Ustawa o kredycie hipotecznym, niskie stopy procentowe i niższe raty kredytów w CHF to obraz rynku kredytowego w 2017 roku.
Kończący się rok nie przyniósł żadnych rewolucyjnych zmian dla kredytobiorców, ani tych już spłacających swoje kredyty, ani tych dopiero się o nie ubiegających. Obowiązująca od 22 lipca br. ustawa o kredycie hipotecznym wprowadziła kilka zmian w funkcjonowaniu rynku. Zmienił się przede wszystkim proces ubiegania się o kredyt. Wprowadzono bowiem 14-dniowy okres ważności oferty. Jeśli potencjalny kredytobiorca otrzyma z banku Formularz Informacyjny z przedstawionymi dla niego warunkami kredytu, to oferta ta jest obowiązująca przez minimum 14 dni. Oznacza to, że jeżeli w tym czasie konsument zdecyduje się na złożenie wniosku kredytowego, to kredyt musi zostać przyznany na takich warunkach, nawet jeśli w międzyczasie oferta banku uległa zmianie na niekorzyść kredytobiorcy. Kolejną nowością jest ustalenie maksymalnego terminu, w jakim wniosek kredytowy musi zostać rozpatrzony. Do tej pory banki nie miały narzuconego ograniczenia i teoretycznie wniosek mógł być analizowany nawet kilka miesięcy. Od 22 lipca decyzja kredytowa musi zostać wydana w ciągu maksymalnie 21 dni. Warto jednak podkreślić, że dotychczas w większości banków w przypadku złożenia kompletnego wniosku analiza odbywała się z reguły szybciej niż w ciągu 3 tygodni, więc dla większości klientów zmiana nie jest aż tak bardzo zauważalna.
Ustawa o kredycie hipotecznym uporządkowała także inne kwestie związane z rynkiem kredytowym. Wprowadzone zostało ograniczenie dotyczące wysokości opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu i okresu, w jakim może być ona pobierana. Bank może ją naliczyć maksymalnie w ciągu pierwszych 3 lat od zaciągnięcia kredytu, a jej wysokość nie może przekroczyć sumy rocznych odsetek, jakie zostałyby naliczone od nadpłacanej kwoty zobowiązania. Ta formalna zmiana regulacji nie wywołała praktycznie żadnych zmian na rynku, gdyż większość banków od lat pobiera opłatę za wcześniejszą spłatę maksymalnie przez 3 lata, a tylko nieliczne pobierały ją przez 5 lat.
Ustawa wprowadziła także zmiany w oferowaniu dodatkowych produktów powiązanych z kredytem mieszkaniowym. Zakazana została sprzedaż wiązana, czyli uzależnienie przyznania kredytu od obowiązkowego skorzystania np. z karty kredytowej czy produktu ubezpieczeniowo-inwestycyjnego. Bank musi mieć w swojej ofercie kredyt bez żadnych „dodatków”, a jedyny wyjątek uczyniono dla rachunku służącego do spłaty kredytu, jednak w takiej sytuacji konto to musi być prowadzone bezpłatnie. Dopuszczalna jest jednak sprzedaż łączona. Bank może zaoferować kredyt z dodatkowymi produktami, często obniżając cenę kredytu hipotecznego, ale samo skorzystanie z innych produktów nie może decydować o przyznaniu kredytu. Jeśli kredytobiorca chce mieć kredyt bez dodatków, to bank ma obowiązek taki produkt mu zaoferować, oczywiście jeśli spełnia inne wymogi, np. posiada zdolność kredytową.
Nowością, jaka została wprowadzona, są zasady restrukturyzacji. W przypadku problemów ze spłatą zobowiązania bank ma obowiązek przedstawić plan restrukturyzacji (np. zaproponować obniżenie raty poprzez wydłużenie okresu spłaty, wakacje kredytowe, karencję w spłacie), a jeśli plan ten nie przyniesie poprawy sytuacji kredytobiorcy, wówczas bank ma obowiązek zagwarantować minimum 6 miesięcy na samodzielną sprzedaż mieszkania. Jest to nowość, gdyż kredytobiorca ma możliwość sprzedania nieruchomości na wolnym rynku, a nie w drodze licytacji komorniczej. Pozwoli to na uzyskanie większych środków ze sprzedaży.
Ustawa o kredycie hipotecznym jest konsekwencją Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i musiała zostać wprowadzona do naszego systemu prawnego. Nie wywołała jednak rewolucji na rynku, tylko formalnie potwierdziła funkcjonujące już od lat praktyki banków czy regulacje nadzorcze.
Duże zainteresowanie dopłatami w MDM
W roku 2017 dużą popularnością cieszyły się w dalszym ciągu kredyty w ramach rządowego programu Mieszkanie dla Młodych. Na dopłaty do wkładu własnego do wykorzystania w roku 2017 było w sumie ponad 620 mln złotych. W dniu 1 stycznia do wykorzystania było prawie 390 mln z puli roku bieżącego oraz 244 mln złotych z puli roku 2018. Środki te zostały wykorzystane bardzo szybko, bo już od
1 lutego Bank Gospodarstwa Krajowego zakończył przyjmowanie wniosków z puli roku 2017, a do 7 kwietnia wykorzystana została cała pula środków z roku przyszłego, jaką można rozdysponować przed rozpoczęciem roku 2018. Na skutek zmian legislacyjnych w sierpniu przywrócono możliwość ubiegania się o środki na rok 2017, możliwe stało się bowiem ponowne rezerwowanie środków, które niewykorzystane wróciły do puli na rok 2017. Jednak zainteresowanie było tak duże, że już po kilku godzinach zostały one w całości zarezerwowane.
Niskie stopy procentowe
Rok 2017 upłynął także pod znakiem niskich stóp procentowych. Osoby spłacające kredyty w złotych w dalszym ciągu mogły cieszyć się najniższymi w historii ratami. Przykładowo osoba, która zaciągnęła kredyt na 30 lat w styczniu 2009 roku w wysokości 300 tys. złotych, płaci dzisiaj ratę w wysokości około 1280 złotych i rata ta jest niższa od pierwszej raty o 30 procent. Tak niskie raty zadłużeni w złotych płacą od prawie 3 lat, jednak w przyszłości należy oczekiwać wzrostu stóp procentowych. Dlatego ci, którzy zaciągają kredyt obecnie, powinni mieć świadomość, że ich raty mogą wzrosnąć nawet o kilkadziesiąt procent.
Złoty się umacnia, frank szwajcarski tanieje
Powody do zadowolenia miały także osoby zadłużone we franku szwajcarskim. Od początku 2017 roku kurs CHF/PLN obniżył się o ok. 45 groszy, co przełożyło się na spadek rat i salda zadłużenia. Spadek o 10 procent, przy utrzymującej się na niskim poziomie stopie Libor, przekłada się na znaczną poprawę sytuacji kredytobiorców frankowych. W niektórych przypadkach wysokość raty jest dzisiaj niższa, niż ta płacona przed 15 stycznia 2015 roku, kiedy to frank szwajcarski znacząco się umocnił względem polskiej waluty. Ciągle jednak pomimo wielu lat spłaty zobowiązania duża grupa kredytobiorców ma do spłacenia kwotę wyższą niż pierwotne saldo zadłużenia.
Michał Krajkowski
Główny Analityk
NOTUS Finanse S.A.