Rynek nieruchomości biurowych w Krakowie w 2015 ożywił się za sprawą wejścia do Krakowa dużych inwestorów, takich jak: Skanska oraz Echo Investment, a także dużej aktywności mniejszych inwestorów. Na równie wysokim poziomie inwestuje największy krakowski developer, czyli Grupa Buma.
Po największym przyroście powierzchni biurowych w 2009 r. ilość inwestycji spadła do poziomu 38 tys. m2 w roku 2013, by następnie w 2014 r. osiągnąć największy przyrost powierzchni w wysokości 120 tys. m2. Rok 2015 był słabszy z powodu niedokończenia kilku planowanych na 4Q inwestycji i zamknął się oddaną powierzchnią na poziomie 62 tys. m2. Przeniesienie oddania tych inwestycji
na 2016 r . spowoduje kolejny rekord gdyż możemy spodziewać się oddania około 140 tys. m2. Możliwe, że przyrost powierzchni w 2017 r przekroczy 200 tys. m2.
W 2017 r przy tym natężeniu inwestycji może zostać przekroczona ilość 1 mln m2 nowoczesnej powierzchni biurowej.
Silny optymizm inwestorów może więc napotkać na słabszy popyt w roku 2017 powodując wzrost vacatów, które aktualnie kształtują się na poziomie poniżej 5%.
Głównymi sektorami zainteresowanymi lokalizacją centrów w Krakowie to BPO i IT. Dużymi najemcami powierzchni są takie firmy jak Motorola, Capgemini, State Street, Shell, Delphi, AMS, HSBC, UBS.
Największe Krakowskie inwestycje na rynku powierzchni biurowych prowadzą:
- Grupa Buma – 2 biurowce w kompleksie DOT o łącznej powierzchni 15000 m2, kolejna inwestycja w przygotowaniu
- Skanska – zaawansowana inwestycja Axis obok sądów – 20000 m2 i rozpoczęta inwestycja na Pawiej (tylko I etap – 20000 m2)
- Avestus – kolejny etap – biurowce o łącznej powierzchni ponad 26000 m2
- Gremi Business Park na Zabłociu o łącznej powierzchni ponad 50000 m2
- Echo Investment – dwa etapowane biurowce po 19000 m2
- I w końcu najdłużej wyczekiwana inwestycja GD&K wokół dawnego szkieletora, mająca dostarczyć ponad 40 000 m2 powierzchni biurowej
Powierzchnia biur w Krakowie przekroczyła już 800 tys. m2 co daje II miejsce w Polsce (po bezkonkurencyjnym metropolitalnym rynku Warszawy). Kraków wyraźnie przewodzi ośrodkom regionalnym w Polsce zarówno pod względem ilości powierzchni, tempa jej przyrostu a także najniższej stopy kapitalizacji oraz najniższych vacatów.
Pomimo rozpoczęcia tak wielu inwestycji Kraków ciągle posiada przygotowane grunty na których można rozpocząć kolejne inwestycje. Inwestorzy przygotowali wiele projektów, z których część posiada pozwolenia na budowę. Powstaje pytanie jak duży pozostanie popyt w najbliższym okresie i czy duża podaż nie spowoduje w 2017 znacznego wzrostu vacatów.
W rewitalizacji obszarów poprzemysłowych swój znaczący udział ma segment biurowy. Wyraźnie preferuje obszar Zabłocia, gdzie w tej chwili zrealizowane i przygotowane są projekty obejmujące ponad 150 tys. m2 powierzchni biurowej.
Czynsze najmu po okresie prosperity kiedy segment powierzchni biurowych stanowił segment wynajmującego z uwagi na deficyt powierzchni i duży popyt na nią zamienił się na rynek zrównoważony ze wskazaniem na przekształcenie się w rynek klienta. Obecnie klasa A oferowana jest od 13 – 15 €/m2 a klasa B oferowana jest od 10 do 13 €/m2. Koszty eksploatacyjne oscylują na poziomie 12-16 zł/m2.
Jarosław Czerski
Instytut Analiz MRN