Aktualności

Poznaj nowe informacje na rynku

Rynek mieszkań inwestycyjnych

  • Panorama of beautiful Krakow, Europe
  • wykres

Mieszkania na wynajem to wciąż rynek o dużym potencjale do wykorzystania, stwarzający możliwości zarówno dla inwestorów instytucjonalnych, jak i indywidualnych.

Według danych Eurostatu polski rynek nieruchomości na wynajem jest jednym z najmniejszych w Europie. Jak wynika z raportu „Property Index, Overview of European Residential Markets”, przygotowanego przez firmę doradczą Deloitte, w Polsce na 1 tys. mieszkańców przypada niemal o 25 proc. mniej mieszkań niż średnio w UE. Jest to zatem wciąż rynek o dużym potencjale do wykorzystania, stwarzający możliwości zarówno dla inwestorów instytucjonalnych, jak i indywidualnych. Według danych morizon.pl popyt na wynajem mieszkań stanowił w 2018 roku 21,76 proc. całego popytu na rynku mieszkaniowym. Największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania 2-pokojowe (44,3 proc.) i 1-pokojowe (28,85 proc.), mniejszym 3-pokojowe (22,35 proc.) oraz 4-pokojowe (3,97 proc.), a najmniejszym mieszkania 5-pokojowe (0,53 proc.).
Zarówno niskie stopy zwrotu, jakie można uzyskać na lokatach, jak i stabilizacja cen nieruchomości obserwowana w ostatnich latach, sprawiają, że rynek najmu staje się coraz bardziej atrakcyjny dla inwestorów. Obecnie to właśnie inwestycje w mieszkanie na wynajem są jednym z najpopularniejszych sposobów lokowania kapitału przez Polaków. Według raportu E-VALUER INDEX 2018
firmy Emmerson Evaluation, średnie stopy, jakie można uzyskać z wynajmu mieszkania, wynoszą w przypadku Warszawy 4,3–5,1 proc., Krakowa 4,5–5,2 proc., Poznania 4,1–5,2 proc. i Wrocławia 4,4–5,4 proc. Według zeszłorocznego rankingu Rentier.io na polskim rynku mieszkań do wynajęcia najwięcej dochodowych dzielnic (13) zlokalizowanych jest w Warszawie, na drugim miejscu uplasowały się Gdańsk i Kraków (po 5), a kolejno Wrocław (3) i Łódź (2). Jak czytamy w raporcie: Rozważając zakup mieszkania na wynajem, bierze się zazwyczaj pod uwagę najlepsze dzielnice, tj. te zlokalizowane w centrum lub najbardziej prestiżowe. Jednak jak uświadamia poniższy ranking, to wcale nie musi być najlepsza strategia, a na pewno nie jedyna pozwalająca odnieść sukces. W pierwszej dziesiątce najbardziej dochodowych dzielnic znalazło się bowiem tylko kilka, które spełniają powyższe kryteria. Wśród nich są Gdańsk Strzyża (8,87%), Łódź Śródmieście (8,04%) czy Katowice Śródmieście (7,69%), zajmując odpowiednio 1., 4. i 8. miejsce w zestawieniu Rentier.io. Często dzielnice, które zlokalizowane są poza centrum, raczej na obrzeżach miast lub uznawane za mniej prestiżowe, mogą okazać się bardziej opłacalne pod względem zakupu mieszkania pod wynajem. Wpływa na to korzystna relacja kosztu zakupu mieszkania (wynikająca z mniejszej popularności – popytu tych obszarów wśród inwestorów) do cen najmu.
Według raportu portalu Bankier.pl z 2018 roku wynajem mieszkania w Krakowie należy do jednych z najdroższych w Polsce. Za wynajem mieszkania o powierzchni od 38 do 60 m2 zapłacimy średnio 2104 zł
miesięcznie. Drożej jest we Wrocławiu (2207 zł), Gdańsku (2377 zł) i Warszawie (2976 zł).Według danych portalu WGN najdroższa pod względem wynajmu jest właśnie Warszawa. Cena zależy w dużej mierze od lokalizacji, najwyższe czynsze dotyczą lokali w centrum: w Śródmieściu, a dużo taniej będzie np. w Bemowie, Ursusie czy na Bielanach. Do najdroższych lokalizacji w Krakowie należą Krowodrza, Podgórze i Stare Miasto, do najtańszych zaś Nowa Huta. We Wrocławiu najpopularniejsze dzielnice to Stare Miasto, Krzyki i Biskupin. Tańsze mieszkanie na wynajem znajdziemy w dzielnicach oddalonych od centrum, takich jak Jagodno, Brochów czy Psie Pole. W Krakowie wśród najemców najczęściej wyszukiwaną dzielnicą jest Stare Miasto. Na