Poziom wymaganego wkładu własnego systematycznie rośnie. Już od półtora roku nie uzyskamy kredytu na 100% wartości nieruchomości, a wymagania KNF rosną coraz bardziej. Jednak wbrew obiegowym opiniom, może okazać się, że w kolejnych latach zmiany dla kredytobiorców nie będą już tak znaczące, jak by się na pozór wydawało.
Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), aby uzyskać kredyt mieszkaniowy, niezbędne jest posiadanie wkładu własnego. Aktualnie, wymagany przez zapisy rekomendacji wkład wynosi minimum 10 procent. Tylko dwa banki na naszym rynku wymagają bezwzględnie w każdej sytuacji wyższego wkładu własnego na poziomie 20 procent. Jednak już w roku 2016, we wszystkich bankach konieczne będzie udokumentowanie posiadania i wniesienie minimum 15 procent. Wymogi wzrosną jeszcze bardziej od roku 2017 – wtedy trzeba będzie posiadać minimum 20 procent środków własnych. Jednak, mimo iż od 2016 roku nadzorca narzuca wymóg posiadania minimum 15 procent wkładu własnego, to dopuszczalne będzie także zaciągnięcie kredytu z 10 procentowym wkładem, ale pod warunkiem ubezpieczenia brakującej kwoty lub przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia w postaci np. blokady środków na rachunku.
Jak zgromadzić wymagany wkład własny?
Konieczność posiadania wkładu własnego wymusza na kredytobiorcach planowanie zakupu nieruchomości z dużo większym wyprzedzeniem oraz przygotowanie się do transakcji także pod względem finansowym. Rzeczą oczywistą jest także stwierdzenie, że wkład własny najłatwiej będzie zgromadzić regularnie oszczędzając co miesiąc, nawet niewielkie kwoty.
Ile zatem musimy oszczędzać i jak długo, aby zgromadzić wymagany 10 procentowy wkład własny? Jeśli przykładowo planujemy zakup mieszkania o wartości 300 tysięcy złotych, to musimy zgromadzić minimum 30 tysięcy złotych. Taką kwotę odłożymy, jeśli przez 2 lata będziemy oszczędzać minimum 1250 złotych każdego miesiąca. Tak duża comiesięczna kwota wydaje się wygórowana, jednak warto zestawić ją z ratą potencjalnego kredytu. Jeśli po zgromadzeniu 30 tysięcy złotych zaciągniemy kredyt w wysokości 270 tysięcy, to dla 30 letniego okresu kredytowania rata kredytu będzie wynosić około 1290 złotych, a więc więcej niż odkładane co miesiąc 1250 złotych. Zatem zbieranie na wkład własny i regularne oszczędzanie będzie swego rodzaju testem i możliwością sprawdzenia się w gospodarowaniu budżetem domowym. Jeśli nie będziemy potrafili co miesiąc odłożyć określonej kwoty, to może jest to znak, że nie powinniśmy zaciągać kredytu. Oznaczać to może, że nie będziemy także w stanie regularnie i terminowo spłacać kredytu. Jednak konsekwencje braku spłat są znacznie poważniejsze, niż niemożność odłożenia na wkład własny. Zatem spróbujmy regularnie oszczędzać, a uda nam się wymagane środki odłożyć. Okres oszczędzania będzie długi, wymusi to więc planowanie finansów z odpowiednim wyprzedzeniem.
10 czy 15 procent w 2016 roku?
Wbrew obiegowym opiniom od roku 2016 nie w każdym banku konieczne będzie wniesienie 15 procent wkładu własnego. Co prawda Rekomendacja S stanowi, że w przyszłym roku kwota kredytu nie będzie mogła stanowić więcej niż 85 procent wartości nieruchomości, co w praktyce oznacza 15% wkładu własnego, ale dodatkowo dopuszcza udzielenie kredytu na 90 procent wartości nieruchomości, ale po spełnieniu dodatkowych warunków. Udzielenie takiego kredytu będzie możliwe po ubezpieczeniu części brakującego wkładu własnego lub po zabezpieczeniu tej kwoty dodatkowym zabezpieczeniem, w postaci blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP. W ostatnich dniach KNF doprecyzowała swoje stanowisko, że zabezpieczeniem mogą być także środki zgromadzone przez kredytobiorcę na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE) kredytobiorcy. W tym miejscu warto zwrócić uwagę, że rozwiązanie z dodatkowym ubezpieczeniem brakującego wkładu własnego wiele banków stosuje od lat. Standardem w większości instytucji jest bowiem kredyt na maksymalnie 80 procent wartości i konieczność wniesienia 20 procent wkładu własnego. Jednak wiele banków udziela kredytów z mniejszym wkładem własnym, tylko pod warunkiem dodatkowego ubezpieczenia. Może zatem okazać się, że w wielu bankach od 2016 roku sytuacja kredytobiorców znacząco się nie zmieni.
Czy tylko 10 procent?
Nabywając mieszkanie i zaciągając kredyt konieczne jest jednak posiadanie wkładu własnego na wyższym poziomie, niż 10 procent. Koniecznie trzeba mieć świadomość, że kwota kredytu nie może przekroczyć 90 procent wartości nieruchomości, co oznacza, że nie możemy skredytować prowizji za udzielenie kredytu czy innych opłat, np. ubezpieczeń czy chociażby opłaty za wycenę. Oznacza to więc, że musimy posiadać dodatkowe środki własne na pokrycie tych opłat. Aktualnie w wielu bankach prowizja może wynosić nawet 2 procent kwoty kredytu, zatem na taki wydatek gotówkowy musimy być przygotowani. Ponadto z zakupem domu, czy mieszkania wiążą się dodatkowe inne opłaty, które nie są bezpośrednio związane z kredytem. Konieczne jest posiadanie gotówki na opłacenie kosztów aktu notarialnego, a jeśli kupujemy nieruchomość na rynku wtórnym to także na zapłacenie 2 procentowego podatku od czynności cywilnoprawnych. Dodatkowym wydatkiem związanym z nabyciem mieszkania może być także prowizja dla agenci nieruchomości, której także nie możemy skredytować. Skumulowanie wszystkich opłat około kredytowych i około transakcyjnych będzie oznaczało konieczność posiadania środków własnych większych o 2-7 procent wartości transakcji.
Bez środków własnych nie uda się kupić żadnego mieszkania. Nawet w czasach, gdy banki udzielały kredytów na 100, czy nawet 110 procent, potrzebne były pewne określone środki własne na przeprowadzenie transakcji. Podobnie dzisiaj musimy mieć środki własne, aby kupić mieszkanie. Zatem jeśli mamy w planach, nawet dopiero w perspektywie kilku lat, zakup mieszkania, to na wkład własny warto zacząć oszczędzać już dzisiaj.
Michał Krajkowski
Główny Analityk Notus Doradcy Finansowi