Zmiany w ustawodawstwie, 15-procentowy wkład własny, podatek bankowy, szybko kończąca się pula dofinansowania w ramach programu MdM i niegasnący popyt na nowe mieszkania, wpływający na bardzo dobre wyniki sprzedażowe firm deweloperskich – to główne cechy kończącego się roku.
Kiedy pod koniec zeszłego roku analitycy określali swe prognozy na nadchodzący 2016 rok, perspektywy nie rysowały się zbyt imponująco. Rynek nieruchomości znajdował się co prawda w stanie zbliżonym do stabilizacji, a utrzymująca się bardzo dobra sprzedaż i równowaga cen stanowiły pozytywne symptomy, jednak obawy budzić mogły nowe, trudniejsze warunki, w jakich miał rynek nieruchomości funkcjonować w tym roku. Zwiększony wkład własny do 15 procent, planowane zmiany legislacyjne, wprowadzenie podatku bankowego, zapowiedź o nieprzedłużaniu ponad planowany czas rządowego programu Mieszkania dla Młodych, nowe plany wpierania budownictwa mieszkaniowego przez rząd – wszystkie te wyzwania, przed którymi w kończącym się roku stanął rynek nieruchomości okazać się miały dla niego swoistym sprawdzianem. Im dojrzalszy i stabilniejszy rynek, tym łagodniej reaguje na zmiany polityczne i makroekonomiczne i tym lepiej sobie z nimi radzi. Jak zatem sprawdził się nasz rodzimy sektor nieruchomości? Czy obawy analityków potwierdziły się?
Nowy podatek, nowa ustawa i nowy rządowy program
Od 1 lutego tzw. podatkiem bankowym obłożone zostały banki, SKOKi, towarzystwa ubezpieczeniowe i firmy pożyczkowe, co w praktyce przełożyło się na wzrost cen oferowanych prze te instytucje usług. Pierwsze podwyżki marż kredytowych widoczne były już pod koniec 2015 r., po przedstawieniu przez rząd projektu ustawy, kolejne odnotowano na początku bieżącego roku. Mimo to, w pierwszym kwartale 2016 r. – jak podało Biuro Informacji Kredytowej – udzielonych zostało o prawie 4% więcej kredytów niż w analogicznym okresie roku 2015. Podwyżki w sektorze usług bankowych i wyższy od 1 stycznia wymagany wkład własny, który w bieżącym roku wynosił 15%, nie wpłynęły w znaczący sposób na ilość zawieranych transakcji. Duża podaż nieruchomości i ich atrakcyjne ceny, niskie stopy referencyjne dla kredytów hipotecznych, dostępność do źródeł finansowania równoważyły działanie czynników osłabiających wyniki sprzedaży nieruchomości. Wzrost popytu na rynku mieszkaniowym wzmacniał również – zwłaszcza w pierwszych miesiącach roku – program Mieszkanie dla Młodych, dający wsparcie kupującym w postaci dofinansowania wymaganego wkładu własnego.
Sporo zamieszania na rynku nieruchomości przyniosła Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw z dnia 14 kwietnia 2016 r., zgodnie z którą nabywcą nieruchomości rolnej może być zasadniczo rolnik indywidualny. W związku z powyższą ustawą banki ograniczyły możliwość uzyskania kredytowania z zabezpieczeniem na nieruchomościach o charakterze innym niż mieszkaniowy. W dużym stopniu utrudniło to, a niekiedy wręcz sparaliżowało, możliwość kredytowania dla budujących w systemie gospodarczym na działkach innych niż budowlane. W związku z dużą skalą problemu konieczna była nowelizacja, która weszła w życie 16 sierpnia, a zgodnie z którą przywrócona została możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego z zabezpieczeniem na nieruchomościach rolnych o powierzchni poniżej 0,3 ha bez względu na ich oznaczenie. Z kolei dla działek równych 0,3 ha i większych wymagane jest by zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie nieruchomości było inne niż rolne bądź też należy dostarczyć ostateczną na dzień 30.04.2016 decyzję o warunkach zabudowy.
