Aktualności

Poznaj nowe informacje na rynku

Pułapki wynajmu

Pułapki wynajmu

Na wynajęciu mieszkania można zarobić więcej, niż na odsetkach w banku. Warto wiedzieć, jak zrobić to bezpiecznie.

W Polsce zaledwie kilka procent osób wynajmuje mieszkania. W Niemczech wskaźnik ten wynosi 49 proc., w Austrii 45 proc., a w Danii 38 proc. Warto zadać sobie pytanie, z czego wynikają te dysproporcje. Jeszcze do niedawna wewnętrzna migracja zarobkowa była niezbyt duża. Jeśli już jechaliśmy „za pracą”, to najczęściej do innego kraju. Innym powodem były studia w dużej odległości od miejsca zamieszkania. Istotne są relacje wartości miesięcznej raty kredytu hipotecznego do opłat za wynajem. Dlatego zamiast wynajmować, często decydujemy się na kupno własnego M. Większość analityków uważa, że z czasem coraz mniej osób będzie decydowało się na zakup mieszkania, a więcej wybierze opcję wynajmu. Zwiększa się migracja wewnętrzna. Bardzo łatwo możemy to zaobserwować na przykładzie dużych miast. Przecież większość mieszkańców Miasteczka Wilanów w Warszawie czy osiedli na krakowskim Ruczaju stanowi ludność napływowa. Powstawanie na masową skalę centrów usług wspólnych również generuje dużą liczbę osób, które decydują się na wynajmowanie mieszkania, i to w kilkuletnim horyzoncie czasowym. Tak jest w prawie wszystkich polskich miastach. Przybywa powierzchni biurowej w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu czy Rzeszowie. Dużo większa mobilność młodych przekłada się w bezpośredni sposób na rynek najmu. Nie bez znaczenia jest rosnąca liczba imigrantów, szczególnie tych zza wschodniej granicy. Według danych Ministerstwa Finansów ponad 700 tys. osób zgłasza co roku do opodatkowania przychody z najmu. Oczywiście można robić to nielegalnie, ale liczba kontroli skarbowych powoduje, że staje się to coraz bardziej ryzykowne. W razie „wpadki” w najlepszym wypadku czeka nas konieczność zwrotu podatku wraz z odsetkami. Warto dodać, że ustawowe odsetki są bardzo wysokie i znacznie przekraczają zyski, jakie osiągniemy. W latach 2012–2018 ustawowe odsetki to wartość od 8 do 14,5 proc. Przy bardziej restrykcyjnym stosowaniu przepisów możemy obawiać się wielotysięcznych kar.

Obliczając rentowność inwestycji w mieszkanie, zawsze odliczajmy od otrzymanych kwot podatki. Jeśli chcemy zachować margines bezpieczeństwa, pamiętajmy, że możemy mieć przerwy w wynajmie. Dlatego najlepiej będzie, jeśli do rozliczeń przyjmiemy, że mieszkanie będzie wynajmowanie jedynie przez 10 miesięcy w roku. Nasze wyobrażenia o kwotach uzyskiwanych z inwestycji trzeba skonfrontować z rzeczywistością. By przyjąć wartość średnią, trzeba przeglądnąć oferty przynajmniej kilku biur nieruchomości. Bierzmy pod uwagę ogłoszenia tylko takich mieszkań, które są podobne do naszego zarówno pod kątem wielkości powierzchni, jak i liczby pomieszczeń. Bardzo często to właśnie liczba niezależnych pokoi jest istotna dla wynajmujących. Zarówno studenci, jak i młode osoby rozpoczynające pracę w obcym mieście decydują się na wspólny wynajem. Dlatego tak istotna jest liczba pokoi. Do kosztów warto zaliczyć odświeżanie ścian co kilka lat. Zawsze też może się zdarzyć, że zepsuje się oświetlenie, kuchenka czy kran. Najczęściej to wynajmujący zobowiązany jest do pokrycia kosztów takich napraw, jeśli oczywiście nie wynikają one z winy wynajmujących, lecz ze zwykłego zużycia.

Przed zawarciem umowy kupna mieszkania sprawdźmy, jakie będą koszty jego utrzymania. Liczy się nie tylko czynsz ale także opłaty za media. Każdy wynajmujący będzie liczył sumę wszystkich opłat. W przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego warto sprawdzić, czy nie grożą nam w przyszłości wysokie koszty remontowe. Może to znacznie ograniczyć osiągane zyski. Jeśli w ostatecznym rozrachunku otrzymamy w przypadku kupna i późniejszego wynajmu rentowność na poziomie od około 3 do mniej więcej 6 proc., to warto skusić się i zainwestować w tę konkretną nieruchomość.

Jarosław Knap