Na zachodzie Europy od lat konsekwentnie realizuje się politykę rozwoju miast. Państwa takie jak Wielka Brytania, Niemcy, Francja, czy kraje skandynawskie stosują system zintegrowanego planowania rozwoju, łączącego planowanie przestrzenne, politykę społeczno-ekonomiczną i instrumenty finansowania politycznego i publicznego. W krajach Europy Zachodniej wzorem stało się miasto zwarte, którego ruch kapitałowy stymulowany jest przez sektor publiczny i które współtworzą i współrządzą mieszkańcy.
W Krakowie wciąż jeszcze obszary nowego mieszkalnictwa lokowane są na peryferiach i obrzeżach miasta, gdzie całą infrastrukturę wodno-kanalizacyjną, komunikacyjną, czy miejską (punkty usługowe, żłobki, przedszkola, sklepy) trzeba tworzyć od podstaw. Generuje to spore koszty, których pokrycie powoduje odpływ kapitału ze „starszych” – ulokowanych bliżej centrum – terenów miasta. Z centrum odchodzą także ludzie – mieszkańcy, których nie stać na apartament w centrum, ale stać ich na nowe mieszkanie na peryferiach. Tym samym samoistnie właściwie dokonuje się selekcja ekonomiczno-społeczna. Rynek nowego budownictwa przyciąga ludzi zamożniejszych, a na starych obszarach pozostają ci, którzy nie mają ani kapitału ani odpowiedniej zdolności kredytowej. Odpływ ludzi z centrum miasta powoduje zanik funkcji mieszkalnych w tych dzielnicach na rzecz funkcji usługowych – na przylegających do Rynku Głównego uliczkach pełno jest sklepów, salonów, kawiarni, ogródków piwnych, czy hoteli, ale właściwie nie ma tam już „zwykłych” mieszkańców. Podobne zjawisko ma miejsce na krakowskim Kazimierzu, który z dzielnicy z dominującą funkcją mieszkalną coraz bardziej zmienia się w dzielnicę turystyczno-knajpianą.
Być może proces ten powstrzyma wdrażany właśnie program rewitalizacji, stanowiący wieloletni, interdyscyplinarny i zintegrowany program operacyjny, którego zadaniem jest stworzyć ramy wdrażania procesu rewitalizacji, rozumianego jako zrównoważony rozwój miasta. Jak podkreśla Elżbieta Koterba – Zastępca Prezydenta ds. Rozwoju Miasta Krakowa – jednym z głównych założeń zmian Studium dla miasta Krakowa jest: „rozwój, a nie rozbudowa”. Zgodnie z tym przekonaniem Kraków ma być miastem zwartym, budowanym w sposób zrównoważony z odpowiednią ilością zieleni, gdzie główny nacisk zostanie postawiony na uzupełnienie istniejącej tkanki miejskiej, wzmocnienie funkcji terenów wskazanych do zabudowy w poprzednich dokumentach planistycznych w tym wskazanych do rekultywacji i obecnie zdegradowanych. Zwiększanie intensywności zabudowy ma być priorytetem w realizacji polityki zagospodarowania przestrzennego miasta na kolejne dekady. Oznacza to dążenie do racjonalnego, wykorzystania istniejących zasobów przestrzennych miasta: „W chwili obecnej dysponujemy w Krakowie dziesiątkami hektarów dobrze uzbrojonych i skomunikowanych terenów, których właściwe zagospodarowanie jest szansą dla rozwoju miasta. Dlatego proponuje się ideę przebudowy, a nie rozbudowy z jednoczesną ścisłą ochroną terenów zielonych. Celem jest budowa miasta w mieście, a nie poszerzanie obszarów zainwestowania kosztem terenów otwartych, w którym zarówno potrzeby mieszkańców, jak i zmierzenia inwestorów, mogą zostać zrealizowane w prawidłowo ukształtowanej przestrzeni. W tym celu wyznaczono nieprzekraczalne granice między terenami inwestycyjnymi, a obszarami otwartymi o wysokich walorach przyrodniczych”.
Strategia budowania policentryczności metropolitalnej struktury przestrzennej stanowi obecnie jedno z ważniejszych założeń polityki przestrzennej określonej w Studium, określając politykę przestrzenną miasta i regionu na najbliższe lata. Zwornikiem nowej, metropolitalnej konstrukcji Krakowa pozostanie „serce miasta”, czyli zabytkowe dzielnice Starego Miasta, Kazimierza, Kleparza, Wesołej i Podgórza. Ta centralna część Śródmieścia musi zostać powiązana siecią atrakcyjnych przestrzeni publicznych z nowymi skupiskami usług tworzącymi policentryczny układ zabudowy śródmiejskiej.
