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, co stanowi pewnego rodzaju zabezpieczenie dla wynajmującego. O jej wysokości decydują strony, kaucja nie może jednak przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal.
Umowa najmu instytucjonalnego
Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Umowa najmu instytucjonalnego również zawierana jest na czas oznaczony w formie pisemnej pod rygorem jej nieważności. Podobnie jak w przypadku umowy najmu okazjonalnego do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu. Zawarcie takiej umowy ułatwia pozbycie się lokatora po rozwiązaniu umowy. Nie ma konieczności prowadzenia długiego sądowego postępowania eksmisyjnego. Jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W przeciwnym razie właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.
Na koniec prześledźmy pokrótce kwestię ulepszeń lokalu (nazywanych nakładami) dokonywanych przez najemcę w czasie obowiązywania umowy. Strony mogą w umowie szczegółowo opisać zasady rozliczeń dokonanych nakładów po zakończeniu umowy najmu (i wówczas przydatne jest posługiwanie się protokołem zdawczo-odbiorczym w celu opisania stanu lokalu i wyposażenia w chwili rozpoczęcia obowiązywania umowy). W przeciwnym wypadku zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu cywilnego. Generalną zasadą jest, że na wynajmującym ciąży obowiązek oddania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywania jej w takim stanie przez czas trwania najmu, a po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; nie ponosi on jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania i co do tego nie ma większych wątpliwości.
W kwestii samych nakładów zasadą jest, że drobne nakłady obciążają najemcę. Do takich nakładów zaliczymy drobne naprawy instalacji i urządzeń zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania, wody, jak również drobne naprawy okien, drzwi czy podłóg. Jednak w sytuacji ulepszeń rzeczy przez najemcę wynajmujący (w braku odmiennej umowy) może według swego wyboru albo zatrzymać te ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu lokalu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego przez najemcę. Ta reguła znajduje zastosowanie, gdy poczynione nakłady są korzystne dla wynajmującego, i należy pamiętać, że ewentualne rozliczenia są możliwe dopiero po zakończeniu umowy najmu. Zawsze warto konsultować z wynajmującym chęć dokonywania zmian w sytuacji, gdy nie będzie możliwe późniejsze „przywrócenie stanu poprzedniego”, np. w przypadku malowania ścian. Z kolei nakłady konieczne obciążają wynajmującego. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których lokal nie nadaje się do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania niezbędnych napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może sam wykonać takie naprawy, a ich kosztami obciążyć wynajmującego. W tym wypadku należy pamiętać o wcześniejszym wyznaczeniu terminu do dokonania napraw, bez tego bowiem domaganie się zwrotu poniesionych kosztów będzie utrudnione.
Kolejną bardzo ważną kwestią są terminy przedawnienia roszczeń związanych z umową najmu. Terminy przedawnień mogą różne w zależności od rodzaju roszczenia, którego dotyczą. Generalnie termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata. Świadczeniem okresowym jest właśnie płatność wynikająca ze stosunku najmu – najemca zobowiązuje się płacić czynsz w określonych odstępach czasu, najczęściej co miesiąc. Po upływie trzech lat przedawniają się przykładowo roszczenia z tytułu czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych, opłat za media, odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Z kolei roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy po zakończeniu najmu. Warto również pamiętać, że terminy te nie mogą być skracane ani przedłużane przez czynność prawną.
Umowa najmu, choć jest jedną z najczęściej występujących w obrocie, posiada wiele specyficznych uregulowań. Chcąc zadbać o należyte zabezpieczenie swoich interesów, warto przed zawarciem skonsultować jej treść z prawnikiem.
adwokat Michał Hanusa
Drzewiecki, Tomaszek i Wspólnicy
www.dtkrakow.ghw.pl