Patrząc na prognozy sprzed roku, dotyczące pierwotnego rynku nieruchomości zauważyć możemy, iż dominował w nich raczej pesymizm. Nic dziwnego – sytuacja gospodarcza na koniec 2012 roku oraz prognozy makroekonomiczne na nadchodzący wówczas rok były stanowczo niekorzystne. Jak było w rzeczywistości?
Rok 2013 miał być trudnym rokiem dla deweloperów i pierwotnego rynku nieruchomości. Według analityków najsilniej na rynek miały oddziaływać czynniki takie jak: wpływ spowolnienia gospodarczego, zakończenie programu „Rodzina na Swoim” i mało precyzyjne zapowiedzi nowego programu „Mieszkanie dla Młodych”, polityka banków w zakresie kredytowania hipotecznego, wysoki poziom podaży, w tym gotowych mieszkań, oraz gotowość banków do oferowania rachunków powierniczych i kredytów dla deweloperów na finansowanie inwestycji. Największy wpływ wywrzeć miało spowolnienie gospodarcze na grupy nabywców – ich nastroje, dochody, sytuację na rynku pracy i możliwość zaciągania długotrwałych kredytów, determinując tym samym w znacznym stopniu spadek tempa wzrostu gospodarczego. Od nastrojów klientów większość analityków uzależniała kształtowanie się cen na pierwotnym rynku nieruchomości – gdyby ich nastawienie do zaciągania długoterminowych zobowiązań uległo poprawie, wówczas rok 2013 miał zakończyć się umiarkowanym, kilkuprocentowym spadkiem średnich cen mieszkań. Gdyby nastroje pozostały negatywne – jak miało to miejsce w końcowych miesiącach 2012 roku – wówczas miałyby miejsce spadki rzędu kilkunastu procent.
W prognozach analityków rynek nieruchomości pierwotnych w 2013 roku miał być zróżnicowany w poszczególnych miastach, ale charakteryzować go miał pewien ogólny trend. Biorąc pod uwagę wspomniane czynniki, większość analityków rynku prognozowała m.in. znaczne ograniczenie popytu i liczby zawieranych transakcji oraz trudności z uzyskaniem finansowania, co miało się przełożyć na kolejne spadki cen – w miastach, gdzie ceny kształtują się na poziomie ok. 4 tys. zł za m², spodziewano się spadków rzędu 3–5%, a w dużych aglomeracjach, gdzie margines spadku jest większy, między 5 a 8%. Według większości analityków dopiero w 2013 roku miały zostać odczute skutki wejścia w życie ustawy deweloperskiej, gdyby deweloperzy zaczęli uruchamiać nowe inwestycje w pełni podlegające przepisom ustawy. Miało się wówczas okazać na ile zasadne były obawy o trudności z kontynuacją działalności przez mniejszych przedsiębiorców, przewidywania wzrostu dominacji największych firm oraz koncentracja kontroli nad rynkiem nieruchomości w kompetencjach banków. Kolejnym trendem miała być ogromna podaż nowych mieszkań, która przy ograniczonym popycie miała ciągnąć ceny w dół. Bardzo duża liczba gotowych lokali miała wpłynąć na to, że nowe inwestycje, a także te z odległym terminem ukończenia będą powodowały jeszcze większe dyskonto cenowe.
Jak widać, większość analityków i znawców polskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych przewidywała dalszy spadek cen w 2013 roku; spadek, który rozpoczął się już w IV kwartale 2011 roku. Jednym z najważniejszych powodów takiego stanu był fakt zaostrzenia kryteriów udzielania kredytów potencjalnym nabywcom nieruchomości mieszkaniowych przez banki. Niekorzystnie miało wpłynąć także zakończenie programu „Rodzina na Swoim” oraz nieznany terminarz prac nad nowym programem „Mieszkanie dla Młodych”, a zwłaszcza niepewna data wprowadzenia nowego programu dopłat. Spodziewano się, iż do momentu wprowadzenia nowego programu następować będzie dalszy spadek popytu na własne mieszkanie.
