Na zakończonych Dniach Dewelopera we Wrocławiu, oprócz optymistycznych danych o sprzedaży mieszkań, były też pesymistyczne informacje o zmianach w planowaniu przestrzennym.
Wszystko wskazuje na to, że w tym roku padnie kolejny rekord sprzedaży mieszkań. Z danych GUS wynika, że tylko w okresie od stycznia do końca września tego roku oddano do użytkowania 123 669 mieszkań i domów jednorodzinnych, a wydano prawie 200 000 pozwoleń na budowę. Rozpoczęto zaś budowę 160 850 nowych lokali. Dane są bardzo optymistyczne, nawet po podzieleniu tych wskaźników przez dwa. Dlaczego? Niemal co druga inwestycja to prywatna budowa domu jednorodzinnego. Ze statystyk wynika, że w tym roku indywidualni inwestorzy budujący własny dom stanowią 48% wszystkich nowych inwestycji. Nadal praktycznie nie istnieje budownictwo komunalne i społeczne. Mieszkań spółdzielczych wybudowano w tym okresie tylko 1538 w całej Polsce, a zakładowych i TBS-ów – 2113. Wydaje się, że sytuacja powinna być stabilna. Mieszkania w niektórych miastach podrożały nieznacznie, ceny nie rosną w mniejszych miejscowościach, ale choćby w Trójmieście ceny wzrosły aż o około 20%. Na rynku coraz więcej jest mieszkań tzw. inwestycyjnych. Analitycy bankowi szacują, że aż połowa prowadzanych mieszkań może być związana z wycofywaniem kapitału z lokat i relokowaniem go na rynku mieszkaniowym. W trakcie wystąpień i analiz przedstawianych w trakcie Dni Dewelopera we Wrocławiu przeważały dominanty mocno optymistyczne. Jeden z panelistów stwierdził nawet, że Polacy poszukują teraz mieszkań czteropokojowych i większych, co ma się nijak do danych z rynku i wynika chyba z nadmiernego optymizmu. Ten z kolei nie może trwać wiecznie. Warto więc zwrócić uwagę na możliwe przyszłe scenariusze. Jednym z elementów rynku jest tworzone nowe prawo. Istotna jest tu propozycja zmiany zasad przyznawania WZZiT, czyli warunków zabudowy tam, gdzie nie ma planów. Proponowane jest rozwiązanie, w ramach którego nie będzie możliwe wydanie WZZiT w miejscach, gdzie nie ma w bezpośrednim sąsiedztwie budynków lub bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Szkopuł tkwi w tym, że bardzo często zaraz za granicą nie ma jeszcze sąsiada. Co więcej, często inwestor w ramach inwestycji wykupuje działki i tworzy drogi prywatne, aby stworzyć komunikację z drogą publiczną. Wprowadzenie nowych przepisów znacznie utrudniłoby pozyskiwanie nowych terenów pod budowę. Za to bardzo ciekawe wydaje się rozwiązanie polegające na tworzeniu przez gminy czegoś, co można nazwać zarysem planu. Dzięki niemu gminy mogłyby określać, gdzie może być zabudowa i wyraźnie zaznaczać, gdzie mają być tereny zielone. Pozwoliłoby to na uporządkowanie urbanistyki miasta i wprowadzenie jasnych zasad inwestowania. Mieszkańcy zyskaliby pewność, że tereny rekreacyjne i zielone nie będą zabudowane i będą im służyć w przyszłości do odpoczynku i relaksu. Inwestorzy wskazywali też na zjawiska negatywne – ogromny popyt wynikający z boomu na mieszkania na wynajem oraz na zagrożenia zewnętrzne, takie jak możliwość pęknięcia baniek światowych, nienaturalnie wysokie wyceny startupów i sztuczne pompowanie wartości akcji przy pomocy iluzji technologicznych. Deweloperzy często wskazywali na fakt coraz wyższych wymagań finansowych stawianych przez firmy budowlane oraz podwyżek cen ziemi. W konsekwencji może to prowadzić do podwyżek cen mieszkań. Z kolei ta sytuacja wbrew pozorom na dłuższą metę nie jest korzystna ani dla deweloperów, ani dla kupujących. Zmniejszy się wtedy rentowność uzyskiwana z wynajmu mieszkania, bo więcej trzeba będzie na nie wydać. Może to obniżyć popyt, a co za tym idzie, spadnie sprzedaż. Analitycy finansowi wskazują także na możliwą zmianę stóp procentowych w przyszłym roku oraz możliwość podwyżki rat kredytów. Tak naprawdę biorąc wieloletni kredyt hipoteczny zawsze warto wkalkulować przy spłacie zarówno te okresy, kiedy raty są niskie, jak i te, kiedy na wskutek inflacji podrożeją. Tylko wtedy nasze pieniądze i mieszkania pozostaną bezpieczne.
Jarosław Knap