Z kolei zapowiedzi dotyczące rządowego programu Mieszkanie Plus jak na razie nie wpłynęły za zachowanie osób, zainteresowanych kupnem mieszkania. Nabywcy, którzy mają możliwość zakupu za gotówkę, bądź zdolność kredytową raczej nie wstrzymują się z zakupem. Także inwestorzy kupujący mieszkania pod wynajem nie wystraszyli się ani działań Funduszu Mieszkań na Wynajem, ani założeń nowego programu. Mieszkanie Plus ma co prawda zwiększyć dostępność tańszych mieszkań na wynajem, aby jednak rządowy program mógł wpłynąć na rynek najmu musiałby mieć w zanadrzu dużą ofertę lokali. Także na rynek deweloperski program nie powinien zbytnio wpłynąć, a pierwsze jego skutki zaczną być odczuwalne dopiero za dwa lata. Podobnie, słaby wpływ na rynek pierwotny ma funkcjonujący już od jakiegoś czasu Fundusz Mieszkań na Wynajem, powstały przy Banku Gospodarstwa Krajowego. Obecnie Fundusz oferuje do wynajęcia ponad 600 lokali w czterech aglomeracjach: krakowskiej, warszawskiej,
poznańskiej i gdańskiej i choć ceny najmu zbliżone są do cen rynkowych, chętnych najemców nie brakuje.
Trzy dobre kwartały
Pierwszy kwartał 2016, zgodnie z oczekiwaniami, przyniósł bardzo dobre wyniki sprzedaży. Aktywni byli zwłaszcza kupujący korzystający z dopłat w ramach MdM. W tym czasie deweloperzy
w sześciu miastach o największej skali rynku (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź), sprzedali ponad 14,3 tysiąca mieszkań. W pierwszym kwartale wzrosła również liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży i wyniosła 13,7 tys. Wpływ na tak dobre wyniki miał m.in. utrzymujący się wysoki poziom zakupów nieruchomości na wynajem oraz szczególny charakter I kwartału, w którym sprzedaż wzmocniona jest przez środki z programu MdM. Wyczerpanie tych środków z puli na 2016 rok i ograniczony do 50% dostęp do puli na kolejne lata mógł w dalszych miesiącach skutkować obniżonymi wynikami sprzedaży.
Mimo niepewności na rynkach europejskich, spowodowanych wynikami referendum w Wielkiej Brytanii odnośnie Brexitu, polski segment deweloperski osiągał w tym okresie kolejne kwartalne rekordy. Drugi kwartał przyniósł bowiem kolejny wzrost sprzedaży mieszkań – o ponad 5% w porównaniu do kwartału I. W sumie dla sześciu miast o największej skali rynku sprzedanych zostało ponad 15 tys. lokali. Jeszcze wyższy był w tym czasie wzrost liczby nieruchomości wprowadzanych do sprzedaży – blisko o 30%. Tym samym, w okresie od kwietnia do czerwca w ofercie deweloperskiej pojawiło się 17,7 tys. nowych lokali. Liczba ta przewyższyła o ponad 2,6 jednostek liczbę jednostek sprzedanych, dzięki czemu oferta na koniec drugiego kwartału wzrosła przekraczając 51 tys. Mimo to średnia cena mieszkań znajdujących się w ofercie nie zmieniła się w porównaniu do ubiegłego kwartału, co wskazywało na szybką sprzedaż nowo wprowadzanej oferty.
Drugi kwartał przyniósł spadek liczby wniosków składanych w ramach programu MdM, co było efektem wyczerpania się już w połowie marca puli środków na dopłaty do mieszkań oddanych do użytku w 2016 r. Mimo iż przez cały II kwartał dostępne były środki na dopłaty do zakupu mieszkań oddawanych w 2017 i 2018 r. tempo składania wniosków znacznie osłabło.
Wyniki II kwartału pokazały, że hossa na ryku deweloperskim trwa, a – mimo spadku liczby wniosków o dopłaty w ramach MdM – sprzedaż utrzymuje się na bardzo dobrym poziomie. Niski poziom oprocentowania depozytów zniechęcał Polaków do lokowania oszczędności w bankach, a zapowiedzi rządowego programu wsparcia mieszkalnictwa czynszowego z dojściem do własności nie wywarły istotnego wpływu na nabywców inwestycyjnych.
