Zastanawiacie się nad kupnem nowego mieszkania lub domu w Krakowie? Sprawdzamy sytuację na rynku mieszkaniowym w Krakowie
Kupić czy zaczekać?
Na to pytanie nie da się dzisiaj odpowiedzieć jednoznacznie. Sytuacja jest dość złożona i warto bliżej przyjrzeć się czynnikom, które mogą wpłynąć na ceny mieszkań. Po analizie tego co działo się w ostatnim kwartale będzie można bardziej świadomie zdecydować o tym co zrobić w najbliższym czasie.
To był kwartał dużych wzrostów cen
Jak podaje w swoim raporcie firma JLL Kraków był w ostatnim kwartale jednym z liderów wzrostów cen. W Krakowie średnia cena przekracza 10 tysięcy złotych a w lepszych lokalizacjach nawet 12 tysięcy. Pomimo wzrostów mieszkania sprzedają się bardzo dobrze i tylko w III kwartale sprzedano ich ponad 2 tysiące. Dla porównania w 6 największych miastach w Polsce sprzedaż ta wyniosła na rynku pierwotnym w tym samym okresie 15 tysięcy mieszkań. Tylko jeden parametr w tej układance zastanawia. Jest to ponad 23 procentowy spadek w stosunku kwartał do kwartału. To o tyle dziwne, że III kwartał obejmuje w dużej części miesiące wakacyjne czyli lipiec i sierpień gdzie sprzedaż z reguły nieco się zmniejsza.
To jest dobry rok dla deweloperów
Jeśli popatrzymy na to ujęciu rocznym to okazuje się, że pomimo przeciwności losu sprzedaż nowych mieszkań utrzymuje wysoką dynamikę. Otóż w okresie od stycznia do końca września deweloperzy sprzedali więcej mieszkań niż w całym 2020 roku. Problemem jest podaż. Z danych wynika bowiem, że sprzedano więcej mieszkań niż udało się wprowadzić nowych ofert na rynek. To znaczy, że oferta mieszkań maleje czyli popyt nie nadążył za podażą. Jeśli popatrzymy jedynie na wyniki III kwartału to okazuje się, że w tym czasie wprowadzono do oferty o kilkanaście procent mniej mieszkań niż kwartał wcześniej. Dodając do tego rosnącą z miesiąca na miesiąc inflację otrzymujemy odpowiedź na pytanie dlaczego tak mocno rosły ceny mieszkań.
Raport Narodowego Banku Polskiego
Jeszcze więcej danych pokazuje najnowszy raport NBP o rynku mieszkań w Polsce. Okazuje się, że średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach w Polsce wyniosła 9 638 zł za metr kwadratowy. To oznacza wzrost w skali kraju ponad 10 procent w ujęciu rocznym. Oczywiście są miasta takie jak Kraków czy Warszawa gdzie średnie ceny transakcyjne są powyżej 10 tysięcy złotych ale są też takie jak Opole gdzie zgodnie z danymi NBP cena za metr nowego mieszkania wyniosła 5961 zł.
Kupowaliśmy głównie za gotówkę
W ostatnich miesiącach podaż mocno podnosiły zakupy gotówkowe. Po prostu Polacy dość energicznie wycofywali się z prawie nie oprocentowanych lokat i przenosili swoje aktywa na nieruchomości. Tylko w pierwszym półroczu tego roku na zakup mieszkań za gotówkę nasi rodacy wydali 11 miliardów złotych. Wartość wszystkich zakupionych mieszkań wyniosła w tym czasie 20 miliardów. To oznacza, że więcej mieszkań kupiliśmy za gotówkę niż na kredyt. Teraz stopy procentowe poszły do góry. To oznacza, że w niedługim okresie do góry powinno pójść również oprocentowanie lokat.
Wyższe stopy procentowe kontra zakupy grupowe
Większość analityków prognozuje, że jeszcze w tym roku czeka nas kolejna podwyżka stóp procentowych. Nie byłoby w tym nic dziwnego patrząc na to, że inflacja wynosi około 6 procent. Jeśli stopy procentowe zaczną oscylować na poziomie około 2 procent to banki powinny zareagować podniesieniem oprocentowania lokat. To może trochę schłodzić rynek zakupów gotówkowych. Podniesienie stóp zmniejszy też naszą zdolność kredytową a być może jakiś procent kupujących zniechęci do transakcji. Wydaje się, że w ten sposób może obniżyć się popyt. Tyle, że podnoszą go mocno grupowe zakupy mieszkań prowadzone przez fundusze inwestycyjne. Ich aktywność w pierwszym półroczu szacuje się na ponad 2 miliardy złotych. Mogą one z kolei podwyższyć popyt. Wydaje się jednak, że po tak znacznych podwyżkach cen mieszkań na rynku do końca roku powinna zapanować stabilizacja. Za to nowy rok na razie wydaje się wielką niewiadomą.