Prognozy na 2013 rok były więc mało optymistyczne i zapowiadały naprawdę trudny rok dla deweloperów, który mógł w niektórych przypadkach przesądzić o funkcjonowaniu na rynku przedsiębiorstwa. A jak było w rzeczywistości? Co przyniósł nam rok 2013? Gdyby odpowiedź na to pytanie zmieścić w jednym zdaniu, należałoby stwierdzić, iż kończący się rok przyniósł pozytywne zaskoczenie. Rok 2013 okazał się bowiem być kolejnym rokiem kupującego, choć sprawdziły się prognozy o dużej podaży mieszkań, która wpłynęła na kolejny spadek cen. Tylko, że przełożyło się to na zainteresowanie kupujących i wzrost popytu. Według danych WGN cały segment mieszkaniowy odnotował w tym roku wzrost liczby transakcji o 28%, licząc 11 miesięcy rok do roku. Spadki cen ofertowych mieszkań nie były też tak wysokie jak w 2012 roku, ani tak wysokie jak prognozowano. Korekty mieściły się w przedziale 5 – 6,5% dla popularnego standardu oraz około 8% dla apartamentów. Na większą liczbę transakcji wpłynęły też korzystne obniżki stóp procentowych NBP już w pierwszej połowie roku, co przełożyło się na tańsze kredyty.
Dobry wynik, jeśli chodzi o liczbę transakcji, deweloperzy zawdzięczają z jednej strony wzmożonej aktywności klientów kupujących za gotówkę nieco droższe i większe mieszkania oraz posiłkujących się niskim kredytem, do 20% ceny, z drugiej natomiast mobilizacji tych klientów, na których presję wywierała wizja końca kredytów na 100% ceny i wchodzący od 2014 roku wymóg wkładu własnego od kredytobiorców w wysokości minimum 5% ceny. Na wartość obrotów na pierwotnym rynku nieruchomości w 2013 roku wpływ miała również zwiększająca się grupa klientów zainteresowanych mieszkaniami o podwyższonym standardzie oraz luksusowymi apartamentami. Koniec roku 2013 przyniósł tym samym bardzo dobre wyniki sprzedaży, a one wraz z ograniczoną liczbą nowych inwestycji stały się przyczyną wyraźnego spadku oferty. Wpływ na tę sytuację miała niska dostępność kredytów budowlanych, Rekomendacja S oraz program „Mieszkanie dla Młodych”. Przez cały 2013 rok liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży była wyraźnie niższa nie tylko od liczby lokali sprzedanych, ale także od kilkuletniej przeciętnej. A koniec roku przyniósł bardzo wysoką liczbę transakcji, której nie notowano na polskim rynku od okresu boomu w 2007 roku. W wyniku niższej od przeciętnej liczby wprowadzonych do sprzedaży mieszkań, oferta we wszystkich większych miastach wyraźnie zmalała, a ceny zaczęły rosnąć, przy czym, jak to bywa zwykle w początkowym okresie wzrostu cen, przejawiało się to nie tyle w znaczącym wzroście cen ofertowych, ile w ograniczeniu oferowanych rabatów i bonusów.
Marta Maniecka
Prognozy na 2014 rok wg ekspertów z branży deweloperskiej
Spoglądając wstecz wyraźnie widać, że nie sprawdziły się zeszłoroczne prognozy analityków. Miały być kolejne spadki cen mieszkań i stagnacja, a było ożywienie. Wystarczy spojrzeć na wyniki sprzedaży spółek giełdowych. W całym kraju wystąpił wzrost sprzedaży mieszkań i widać poprawę koniunktury na rynku. Z czego to wynika?
Istnieją dwa podstawowe czynniki, które zdecydowały o takiej tendencji rynkowej. Jest to spadek oprocentowania lokat bankowych, a co za tym idzie – znaczne zmniejszenie rentowności tego typu inwestycji. Alternatywą dla lokat stały się więc bardziej rentowne i mniej podatne na zmiany rynkowe nieruchomości. Przy równoczesnym obniżeniu oprocentowań kredytów hipotecznych, został wygenerowany silny impuls do zakupu mieszkań. Trwałość tego trendu zależeć będzie od wyników całej gospodarki w tym zmiany w systemie emerytalnym. Obniżenie zaangażowania OFE w giełdę, zapowiadany przez państwo program „MdM” to impulsy, które będą w nadchodzącym roku wpływać na popyt mieszkaniowy. Rok 2014 powinien również pokazywać jak banki i deweloperzy przygotowani są do finansowania nowych inwestycji. Dość zachowawcze i długotrwałe decyzje banków mogą obniżyć zdolność deweloperów do inwestowania, a tym samym będą miały ogromny wpływ na podaż nowych projektów. Istotny dla deweloperów inwestujących na rynku mieszkaniowym jest bardzo młody i kształtujący się dopiero rynek najmu w Polsce. Na takim podłożu ekonomicznym powinien się on dobrze rozwijać i wydaje się, że szczególnie w dużych miastach ma znaczne perspektywy rozwoju. Ważnym elementem tego rynku staje się segment nieruchomości komercyjnych, a szczególnie powierzchnie biurowe. W Krakowie prawie wszystkie biurowce wyższej klasy są wynajęte niemal w całości i wiele wskazuje na to, że za sprawą międzynarodowych centrów logistycznych i informatycznych ta tendencja będzie dość trwała. Oznacza to, że w najbliższym czasie opłacalne będą inwestycje w kolejne powierzchnie biurowe.