Dopiero trzeci kwartał przyniósł niewielki spadek sprzedaży mieszkań i znaczniejszy spadek liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. Deweloperzy zwolnili nieco tempo i po rekordowym pod tym względem kwartale II, w trzecim do sprzedaży trafiło o 20% mniej mieszkań.
Trzeci kwartał tego roku to czas napływających sygnałów o wolniejszym niż prognozowane tempie wzrostu gospodarczego. Spowodowane było to w główniej mierze zmniejszonym napływem funduszy unijnych i związanym z tym wyhamowaniem inwestycji w sektorze publicznym. I znów: mimo to rynek nieruchomości nie stracił dobrej formy. Zgodnie z wynikami monitoringu REAS w III kwartale wprowadzono ponad 14,1 tys. mieszkań, a indeksy zmiany cen pokazały niewielki wzrost przeciętnych cen lokali wprowadzanych do sprzedaży. Wzrost ten związany był z jednej strony z mniejszym – niż w dwóch pierwszych kwartałach – udziałem mieszkań mieszczących się w limitach cen programu MdM, a z drugiej strony uzupełnianiem przez deweloperów swych ofert o mieszkania z segmentu premium. Nie zmieniła się natomiast cena lokali znajdujących się już w ofercie, co świadczy o szybkiej sprzedaży nowo wprowadzanej oferty także w tym kwartale.
Odnotowany w III kwartale niewielki spadek liczby transakcji oznaczał przełamanie trendu wzrostowego, trwającego nieprzerwanie od IV kw. 2014 r. Mimo to, po raz kolejny odnotowany został rekordowy „roczny” wynik: wolumen sprzedaży dla ostatnich czterech kwartałów wyniósł pawie 58 tys. lokali. Stanowi to najwyższy wynik kolejnych 12 miesięcy, jaki został odnotowany do tej pory.
To był dobry rok
Rosnąca liczba osób nabywających mieszkania bez wsparcia dopłatami oraz osób kupujących w celach inwestycyjnych, przy wciąż niskim poziomie oprocentowania depozytów pozwala sądzić, że także wyniki sprzedażowe z IV kwartału utrzymają się na dobrym poziomie.
Pomimo dość trudnego roku rynek nieruchomości utrzymuje dobre wyniki, co pozwala nam na pozytywne oceny kondycji, w jakiej się aktualnie znajduje. Brak dużych wahań cen i wielkość oferty, odpowiadająca wysokiej podaży, świadczą o stabilności całego rynku. Odzwierciedleniem tego jest zainteresowanie, jakim nasz rodzimy segment nieruchomości zaczął cieszyć się wśród inwestorów zagranicznych. Z opublikowanego na początku października rankingu najbardziej atrakcyjnych lokalizacji pod względem inwestycji w nieruchomości firmy Cushman &Wakefield wynika, że wartość transakcji inwestycyjnych w Polsce wzrosła w ciągu 12 miesięcy (od czerwca 2015 r. do czerwca 2016 r.) o 29,1%. Polskim rynkiem interesują się inwestorzy zagraniczni z Ameryki Północnej i Azji, a także z RPA. Najlepszym przykładem tego zainteresowania są dwie duże transakcje odnotowane na warszawskim rynku nieruchomości. W lipcu niemiecka spółka Catella Real Estate AG nabyła 72 apartamenty w budynku przy ul. Złotej 44, a holenderska Bouwfonds Investment Management zakupiła w całości deweloperski projekt mieszkaniowy ze 193 lokalami przy ul. Pereca. Zakup holenderskiej spółki jest pierwszą tego typu transakcją na naszym rodzimym rynku nieruchomości – do tej pory bowiem zagraniczni inwestorzy uważali, że ryzyko projektu deweloperskiego jest zbyt duże. Obie transakcje stanowią mocny, pozytywny sygnał dla innych zagranicznych inwestorów, a jednocześnie potwierdzają potencjał tkwiący w naszym rynku nieruchomości.
Pomimo trudności i pewnych niepokojów – tak na rodzimej, jak i światowej płaszczyźnie polityczno-gospodarczej – polski rynek nieruchomości zaliczył kolejny dobry rok. Pozwala to patrzeć z ostrożnym optymizmem na rok nadchodzący. Ostrożnym, gdyż z pewnością nie będzie on łatwiejszy od mijającego – o ile nie będzie trudniejszy.
Marta Maniecka