Niezbędne jest również zagospodarowanie i rewitalizacja dotychczas „zamkniętych” terenów. Tendencja do przywracania takich miejsc, położonych w centrach miast np. w otoczeniu dworców kolejowych, czy też dawnych terenów wojskowych jest obecna w Europie już od wielu lat. Zwłaszcza, że budowanie w centrum miasta posiada wiele zalet. Inwestor może wykorzystać istniejące już drogi oraz uzbrojenie terenu. Każda taka inwestycja uatrakcyjnia przestrzeń miejską przez stworzenie nowych budynków i podnosi standard także sąsiadującej zabudowy. Wystarczy wspomnieć o powstającym Ośrodku Dokumentacji Tadeusza Kantora „Cricotece” nad Wisłą, czy Centrum Kongresowym przy rondzie Grunwaldzkim. Wpływa również na rozbudowę komunikacji i pozwala tworzyć nowe przestrzenie miejskie. Zabudowa i zagospodarowanie zaniedbanych dotychczas terenów znajdujących się w centrum miasta jest świetną alternatywą dla rozciągania zabudowy poza granice administracyjne i infrastrukturalne miasta, która wymaga dodatkowych nakładów finansowych. Dlatego miasta europejskie duży nacisk kładą na odzyskanie i ponowne „ożywienie” terenów poprzemysłowych, po-kolejowych, czy też z innych powodów dotąd niedostępnych i zaniedbanych. W Krakowie takim wyzwaniem są przede wszystkim tereny należące niegdyś do mienia wojskowego oraz obszary pofabryczne np. na Zabłociu, które nadal wymaga modernizacji i realizacji, tak aby obszar ten mógł być zintegrowany z terenami sąsiednimi. Już teraz jednak znajdujące się tu postindustrialne obiekty o dużej wartości historycznej przyciągają turystów, a dawna Fabryka „Emalia” Oskara Schindlera wraz z całym kompleksem zabudowy przy ul. Lipowej oraz muzeum sztuki współczesnej MOCAK, staje się centrum życia kulturalnego i biznesowego. Do tego konieczna jest funkcja mieszkaniowa na obszarze Zabłocia, bez której pełna rewitalizacja tego terenu nie będzie możliwa. Bo rewitalizacja to nie tylko „ożywianie” obszaru poprzez wprowadzanie różnorodnych funkcji o charakterze publicznym, ale również funkcji mieszkaniowych.
W atrakcyjnych historycznie i turystycznie miejscach ciężko ową funkcję mieszkaniową przywrócić. Bo choć mieszkania pustoszeją, to ich ceny wcale nie są niskie – i to zarówno jeśli chodzi o nowo wybudowane apartamenty, jak i mieszkania z rynku wtórnego. W miastach takich jak Kraków, czy Warszawa to właśnie nieruchomości w starszych budynkach uzyskują wyższe wyceny niż nowo wybudowane lokale. Bardzo często bowiem przedwojenne kamienice ulokowane są w ścisłym centrum, a jeśli do tego są wyremontowane, to postrzegane są jako nieruchomości prestiżowe. Od kilku lat rynek takich waśnie lokali zyskuje na znaczeniu – powstają nawet firmy specjalizujące się w renowacji kamienic. Coraz częściej też budynki te zyskują nowe przeznaczenie: jako apartament na wynajem, hotel lub prestiżowe biuro firmy. W Krakowie, z racji tego, że możliwość budowania w ścisłym centrum jest bardzo ograniczona, cena mieszkań ulokowanych w przedwojennych kamienicach jest naprawdę wysoka. Jednak ci, którzy dysponują sporym kapitałem, a którym zależy na prestiżu i luksusie mają w czym wybierać. Zwłaszcza jeśli chodzi o apartamenty zlokalizowane w pobliżu centrum. Przykładem może być inwestycja Angel Wawel, realizowana przez spółkę należącą do Angel Poland Group. W historycznym budynku dawnego zakonu sióstr Koletek powstaje 39 apartamentów oraz 600-metrowy penthouse. Do zabytkowej, XVI-wiecznej zabudowy przyłączona zostanie nowa część zamykająca wewnętrzny ogród w obrębie budynku. Autorem jego projektu jest Matt James, brytyjski architekt zieleni, prowadzący program o ogrodach w telewizji BBC. Koncepcję całości opracowało paryskie biuro Gottesman-Szmelcman. Prace przy zabytkowej części projektu nadzoruje Małopolski Wojewódzki Konserwator Zabytków. Deweloper odnowi fasadę oraz wnętrza i wielowiekowe polichromie. Metraże mieszkań mieszczą się w przedziale od 20 do 256 m2, a średnia cena 1 m2 apartamentu wynosi 15 tys. zł. Przyszli mieszkańcy do swej dyspozycji będą mieli m.in. SPA, basen oraz specjalną piwnicę na wina. Co ciekaw, inwestor powstających tu apartamentów nie ma problemu ze znalezieniem nabywców – w ciągu sześciu miesięcy od rozpoczęcia przedsprzedaży właścicieli znalazło 30 proc. mieszkań. Do innych cieszących się sporą popularnością, prestiżowych inwestycji zlokalizowanych w pobliżu centrum należy Rezydencja Rycerska – ulokowana w bezpośrednim sąsiedztwie Bulwarów Wiślanych, dokładnie naprzeciwko Królewskiego Zamku na Wawelu, czy Apartamenty Novum przy ul. Rakowickiej oddalone zaledwie półtora kilometra od Rynku Głównego. Do ciekawszych należą również inwestycje DK- DEVELOPMENT Sp. z o.o.: Kamienica NOVA przy cichej ulicy Prochowej 9, skąd niedaleko spacerem do Rynku Głównego lub Bulwarami Wiślanymi na Wawel i Kamienica Perłowa przy ul. Feldmana 6, w sąsiedztwie ul. Karmelickiej.
Marta Maniecka