O działalności giełdowych spółek deweloperskich i wymaganiach klientów kupujących mieszkania rozmawiamy z Tadeuszem Marszalikiem, prezesem i głównym akcjonariuszem giełdowej spółki Orion Investment.
Jak z punktu widzenia inwestora giełdowego ocenia Pan miniony rok na rynku deweloperskim?
Spodziewam się bardzo dobrych rocznych wyników w deweloperskich spółkach giełdowych. Mówię oczywiście o tych podmiotach gospodarczych, które zajmują się budownictwem wielorodzinnym. Te spółki w minionym roku notowały wzrosty sprzedaży. Wskaźniki są bardzo optymistyczne i jestem przekonany, że to był dobry rok dla branży. W budownictwie o charakterze przemysłowym zapewne tak dużej dynamiki wzrostu nie ma, ale tak naprawdę to zupełnie inny segment rynku. Ta część rynku, na którym działają spółki z grupy Orion Investment, notuje dość duże wzrosty i w perspektywie wieloletniej nadal jest to rynek perspektywiczny, choćby z tego powodu, że w Polsce wciąż brakuje około 1,5 mln mieszkań.
Na Giełdach Domów i Mieszkań widać utrzymujący się wysoki popyt i zmniejszoną w stosunku do potrzeb podaż. Co to może oznaczać dla tegorocznych prognoz?
W stosunku do poprzedniego roku widzimy znaczący wzrost sprzedaży. Ceny oczywiście rosną, ale wiąże się to głównie ze wzrostem kosztów. Dużym wyzwaniem i zagrożeniem dla rozwoju jest bardzo szybki wzrost kosztów robocizny. Wynagrodzenia rosną niemal z miesiąca na miesiąc. To właśnie głównie z tego powodu mieszkania w zeszłym roku podrożały. Trudno powiedzieć, jak rynek zachowa się w przyszłości, ale myślę, że ceny materiałowe w tym momencie już się ustabilizowały i nie będą znacząco wpływały na końcową cenę mieszkań. Trochę inaczej jest z cenami usług, tutaj wzrosty trwają nadal. Myślę, że w tym roku robocizna będzie jeszcze droższa. Powinniśmy wziąć w tym aspekcie pod uwagę zapowiedzi otwarcia rynku niemieckiego. Można przypuszczać, że część pracowników ze Wschodu przeniesie się z Polski do zachodniej Europy. To może spowodować dalsze niedobory na rynku pracy, czyli w konsekwencji dalsze wzrosty cen.
Jakie korzyści przynosi spółce Orion Investment to, że jest notowana na GPW?
Spółki giełdowe funkcjonują w świecie ekonomicznej transparentności i nadzoru. Publikują raporty okresowe, komunikują publicznie wszelkie istotne zmiany od akcjonariatu, zarządu i rad nadzorczych po strategie rozwoju i wszelkie istotne zdarzenia ekonomiczne, jak choćby zakupy gruntów. Dzięki temu zarówno akcjonariusz, jak i kupujący mieszkanie mają pełną wiedzą na temat przeszłości spółki, jej bieżącej kondycji oraz planów na przyszłość. To daje wiarygodność i bezpieczeństwo zakupu mieszkania. Takie spółki dzięki swojej przejrzystości mają lepszą możliwość pozyskania kapitału, choćby poprzez emisję akcji i obligacji. Warto dodać, że spodziewana jest reforma systemu emerytalnego. Jeśli zostanie wprowadzona w życie, to można oczekiwać, że część z tych pieniędzy trafi na giełdę. To ożywi nasz rynek kapitałowy i w konsekwencji przyczyni się do rozwoju również firm deweloperskich.
Inwestują Państwo głównie na południowych obrzeżach Krakowa, jakie są atuty tych lokalizacji?
Na południu Krakowa jest więcej planów zagospodarowania przestrzennego. To stwarza lepsze możliwości inwestycyjne. Dużo łatwiej i w sposób bardziej przewidywalny można budować w terenie objętym planami. Nie bez znaczenia w przypadku inwestycji deweloperskich jest czynnik czasu. Im krócej trwa inwestycja, tym wyższa i bardziej przewidywalna może być stopa zwrotu. Na obszarach, gdzie trzeba składać dokumentację o wydanie warunków zabudowy, ten proces jest znacznie dłuższy i czasem może trwać wiele lat. W tym czasie pieniądze wydane na zakup gruntu nie pracują. Z punktu widzenia dewelopera idealna sytuacja jest taka, kiedy proces inwestycyjny trwa krótko, da się w przybliżeniu określić czas całego projektu i jego wskaźniki ekonomiczne.
