Rok 2014 potwierdził stan stabilizacji cen na rynku nieruchomości. A jak będą kształtowały się ceny w 2015 roku? Czy czeka nas fala obniżek, czy wręcz przeciwnie: ceny pójdą w górę?
Ze statystyk sprzedażowych głównych deweloperów notowanych na GPW, opublikowanych przez PAP wynika, że przez cały ubiegły rok utrzymywał się wysoki popyt na mieszkania z rynku pierwotnego. Nie wpłynął on jednak na duże zmiany w cennikach deweloperskich. Ceny ofertowe nowych mieszkań w 2014 roku pozostały stabilne – w większości miast nie zanotowano zmian większych niż o 2-3 proc. w porównaniu do roku 2013. Wyjątek stanowi Łódź, gdzie stawki za metr kwadratowy wzrosły o ponad 12 proc. Podwyżki rzędu 3-4 proc. zanotowały Katowice i Szczecin. Nieprzekraczające 1-2 proc. zmiany miały miejsce w Krakowie, Wrocławiu, Lublinie i Bydgoszczy. Warszawa natomiast odnotowała spadki rzędu 2, 5 proc. Tym samym – na co wskazuje raport REAS – od dziesięciu kwartałów tj. od połowy 2012 roku mamy do czynienia ze stabilnymi cenami na rynku nieruchomości w największych polskich aglomeracjach. Jak zauważa Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS – wyniki te to rezultat stabilizacji rynku: dopasowaniu oferty do możliwości nabywczych klientów, przy racjonalnej polityce banków, a także wsparciu państwa w ramach programu MdM. Program ten, wbrew opiniom niektórych analityków, odegrał bardzo istotną rolę w stymulacji sprzedaży – nie tylko dzięki możliwości wykorzystania dopłat przez nabywców, ale także przez wpływ na kształtowanie cen oferowanych lokali, które w dużej mierze były dostosowywane do limitów, a przez to stawały się znacznie atrakcyjniejsze także dla nabywców nie korzystających z dopłat.
Główną przyczyną stabilizacji cen mieszkań w Polsce od kilku kwartałów jest równowaga między czynnikami wpływającymi na rynek nieruchomości. Jednak początek 2015 roku i zmiany, jakie się z nim wiążą mogą wpłynąć na czasowe wahania cen. Wymagany od 1 stycznia wkład własny w wysokości 10 proc. przy kredycie na zakup mieszkania może przełożyć się na niższe zainteresowanie kupujących w pierwszych miesiącach tego roku. Spadkowi cen sprzyjać może również rosnąca podaż – im więcej mieszkań na rynku, tym większa trudność ze znalezieniem nabywcy. Liczne, nowe inwestycje mieszkaniowe rozpoczęte w ostatnich miesiącach przez deweloperów wpłynęły na zwiększenie podaży, która obecnie przewyższa popyt. W ożywieniu sprzedaży pomóc może po raz kolejny program Mieszkanie dla Młodych, zwłaszcza po nowelizacji ustawy, która powinna uatrakcyjnić rządowe dopłaty i zwiększyć liczbę osób kwalifikujących się do programu. Po zimowej obniżce rynek powinien wrócić zatem do stabilizacji, chyba że pojawią się nowe, inne czynniki. Duże zamieszanie wywołał w styczniu gwałtowny wzrost kursu franka. Tak duże wahania szwajcarskiej waluty mogą negatywnie wpłynąć i na nasz rodzimy rynek deweloperski. Z jednej strony wysoki kurs franka może stanowić problem dla banków w związku z wymaganiami Komisji Nadzoru Finansowego dotyczących współczynnika wypłacalności. To z kolei może przełożyć się na spowolnienie akcji kredytowych, zwiększeniem wymagań i podniesieniem marż, co dla kupujących oznacza w praktyce większe trudności z uzyskaniem kredytu. Innym skutkiem, negatywnym dla deweloperów może być zmniejszona liczba zainteresowanych kupnem większego mieszkania. Jak wynika z obserwacji transakcji dokonywanych w szycie popularności kredytów we franku, większość zakupionych wówczas mieszkań stanowiły lokale dwupokojowe, kupowane raczej jako mieszkanie na start. Obecnie osoby, które brały kredyt we franku są zablokowane jego wysokim kursem – nie mogą ani sprzedać, ani zamienić mieszkania. Zmniejszyła się zatem znacząco grupa nabywców, która wraz z malejącą ratą kredytową byłaby zainteresowana zamianą mieszkania na większe. Dodatkowo do tej pory zagrożeni trudnościami ze spłatą byli głównie ci, którzy brali kredyt na pełną wartość nieruchomości, teraz natomiast problemy mogą dotknąć także tych, którzy decydowali się na kredyt pokrywający 60-70 proc. wartości lokalu. Znaczny wpływ na ceny rynkowe nastąpiłby w sytuacji, gdyby banki zaczęły masowo przejmować i licytować niespłacane mieszkania. Obok czynników ogólnych ceny mieszkań zależne są także od specyfiki danego, lokalnego rynku. W poszczególnych aglomeracjach na średnie ceny nieruchomości wpływają inne czynniki niż na rynek ogólnokrajowy. Widać to chociażby po oddziaływaniu programu Mieszkanie dla Młodych – w miastach, gdzie program jest łatwo dostępny ceny na rynku pierwotnym rosną, a w miastach, w których o mieszkania w ramach programu trudno, deweloperzy chętniej obniżają ceny. Mniejsze wahania cen obserwować możemy w największych miastach – wynika to ze specyfiki statystyki. Tam, gdzie dokonuje się mniej transakcji, wpływ kilku droższych lub tańszych inwestycji na średnie ceny jest większy niż w aglomeracjach, gdzie sprzedaje się więcej mieszkań.
