Początek roku na rynku bankowym w sektorze finansowania nieruchomości stoi pod znakiem zaostrzania zasad przyznawania kredytów.
Przekonanie o tym, że szczyt hossy mamy już za sobą, powoduje, że wiele banków, które do tej pory pożyczały pieniądze hojną ręką, obecnie robi to coraz bardziej wstrzemięźliwie.
Większość banków znacznie zaostrzyła system liczenia zdolności kredytowej. Średnio dwuosobowa rodzina, która jeszcze w połowie ubiegłego roku mogła sobie pozwolić na kredyt w wysokości 350 tys. zł, obecnie przy tych samych zarobkach może dostać znacznie mniej, nawet ok. 290 tys. zł.
Te różnice w maksymalnej zdolności kredytowej widać jeszcze wyraźniej, jeżeli weźmiemy pod uwagę przysłowiowego singla. W przypadku tej grupy klientów ocena scoringowa wypada mniej korzystnie, niż w przypadku kilkuosobowego gospodarstwa domowego. Zwiększone ryzyko pociąga znów za sobą dodatkowe wymagania. Chyba najdotkliwszym z nich jest zwiększenie obligatoryjnego wkładu własnego. Bardzo często w trakcie ubiegania się przez klienta o kredyt banki rekomendują wyższy niż 20-proc. wkład własny, który przekracza wymagania narzucane przez rekomendacje KNF.
Ze względu na fakt, że rynek bankowy uważa ubiegły rok za szczyt popytu, a aktualne ceny nieruchomości w głównych miastach Polski poszły w górę o kilkanaście procent w ciągu 12 miesięcy, pojawia się problem z akceptacją wartości nieruchomości. Coraz częściej spotykamy się z sytuacją, kiedy kupując 50-metrowe mieszkanie w dobrej dzielnicy Krakowa, musimy zapłacić 400 tys. zł, a departament banku odpowiedzialny za weryfikację operatów szacunkowych określa jego wartość na 370 tys. Efekt jest taki, że zgodnie z wymogami Komisji Nadzoru Finansowego dostaniemy kredyt na 80 proc. wartości, ale od 370 tys., czyli 296 tys. zł. Nasz realny wkład własny wyniesie 104 tys. zł, czyli 26 proc. Różnicę oczywiście musimy pokryć z własnych oszczędności.
Pojawiają się też ograniczenia w liczbie posiadanych kredytów hipotecznych przez jednego klienta. Z każdym kolejnym wymagane są od nas dodatkowe środki własne. Przykładowo przy trzecim będzie to 30 proc., przy czwartym 40 proc. itd.
Jednak chyba najgorsze jest powolne eliminowanie niestandardowych źródeł dochodów, takich jak umowy zlecenia lub umowy o dzieło. To szczególny problem dla pracowników nauki, artystów, programistów i wszystkich, którzy mają nieregularne dochody bądź dorabiają do podstawowej pensji. Inną grupą są osoby pracujące na podstawie umowy powołania. To zazwyczaj wyższa kadra managerska lub prezesi spółek, dla których w znaczący sposób obniża się lub w ogóle eliminuje zdolność kredytową i wyklucza ich z rynku.
Do tych wszystkich zmian dodać musimy to, że banki zaczynają preferować własnych klientów. Jednocześnie nasz bank wie o nas najwięcej i nasza dotychczasowa historia może z różnych względów dawać nam pewne profity, ale z drugiej strony może również działać na naszą niekorzyść.
W roku 2019 rynek nieruchomości, a zwłaszcza rynek kredytów hipotecznych, będzie pod szczególną obserwacją zarówno instytucji finansowych, jak i samych klientów. Będzie to rok stabilizacji cen, podaży i popytu. Będzie to rok wyznaczający kierunki rozwoju tego rynku na najbliższe kilka lat.
Konrad Mitręga
Private Brokers