Wracając do lokalizacji. Można stwierdzić, że środek ciężkości w budownictwie mieszkaniowym zdecydowanie przenosi się na południe Krakowa. Oprócz aspektów urbanistycznych jednym z czynników, które na to wpływają, jest fakt, że w jakimś sensie w odwrocie są inwestycje w ścisłym centrum. Dzieje się tak dlatego, że z jednej strony brakuje wolnych gruntów, z drugiej Śródmieście opanowali turyści i jako miejsce do życia dla rodzin jest to obszar coraz mniej atrakcyjny. Dawni mieszkańcy centrum coraz częściej przenoszą się do Podgórza. Staje się ono coraz lepszą dzielnicą. Atrakcyjność tej lokalizacji wzrasta między innymi dzięki nowym układom komunikacyjnym, liniom tramwajowym i przystankom komunikacji aglomeracyjnej.
Planują Państwo nową inwestycję właśnie w Podgórzu, w obszarze Płaszów – Rybitwy. Co możemy już zdradzić?
Nasza najnowsza inwestycja jest na etapie pozyskiwania pozwoleń na budowę. To będzie duże osiedle. Docelowo planujemy około 1000 mieszkań. Zdecydowaliśmy się na dość kameralny charakter zabudowy wkomponowany w urbanistykę sąsiednich terenów. Wychodzimy z założenia, że projektowane budynki wielorodzinne nie będą wyższe niż 5 kondygnacji. W naszym przekonaniu Rybitwy są dzielnicą przyszłości, dziś jeszcze przez wiele osób niedocenianą. W linii prostej znajdują się dość blisko od ścisłego centrum. Dzięki dwupasmówce i linii szybkiego tramwaju w Płaszowie są bardzo dobrze skomunikowane. Zgodnie z planami szybki tramwaj ma być przedłużony właśnie na Rybitwy, więc ta komunikacja w przyszłości będzie jeszcze lepsza. W kilka minut można dostać się na obwodnicę, wokół jest sporo terenów zielonych. Tu na całym terenie są plany miejscowe, nie ma więc mowy o chaotycznej zabudowie. Co więcej, zgodnie z planem duża część tego terenu została przeznaczona pod zabudowę biurową, z czasem będzie to więc coraz bardziej prestiżowa dzielnica.
Dziś klient również w segmencie popularnym jest bardziej wymagający. Jak to wygląda w Państwa przypadku?
Jednym z najważniejszych wyróżników atrakcyjnej lokalizacji jest dobra komunikacja. Wielu klientów pyta nas o infrastrukturę, czyli bliskość marketów, sklepów, żłobków i przedszkoli. Must have są dzisiaj place zabaw i bliskość terenów rekreacyjnych. Sporo osób pyta o ścieżki rowerowe. Mamy zapytania o zieleń i hałas. Ludzie chcą żyć w coraz lepszym otoczeniu i widać to wyraźnie podczas naszego kontaktu z klientami.
W portfolio Orion ma między innymi apartamentowiec na Zabłociu. Jakie wymagania klientów powinny być dziś spełnione przy budowie inwestycji w centrum Krakowa, w tak zwanym segmencie premium?
Najważniejsze są lokalizacja i standard mieszkań. Kupujący coraz częściej poszukują apartamentów z tarasami, oczywiście chcieliby, by były to tarasy z widokiem na Wawel lub Wisłę. Znaczenie ma komunikacja publiczna, ale także komunikacja piesza i ścieżki spacerowe. Atutem takich lokalizacji jest spora ilość usług dostępnych praktycznie zaraz po wyjściu z budynku. Nie mówię tu tylko o żłobkach, przedszkolach czy sklepach, ale także dostępie choćby do kultury. Jednak większość muzeów, galerii czy teatrów usytuowana jest w ścisłym centrum. Najwięcej jest tu restauracji i kawiarni. Te wartości także są brane pod uwagę przez klientów, to w końcu jeden z atutów mieszkania w centrum.