1 stycznia 2019 r. doszło do automatycznej zamiany prawa użytkowania wieczystego terenów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność. Jest to kolejna regulacja mająca na celu wpływanie na potrzeby i poprawę warunków mieszkaniowych w Polsce.
Podstawowym celem powyższej ustawy jest przekształcenie i cykliczne przekształcanie praw użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Zgodnie z ustawową definicją grunty te to nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi jedno- lub wielorodzinnymi.
Przekształcenie nie obejmuje więc swoim zakresem wszystkich gruntów, a tylko te zabudowane na cele mieszkaniowe w dniu 1 stycznia 2019 r. Dopuszczalne jest, aby na wskazanych gruntach znajdowały się budynki gospodarcze, garaże i inne obiekty budowlane lub urządzenia, o ile służą one prawidłowemu i racjonalnemu korzystaniu z budynków mieszkalnych. Takie ogólne zapisy z pewnością będą powodować powstawanie wątpliwości w praktyce.
W przypadku budynków wielorodzinnych warunkiem przekształcenia z mocy prawa jest, aby co najmniej połowę lokali stanowiły lokale mieszkalne. To oznacza, że przekształceniu uległy także grunty zabudowane w części na cele usługowe, o ile funkcja mieszkalna ma w takim budynku charakter przeważający. Będą to przykładowo budynki z lokalami usługowymi lub handlowymi usytuowanymi na parterze budynków mieszkalnych, co jest częste w osiedlach mieszkaniowych. Nie przekształciły się natomiast grunty zabudowane wyłącznie budynkami o charakterze komercyjnym (np. magazynami lub biurowcami). Dla budynków w użytkowaniu wieczystym, których budowa zakończy się po 1 stycznia 2019 r., momentem przekształcenia będzie chwila oddania budynku do użytkowania.
Najistotniejszą konsekwencją wprowadzenia omawianej regulacji wydaje się ustanie obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste. Nowi właściciele będą za to zobowiązani do wnoszenia tzw. opłat przekształceniowych. Zgodnie z generalną zasadą nowe opłaty mają być wnoszone przez każdoczesnego właściciela danej nieruchomości przez okres 20 lat w terminie podobnym jak dotychczasowe opłaty roczne, czyli co roku do dnia 31 marca. Roszczenia o zapłatę opłat przekształceniowych będą z urzędu ujawniane w dziale III ksiąg wieczystych nieruchomości, tak aby nie było wątpliwości, że obowiązek ich uiszczania przechodzi w razie sprzedaży nieruchomości na nowego nabywcę.
Część użytkowników wieczystych będzie, wyjątkowo, zwolniona z wnoszenia opłat przekształceniowych.
Co również nie bez znaczenia, ustawa przewiduje system tzw. bonifikat od opłat. W szczególności dotyczy on przypadku wnoszenia opłat jednorazowych – czyli opłat wnoszonych z góry za cały czas obowiązku ponoszenia opłaty przekształceniowej.
Potencjalne wątpliwości i kontrowersje może budzić kwestia przyszłego obowiązku faktycznego ponoszenia opłat przekształceniowych w przypadku lokali handlowych lub usługowych będących przedmiotem najmu, a także w przypadku wynajmu mieszkań. W chwili obecnej, zgodnie z powszechną praktyką rynkową, opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego stanowią często część składową opłat eksploatacyjnych (serwisowych), które ponoszone są przez najemców. W przypadku zmiany opłaty rocznej na opłatę przekształceniową może pojawić się wątpliwość, czy w dalszym ciągu będzie ona wchodzić w skład opłat eksploatacyjnych, a co za tym idzie, czy powinna być płatna przez najemcę.
Istotną konsekwencją wprowadzanej regulacji będzie także uwolnienie dotychczasowych użytkowników wieczystych od konieczności użytkowania gruntu w sposób zgodny z przeznaczeniem określonym w umowach o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, zawieranych ze Skarbem Państwa lub jednostkami samorządu terytorialnego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, użytkując grunt niezgodnie z przeznaczeniem, użytkownicy wieczyści mogli narazić się na rozwiązanie z nimi umowy użytkowania wieczystego. Po 1 stycznia 2019 r. nowi właściciele nie będą musieli już brać pod uwagę takiego ryzyka.
radca prawny
dr Katarzyna Barańska
PwC Legal