Według rządowych zapowiedzi do końca 2016 roku poznamy projekt ustawy określającej kodeks urbanistyczno-budowlany. Przygotowywany akt prawny skupić ma regulacje związane z procesem inwestycyjnym.
W ramach realizowanego przez rząd programu „Strategia na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju” przygotowywane są nowelizacje szeregu ustaw, które mają przysłużyć się funkcjonowaniu obywateli naszego państwa. Jednocześnie kontynuowane są działania legislacyjne, których celem jest przygotowanie kompleksowych nowelizacji, mających unifikować zagadnienia procesu inwestycyjnego.
Obecnie regulacje prawne dotyczące inwestycji zawarto w wielu różnych ustawach, m.in. w najczęściej komentowanych: O planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Ustawie – Prawo budowlane. Zarówno w ujęciu praktycznym, jak i rozważaniach teoretycznych, ustawy te w swej treści pozostają niedoskonałe. Stosowana nomenklatura często pozostaje niespójna, tym samym nieczytelna dla adresatów. Jednocześnie rozwiązania dotyczące np. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. decyzje WZ) prowadzą często do chaosu zagospodarowania przestrzennego danej gminy. Wszak sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (traktowanego jako akt prawa miejscowego, który wyklucza wydawanie decyzji WZ), to – nawet przy małym obszarze -ogromny koszt. Jednocześnie w większości gmin obowiązują obecnie przestarzałe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, z którymi nowe plany muszą być w całości zgodne. W takiej sytuacji gminy, które posiadają niewielkie zasoby pieniężne, nie są w stanie rozpocząć jakiegokolwiek porządkowania zagospodarowania przestrzennego własnych terenów.
Niestabilny proces
Obowiązujące ustawy, wobec częstej niekonsekwencji rozwiązań prawnych, powodują, że proces inwestycyjny pozostaje częstokroć zagrożony. Tak też podejmując określone zamierzenie, inwestorzy ponoszą określone – przeważnie niemałe – koszty, dotyczące sporządzenia projektów czy uzgodnień. Jednocześnie organy prowadzące postępowania administracyjne nie mogą zapewnić, że dane zamierzenie będzie realizowane zgodnie z pierwotnym zamiarem, albowiem w toku przygotowywania dokumentacji może dojść do uchylenia (wygaszenia) decyzji określających dopuszczalność zamierzenia. Dzieje się tak na przykład wtedy, gdy przed uzyskaniem decyzji o pozwolenie na budowę uchwalony zostanie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego zapisy pozostają niezgodne z wydaną wcześniej (będącą już przecież ostateczną!) decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Koniec z decyzjami WZ
Nowy kodeks to prawdziwa rewolucja nie tylko ze względu na skupienie wszystkich regulacji w jednej ustawie, ale też z powodu wprowadzenia nowości wcześniej nieznanych inwestorom. Najczęściej jednak komentowane są plany dotyczące usunięcia z naszego systemu prawnego postępowania prowadzącego do wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak opisano to powyżej, taka formuła kształtująca ład przestrzenny jest szeroko krytykowana, albowiem wyłącznie jednostkowo (czasem chaotycznie wobec otoczenia) ustala możliwość zabudowy jednej lub kilku działek, bazując tylko na nawiązaniu do sąsiedniej, istniejącej zabudowy. W tym zakresie ustalenia decyzji WZ nie muszą nawiązywać do szerszego spektrum zagospodarowania otoczenia, a przede wszystkim nie muszą być jakkolwiek zbieżne z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego danej gminy.
Jednocześnie nie można tracić z pola uwagi, że decyzje WZ w praktyce to często jedyne rozwiązania pozwalające na jakąkolwiek zabudowę działki. Co opisano powyżej, rady gmin – chociażby zainteresowane tworzeniem aktów prawa miejscowego określających sposób zagospodarowania przestrzennego gminy – w większości przypadków nie mają środków na wykonanie odpowiednich prac projektowych niezbędnych dla stworzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Z tego powodu z wielkim zainteresowaniem należy przyglądać się pracom rządu, który już w 2017 roku ma zamiar całkowicie wyeliminować z przepisów możliwość ubiegania się o decyzję WZ.
Nowa ustawa
W prezentacji zapowiadającej nowelizację autorzy wskazują, że nowa kodyfikacja ma scalić następujące regulacje prawne: Ustawa O planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Ustawa Prawo budowlane oraz wszystkie tzw. „specustawy”. Częściowo uwzględniać ma też (w zakresie dotyczącym procesu inwestycyjnego) regulacje Ustawy O gospodarce nieruchomościami oraz Ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne.
Główne zasady, według których tworzona jest zapowiadana kodyfikacja, mają uwzględniać: zrównoważony rozwój, promowanie zwartej zabudowy, zabezpieczenie interesu publicznego, minimalizowanie transportochłonności, partycypację, ochronę osób o ograniczonej sprawności oraz ochronę terenów otwartych.
W zakresie planowania przestrzennego w zapowiedziach rządu mowa o: tzw. partycypacji społecznej na etapie planowania (w tym zakresie co do przyspieszenia realizacji inwestycji); monitorowaniu zmian w zagospodarowaniu; planowaniu przestrzennym w oparciu o analizy (np. demograficzne); powiązaniu aktów planistycznych z dokumentami planowania strategicznego. Dalej, w części dotyczącej lokalnego planowania przestrzennego, zapowiada się m.in. wzmocnienie roli studium (w tej części ustalenia studium mają być w przyszłości wiążące dla obszarów, na których brak jest uchwał określających miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego).
Odnośnie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wspomina się o planach zmian prawa w części dotyczącej scalania i podziału nieruchomości (prowadzonej już w ramach uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego); zróżnicowania zagospodarowania na powierzchni i pod powierzchnią gruntu; uporządkowania zasad przyznawania odszkodowań i finansowania urbanizacji. W skrócie zapowiada się także nowe rozwiązania – tzw. plan na wniosek, plan uproszczony oraz plan ze zintegrowaną oceną na środowisko. Ostatecznie – wobec zapowiadanej likwidacji decyzji WZ – nowe inwestycje miałyby powstawać tylko w bezpośrednim sąsiedztwie istniejących obiektów.
Poza powyższymi, zmiany nastąpić mają również w części dotyczącej inwestycji celu publicznego. Zgodnie z zapowiedziami mają zostać uchylone wszystkie tzw. specustawy. W ich miejsce wprowadzony zostanie podział na 3 klasy inwestycji: klasa I strategiczne, klasa II liniowe oraz klasa III kubaturowe. W zależności od zakresu danej inwestycji tzw. klasa dopuszczać będzie określone odstępstwa od obowiązujących ustaleń zagospodarowania. Jednocześnie też ujednolicona w tej części ma zostać kwestia wywłaszczeń oraz ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.
Powyżej opisane zmiany zapowiadają rewolucję w procesie inwestycyjnym, do której już dziś przygotować powinni się przyszli inwestorzy, organy administracji, a także sądy administracyjne. Jednocześnie zapowiadane zmiany to ogromne wyzwanie dla gmin, które na poziomie lokalnym mają za zadanie właściwie kształtować zagospodarowanie przestrzenne.
Kancelaria Adwokacka
Adwokat
Mateusz Stelmach-Hawełka
www.stelmach-hawelka.pl