Czy w bieżącym roku ceny nieruchomości wzrosną, czy zmaleją? A może pozostaną na tym samym poziomie? Czy warto zatem zdecydować się na kupno teraz, czy lepiej poczekać i zobaczyć, w jakim kierunku rozwinie się sytuacja? Ci, którzy chcieliby kupić mieszkanie, ale wciąż się wahają powinni przejrzeć obecne oferty. Zima bowiem jest dobrym czasem na zakup nieruchomości. Zazwyczaj to właśnie na początku roku panuje tzw. martwy sezon, kiedy sprzedawcy są bardziej do udzielania rabatów i obniżek. Często w zimowej ofercie deweloperów miejsce postojowe lub dodatkowe pomieszczenie gospodarcze kupujący otrzymuje za darmo. Niekiedy deweloper bierze na siebie koszty podpisania aktu notarialnego lub wykończenia jednego z pomieszczeń w zakupionym lokalu. Warto zatem uważnie przejrzeć oferty. Innym sposobem na oszczędzenie przy zakupie może być wybór mieszkania ze skosami. Zdarza się bowiem, że deweloper realizuje inwestycję na działce o nieregularnych kształtach, co wiąże się z występowaniem takich mieszkań. Popyt na lokale tego typu jest z reguły słabszy, a ich ceny mogą być niższe nawet o kilkaset złotych w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni w porównaniu z lokalami o typowych rzutach pomieszczeń. Poszukując mieszkań na rynku pierwotnym warto więc dokładnie sprawdzać dostępne oferty – często bowiem znajdują się w nich okazje znacznie odstające cenowo od średniej krajowej. Pamiętajmy też, że czas zimowego zastoju to dla klienta najlepszy okres na negocjacje z deweloperem, w miesiącach wyższego ożywania na rynku nie będzie on już skłonny do takich ustępstw, jak właśnie teraz.
Zwłaszcza iż po trudnym początku tego roku, rynek nieruchomości powinien w miarę szybko wrócić do równowagi. Wypracowana w ostatnich kwartałach stabilizacja cen nowych mieszkań wydaje się być na tyle mocna, że na gwałtowny ich spadek nie mamy co liczyć.
Marta Maniecka
Krakowskie okazje godne uwagi
- OSIEDLE EUROPEJSKIE: Ruszyła przedsprzedaż mieszkań w nowym etapie Kopenhaga: na każde wybrane mieszkanie otrzymamy 7% rabatu. Ci, którzy zdecydują się na wpłatę 50% wartości mieszkania otrzymają 8% rabatu, a ci, którzy wpłacą 90% wartości mieszkania mogą liczyć na rabat 10%.
- BRYKSY: W inwestycji MALWY III przy ul. Bochenka 14 (Podgórze Duchackie): ostatnie 3-pokojowe mieszkania taniej o 15 000 zł.
- SENTO: Tej zimy deweloper przygotował specjalną ofertę rabatową na ostatnie wolne mieszkania 2 pokojowe w zakończonym I etapie inwestycji w budynku B3. W ofercie znajdują się funkcjonalnie rozplanowane mieszkania 2 pokojowe o powierzchni od 45m2 do 52m2. Ceny zaczynają się już od 5 555 zł za m2. W cenie sprzedaży deweloper oferuje możliwość wykończenia mieszkania pod klucz.