W 2014 roku można się spodziewać raczej stabilnego, choć niewielkiego, wzrostu gospodarczego na poziomie ponad 2% PKB. Wydaje się, że w takim otoczeniu biznesowym nieruchomości nadal będą bardzo atrakcyjną ofertą inwestycyjną. Poza wieloma innymi zaletami dają one bowiem, w odróżnieniu od instrumentów bardziej agresywnych i obarczonych znacznym ryzykiem, wartość w postaci trwałości majątku.
Tadeusz Konieczny
prezes firmy Inter-Bud Developer
W drugiej połowie minionego roku zaobserwowaliśmy spore ożywienie na rynku nieruchomości. Można więc założyć, że skończył się czas obniżek cenowych i nadzwyczajnych promocji. Klienci powinni zdać sobie z tego sprawę i nie czekać na kolejne okzaje, ale podjąć ostateczne decyzje o zakupie mieszkania. Jeden z naszych klientów aż trzy lata zwlekał z podjęciem tej decyzji, licząc na kolejne rabaty i obniżki, ale w obliczu ostatnich zmian na rynku szybko zareagował i ostatecznie wybrał swoje mieszkanie marzeń.
Ogólnie wydaje się, że dzisiejsi klienci są bardziej świadomi. Zdają sobie sprawę, że raczej nie pojawią się już inwestycje z nadzwyczaj niskimi cenami, co, rzecz jasna, wyklucza rachunek ekonomiczny. Zadają także zdecydowanie więcej pytań niż kilka lat temu, co oznacza, że decyzje o zakupie mieszkania są przemyślane. Priorytetami są: niewygórowana cena i dogodna lokalizacja. Firma Budopol Sp. z o.o. właśnie realizuje inwestycję odpowiadającą tym kryteriom. „Dom Pod Kopcem” położony przy ulicy Wielickiej jest obecnie na drugim etapie budowy. Główną rolę gra tutaj dobra komunikacja – praktycznie zaraz obok osiedla znajdują się przystanki z ośmioma liniami tramwajowymi, co pozwala na bezprzesiadkową podróż zarówno do centrum miasta, jak i do takich dzielnic, jak Bronowice, Nowa Huta czy Ruczaj. Na rynku pojawiła się też nowa grupa klientów mająca większe środki pieniężne (a co za tym idzie – większe rabaty podczas zakupu mieszkania) pochodzące z lokat, które stały się nieatrakcyjne finansowo. Ci klienci inwestują swoje oszczędności w mieszkania pod wynajem.
Problemy, których można się spodziewać w 2014 roku, są związane z wieloma czynnikami. Jednym z najistotniejszych jest bardzo wolne działanie banków. Czas od złożenia wniosku przez naszego klienta do otrzymania kredytu to okres ponad miesiąca, a czasem nawet dwóch miesięcy. Biorąc pod uwagę fakt posiadania dokumentacji, bank powinien taką decyzję wydawać praktycznie „od ręki”, zaraz po sprawdzeniu wiarygodności posiadanych dokumentów. Obecnie zarówno kupujący, jak i deweloper trzymani są w wielotygodniowej niepewności.
Jeśli chodzi o ceny mieszkań w nowym roku, spodziewam się podobnych do tych z końca minionego roku z niewielką podwyżką. Najbardziej prawdopodobna prognoza to rok stabilizacji rynku nieruchomości.
Adam Stawiarski
kierownik Biura Sprzedaży Mieszkań firmy Budopol Sp. z o.o.