Koniunktura jest jak sinusoida, nigdy w historii nie zdarzyło się, by rekordy sprzedaży mogły być pobijane z roku na rok, bez końca.
Tak z reguły odpowiadam zarówno pesymistom i jak rynkowym optymistom. Nie znam innych przypadków w relacjach podaży do popytu niż zmienność, w dzisiejszym świecie przechylająca się na którąś ze stron w przedziale kilku lat. Tak jest też z rynkiem mieszkaniowym w Polsce. Kiedy w 2007 roku padały historyczne rekordy wiele osób twierdziło, że będą trwały wiecznie. Tak, jak wiemy, się nie stało. W 2015 roku te rekordy zostały pobite i przekroczone o około 10%. W roku 2015 rozpoczęto w Polsce aż o 24% inwestycji więcej niż w roku 2014. Nic jednak nie trwa wiecznie. Nie znaczy to, że wiem co zdarzy się w przyszłości. Takiej umiejętności niestety nie mam, a gdybym miał, to zajął bym się grą w lotto, a nie pisaniem wstępniaków. Wiem za to, że tylko w grudniu 2015 roku wydano pozwolenia na budowę 17,4 tysięcy mieszkań. Wiem też, jakie są pierwsze przymiarki nowego rządu do zmiany polityki mieszkaniowej. Ostatecznych decyzji jeszcze nie ma, ale już wstępnie rząd zapowiedział, że program Mieszkanie dla Młodych będzie wygaszany. Nieoficjalnie mówi się, że z powodu ogromnej popularności tego programu pieniędzy na dopłaty z MdM może wystarczyć tylko do połowy tego roku. To zła wiadomość. Dobra jest taka, że w obawie o brak możliwości skorzystania w przyszłości z tego programu pierwsza połowa roku może upłynąć pod hasłem: kupujmy mieszkania w MdM. Trwają opracowania nowych programów, w tym stworzenia tak popularnych choćby w Niemczech, czy Austrii kas mieszkaniowych. Pytanie jest proste. Czy rząd będzie miał na taki długofalowy program pieniądze? Jeśli tak, kasy mogą się okazać istotnym czynnikiem wzrostu rynku mieszkaniowego.
Wprowadzenie kas mieszkaniowych to bardzo trudne zadanie, a efekty tego typu działań widać dopiero po kilku latach. Być może dlatego do ich wprowadzenia nie domaga się żadna partia polityczna w Polsce. Cała idea polega na tym, że osoby regularnie oszczędzające przez kilka lat mogą potem liczyć na dopłaty od państwa do kredytów mieszkaniowych. Oznacza to, że w każdym roku trzeba będzie przeznaczyć znaczną pulę publicznych finansów na dofinansowanie. Z drugiej strony wytwarza to bardzo dobry nawyk oszczędzania. Wiele rodzin będzie chciało ograniczyć bieżące wydatki po to by oszczędzać na własne mieszkanie. Takie rozwiązanie jest dużo bardziej sprawiedliwe niż poprzednie programy typu Mieszkanie dla Młodych czy Rodzina na Swoim. Jedną z podstawowych różnic dla kupujących będzie to, że sami możemy zdecydować o lokalizacji. Teraz poprzez wskaźniki MdM skazani jesteśmy na najtańsze mieszkanie. Po wprowadzeniu kas mieszkaniowych dostaniemy po prostu określoną kwotę. To czy wydamy ją na dofinansowanie do taniego mieszkania o powierzchni 70 metrów czy też na droższe 40 metrów zależy tylko od nas. Wszelkie dofinansowania do budownictwa mieszkaniowego są z korzyścią dla wielu stron. Zyskuje deweloper, bo łatwiej sprzedaje mieszkania, zyskują kupujący, bo płacą za mieszkanie mniejsze kwoty, zyskuje rynek, bo jak wiadomo budownictwo mieszkaniowe napędza koniunkturę i powoduje powstanie nowych miejsc pracy. W nowej konfiguracji dofinansowanie daje większy wybór obywatelom a dopłaty bardziej demokratycznie rozkładają się także na firmy deweloperskie.
Zarówno kupujący jak i sprzedający czekają teraz na reakcję banków na wprowadzenie nowego podatku. Sam w sobie nie powinien doprowadzić do wzrostu oprocentowania. Jednak przed bankami stoją też inne wyzwania. Jest między innymi składka na wypłaty dla klientów SK Banku, czy fundusz restrukturyzacji kredytów. Te czynniki wraz z podniesieniem wskaźnika wkładu własnego na 15% mogą spowodować obniżenie akcji kredytowej. Istotne więc będzie w tym roku przeglądanie przez kupujących każdej złotówki, nie tylko tej wydanej na zakup mieszkania, ale także na jego późniejszą eksploatację.
Jarosław Knap