popularność tej części miasta wpływa wiele czynników, m.in. świetne połączenie z resztą dzielnic, mnóstwo miejsc do spędzania wolnego czasu oraz prestiż samej lokalizacji. Wśród krakowskich studentów największym zainteresowaniem cieszą się albo modne dzielnice, takie jak Kazimierz, Podgórze czy Dębniki, albo te położone blisko uczelni, np. Ruczaj czy Krowodrza. Coraz częściej zdarza się też, że najemcą mieszkań są duże firmy, opłacające lokale dla swoich pracowników. Te z kolei poszukują mieszkań na osiedlach zamkniętych w dzielnicach dobrze skomunikowanymi z innymi częściami miasta i z dostępem do ośrodków rekreacyjno-sportowych.
W porównaniu z Europą Zachodnią nasz rodzimy rynek mieszkań na wynajem jest bardzo rozdrobniony. Dominują inwestorzy indywidualni, którzy preferują wynajem długoterminowy, przynoszący stały zysk i niewymagający dużych nakładów pracy. Wynajem krótkoterminowy staje się popularny w miastach, które mają bogatą ofertę turystyczną oraz są ważnymi ośrodkami gospodarczymi i biznesowymi. Przykładem może być Kraków, który jest ważnym ośrodkiem akademickim, a swoje siedziby ma tu wiele polskich i zagranicznych firm. Stolica Małopolski co roku przyciąga także wielu turystów, stanowiących odrębną grupę najemców mieszkań na doby. Tylko w 2018 roku do Krakowa przyjechało 13,5 mln turystów. Wynajem krótkoterminowy może przynieść znacznie wyższy zysk, nawet do
10 proc. w skali roku. Wiąże się on jednak z większym nakładem pracy po stronie właściciela mieszkania, począwszy od obsługi lokatorów, poprzez wynajęcie serwisu sprzątającego czy zarządzanie ofertą na stronach internetowych. Dlatego też część osób wynajmujących na doby decyduje się powierzyć zarządzanie lokalem firmie zajmującej się kompleksową obsługą nieruchomości.
Popularność wynajmu krótkoterminowego w wielu turystycznych miastach Europy przyczyniła się do znacznego podniesienia stawek najmu mieszkania. Właściciele mieszkań, chcąc uzyskać wyższe stopy zwrotu, przestawili się na najem na doby, co wpłynęło na spadek liczby mieszkań oferowanych do najmu długoterminowego i duży wzrost cen. Zjawisko to zauważalne jest głównie w takich krajach jak Niemcy, Hiszpania, Francja, gdzie najem jest bardzo popularny. Duża oferta noclegów i – w stosunku do ofert hotelowych – niskie stawki wpływają również w wielu miejscowościach turystycznych na przesyt turystów, m.in. w Wenecji i na Majorce. Według analiz firmy Morgan Stanley Research branża hotelarska systematycznie traci klientów na rzecz apartamentów. Miasta takie jak Barcelona, Madryt, Berlin, Amsterdam czy Paryż od lat wprowadzają ograniczenia dotyczące udostępniania mieszkań turystom, stosując m.in. ograniczenie liczby dni najmu na doby, konieczność rejestracji, kontrole podatkowe i wysokie kary za niestosowanie się do tych reguł. W Polsce najem krótkoterminowy to, jak dotąd, rynek zupełnie nieuregulowany. Nie obowiązują w nim ani licencje, ani obowiązek rejestracji. Ma się to jednak wkrótce zmienić. Rząd zamierza wprowadzić obowiązek wpisywania takich lokali do rejestrów prowadzonych przez samorządy. Oznacza to, że obiekty te będą podlegać obowiązkom rejestracyjnym, kontrolnym i innym wynikającym z przepisów zawartych w rozporządzeniu. Według danych firmy analitycznej AirDNA, analizującej najem krótkoterminowy realizowany poprzez Airbnb, liczba ofert najmu mieszkań i/lub pokoi w polskich miastach wynosiła w maju 2018 roku: 5482 w Krakowie, 4882 w Warszawie, 1984 w Gdańsku, 609 w Sopocie, 532 w Gdyni, 1719 we Wrocławiu, 785 w Poznaniu i 764 oferty w Zakopanem. Jak widać z powyższego zestawienia, prym wiedzie w tym względzie Kraków, wyprzedzając znacząco pozostałe miasta.
