Tylko w pierwszym półroczu w Małopolsce rozpoczęto budowę ponad dziesięciu tysięcy lokali mieszkalnych. Padają kolejne rekordy, a na rynku co kilka tygodni pojawia się nowa oferta. Z drugiej strony, zapotrzebowanie na mieszkania nadal rośnie. Ponad połowa mieszkań kupowana jest za gotówkę, a tanie kredyty mieszkaniowe powodują, że również w segmencie mieszkań kupowanych na kredyt nadal widać wzrosty. W ostatnim czasie można było także zauważyć niewielkie wzrosty cen mieszkań oscylujące w granicach 0,5 do 1%. To wynik wzmożonych zakupów, które pomimo dużej oferty pozwalają na szybką sprzedaż oferty. Tak duży wzrost ilości wprowadzanej na rynek oferty spowodował także wzrost cen gruntów w miastach oraz coraz częściej – wzrost cen firm budowlanych. W konsekwencji koszty budowy mieszkań – niewiele, ale jednak – rosną. Coraz większym problemem staje się też brak rąk do pracy w branży budowlanej. Wydaje się, że pomimo tych problemów rynek nadal należy do zrównoważonych. Sporą część rynku stanowią dzisiaj mieszkania na wynajem. Łatwo obliczyć, że kupno mieszkania na wynajem jest dwa lub trzy razy bardziej rentowne niż trzymanie pieniędzy na lokatach bankowych, stąd trudno się dziwić, że kapitał przepływa dzisiaj z banków do segmentu mieszkaniowego. Szczególnie wyraźnie ta tendencja widoczna jest w największych miastach w Polsce. W Krakowie wynajęcie mieszkania nie stanowi żadnego problemu, a wrastający rynek usług wspólnych generujących kolejne miejsca pracy dodatkowo wzmacnia tę tendencję. Sytuacja trochę gorzej wygląda, jeśli spojrzymy na zasobność portfela osób pracujących w Krakowie w relacji do ceny metra kwadratowego. Średnia zarobków w Krakowie pozwala na zakup za miesięczną pensję zaledwie pół metra kwadratowego. Dla porównania, w Warszawie jest to wskaźnik na poziomie 0,7 metra kwadratowego. Za to optymizmem napawają wskaźniki ekonomiczne. Ostatnio Polską po raz kolejny zajmowała się jedna z największych na świecie agencji ratingowych Moody’s. Jej wnioski są dość optymistyczne. Prognozę dynamiki wzrostu PKB zwiększono z 3,1 do 3,5%, a szacunek deficytu sektora finansów publicznych zmniejszono z 2,9 do 2,7% . Oczywiście chodzi o prognozy na przyszły rok. Wydaje się więc, że prognozy gospodarcze dla Polski są dość optymistyczne. Nie wiadomo jeszcze jaki wpływ na to będą miały różne proponowane przez rząd zmiany w przepisach. Jeden z nich zakłada zmianę opodatkowania mieszkań na wynajem. Dla osób, których dochód z tego tytułu wyniesie rocznie ponad sto tysięcy złotych, proponowana jest zmiana z aktulanych 8,5% na normalne opodatkowanie jak w działalności gospodarczej. Uspokoję większość osób kupujących teraz mieszkania na wynajem. Ta zmiana dotyczyć ma osób, które mają co najmniej cztery lub pięć mieszkań na wynajem, czyli zaledwie kilku procent wynajmujących. Zmiany widać na rynku kapitałowym. LC Corp poinformował właśnie o zamiarze sprzedaży przez grupę kapitałową kontrolowaną przez Leszka Czarneckiego 51,17% akcji tej firmy. Na rynku pojawia się też coraz więcej informacji o emisji kolejnych obligacji firm deweloperskich. Przygotowywana jest ustawa o funkcjonowaniu REIT, czyli funduszy inwestycyjnych rynku nieruchomości. Na zakończonym niedawno Forum Ekonomicznym w Krynicy miałem okazję uczestniczy w debacie na temat tej formy inwestowania w nieruchomości. Są pierwsi chętni, są zarysy ustawy, pytanie tylko czy będzie wola polityczna do wprowadzenia zmian. Tak, w dużym skrócie można stwierdzić, że na razie rozpatrywane są różne modele ulg podatkowych dla tego typu funduszy inwestycyjnych. Jeden z projektów zakłada, że z podatku dochodowego zwolniona byłaby dywidenda od tego typu przychodów. Co to oznacza w praktyce? Otóż wszyscy akcjonariusze, nie tylko Ci posiadający największe pakiety, mieliby większe zyski z inwestycji. To z kolei mogłoby skłonić więcej osób do inwestowania w tego typu instrumenty. Dodać należy, że REITy w Polsce inwestują głównie w powierzchnie komercyjne, w tym w biurowce i przestrzenie handlowe. W planach kilku firm są też inwestycje w mieszkania na wynajem. Co istotne, niezależnie od ceny mieszkań, akcjonariusze zyski czerpaliby głównie z wynajmu, co oznacza, że dywidenda byłaby dość stabilna. O tym, co stanie się w przepisach w zakresie budownictwa mieszkaniowego, przekonamy się niebawem. Wtedy tak naprawdę będzie wiadomo, co stanie się na rynku mieszkaniowym w przyszłym roku.
Jarosław Knap