Inna forma inwestycji w lokal na wynajem polega na kupnie mieszkania lub pokoju w condo- lub aparthotelu. Inwestycja taka polega na zakupie mieszkania w obiekcie, w którym wszystkie lokale są z góry przeznaczone do wynajmu. Poszczególne lokale w takich budynkach nie odbiegają swoim charakterem od pomieszczeń hotelowych. Zarządzanie całym obiektem, wynajem pojedynczych pokoi, lokali oraz obsługa inwestycji prowadzona jest przez wyspecjalizowaną w tym zakresie firmę. Stopa zwrotu w ciągu roku kształtuje się na poziomie kilku procent. Zwykle nie przekracza 8 proc. Hotele w systemie condo, jak i apartamentowce, w których można nabyć lokal i przeznaczyć go pod bezobsługowy wynajem, powstają przede wszystkim w miejscowościach atrakcyjnych pod względem turystycznym, takich jak Sopot, Jastarnia, Jurata, Gdynia czy Gdańsk. Ceny noclegów w tych miejscowościach w sezonie letnim bywają bardzo wysokie, co przekłada się na rentowność inwestycji. Drugą grupę atrakcyjnych turystycznie miejsc stanowią miejscowości położone w górach, takie jak Zakopane, Krynica Górska czy Karpacz, które generują zyski przez cały rok. Przybywa także inwestycji condo w dużych miastach – Warszawie, Gdańsku, Krakowie czy we Wrocławiu.
Na polskim rynku mieszkań na wynajem coraz częściej pojawiają się inwestorzy, którzy konsekwentnie budują portfele nieruchomości. Zazwyczaj większość początkujących inwestorów zaczyna od małych mieszkań do wynajęcia, które pozwalają zrealizować najwięcej korzyści z inwestowania przy stosunkowo niewielkim ryzyku. Portfele lokali to lokata nastawiona na stabilne wpływy finansowe. W Polsce dominują w tym względzie inwestorzy indywidualni, na Zachodzie to domena potężnych funduszy. Wiodącym rynkiem są Niemcy, a kolejno: Holandia, Dania, Wielka Brytania, Szwecja, Francja, Irlandia, Hiszpania i Norwegia. Według analityków firmy Savills – międzynarodowej firmy doradczej, działającej na rynku nieruchomości – rosnące zainteresowanie funduszy portfelami mieszkań to efekt kilku czynników. Pierwszym z nich jest rosnący popyt najemców, szczególnie w miastach, w których ceny nieruchomości rosną szybciej niż zarobki. Drugim czynnikiem jest niedobór mieszkań na wynajem, głównie dla najemców z niższej i średniej półki pod względem dochodów, co świadczy o tym, że rynek ten wciąż jest nienasycony. Trzecim czynnikiem jest rosnące zainteresowanie inwestorów relatywnie wolnymi od wahań koniunktury aktywami zapewniającymi stabilny przychód. Według analityków Savills europejski rynek nieruchomości mieszkaniowych na wynajem nie wyczerpał jeszcze potencjału. W dużej mierze dotyczy to również polskiego rynku mieszkań na wynajem. W odpowiedzi na popyt w tym segmencie rynku nieruchomości pojawiają się nowe produkty inwestycyjne. Jak zauważają analitycy firmy REAS, potrzeby mieszkaniowe i styl życia młodych Polaków zmieniają się na korzyść sektora najmu. Symboliczna potrzeba własności traci znaczenie na rzecz mobilności i płynności finansowej. Z drugiej strony dla wielu gospodarstw domowych, dla których zakup mieszkania jest nieosiągalny ze względów finansowych, najem stanowi jedyną alternatywę, a w przypadku osób rozpoczynających samodzielne życie jest z reguły koniecznością. Rynek najmu się rozpędza, z roku na rok przybywa inwestorów – tych prywatnych i tych instytucjonalnych.

Marta Maniecka

Opisy do wykresu
Według danych morizon.pl popyt na wynajem mieszkań stanowił w 2018 roku 21,76 proc. całego popytu na rynku mieszkaniowym. Największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania 2-pokojowe (44,3 proc.) i 1-pokojowe (28,85 proc.), mniejszym 3-pokojowe (22,35 proc.) oraz 4-pokojowe (3,97 proc.), a najmniejszym mieszkania 5-pokojowe (0,53 proc.).

Według raportu E-VALUER INDEX 2018 firmy Emmerson Evaluation, średnie stopy, jakie można uzyskać z wynajmu mieszkania, wynoszą w przypadku Warszawy 4,3–5,1 proc., Krakowa 4,5–5,2 proc., Poznania 4,1–5,2 proc. i Wrocławia 4,4–5,4 proc