Najprostszy sposób na bezpieczny zakup mieszkania to sprawdzenie, czy deweloper przedstawił nam prawidłowo wypełniony prospekt opisujący mieszkanie i inwestycję.
Tak zwana ustawa deweloperska nakłada na budujących mieszkania ściśle określone obowiązki. Jednym z podstawowych jest przedstawienie klientowi prospektu informacyjnego z określonymi w ustawie danymi. Prospekt składa się z dwóch części: ogólnej i szczegółowej. Z części ogólnej możemy dowiedzieć się m.in. o tym, kto jest inwestorem. Przepiszmy numer KRS i sprawdźmy, jak wygląda spółka, której powierzamy budowę naszego mieszkania. Deweloperzy z reguły sami chwalą się swoimi dotychczasowymi osiągnięciami, w większości przypadków takie dane zostaną nam udostępnione już na wstępie w biurze sprzedaży. Proszę jednak pamiętać, że najczęściej inwestorem jest tak zwana spółka córka, powołana wyłącznie po to, by wykonać konkretną inwestycję. W ten sposób zarówno inwestor, jak i bank w sposób precyzyjny mogą kontrolować wszystkie koszty. To sytuacja dla Państwa najbardziej komfortowa. W biurze sprzedaży dowiemy się o dotychczasowej historii dewelopera, jego zakończonych realizacjach i kadrze zarządzającej. Ja zawsze doradzam wycieczkę na jedną z zakończonych już inwestycji. Dowiemy się wtedy od mieszkańców, jak układała im się współpraca z deweloperem i czy spełnił wszystkie zobowiązania. Warto przejrzeć internet, choć w zalewie hejtu można będzie także spotkać się z nieprawdziwymi informacjami. Jeśli więc zobaczymy krytyczne opinie, sprawdźmy ich prawdziwość.
W części ogólnej prospektu deweloper zamieści informacje na temat otrzymanego pozwolenia na budowę, miejscowego planu, czyli de facto informacje, jak zostaną zagospodarowane sąsiednie działki oraz czy w promieniu 1 kilometra planowane są jakieś inwestycje. Dowiemy się więc, czy obok nas powstanie przedszkole, żłobek, sklep, czy może pojawią się kolejne bloki. To ważne z punktu widzenia atrakcyjności naszego mieszkania. Jeśli z naszego okna będzie widok na park lub panoramę miasta, za kilka lat takie mieszkanie będzie miało wyższą cenę od mieszkań sąsiadów. W tej części prospektu zostanie także określone, z ilu budynków będzie się składało całe osiedle, ile będzie miejsc parkingowych, ile miejsca zajmie zieleń, w końcu czy przewidziano tam plac zabaw i inne udogodnienia dla mieszkańców. Otrzymamy też informację, jak finansowana jest inwestycja. W zdecydowanej większości przypadków będzie to rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty. Jaka jest między nimi różnica? Rachunek otwarty to taki, z którego deweloper będzie otrzymywał pieniądze bezpośrednio po ukończeniu każdego z etapów. Po kontroli banku i ustaleniu, czy wszystkie przewidziane harmonogramem prace zostały wykonane, inwestor otrzymuje przelew. Oznacza to, że nie może on dowolnie przeznaczać środków z udzielonego kredytu. W przypadku rachunku zamkniętego środki klientów trzymane są na specjalnym koncie aż do zakończenia inwestycji i dopiero, kiedy blok zostanie wybudowany, trafiają one na konto dewelopera. Zasadniczą różnicą są koszty obsługi kredytu, dużo wyższe w przypadku rachunku zamkniętego.
Ważna dla kupujących jest także karta indywidualna. Znajdziemy w niej wszystkie podstawowe informacje na temat naszego mieszkania. Otrzymamy jego rzut wraz z wymiarami, usytuowanie w kontekście całego bloku, czyli określenie kondygnacji i miejsca, w którym jest nasze lokum. Oczywiście w części indywidualnej podany zostanie zarówno metraż, jak i cena za metr kwadratowy. W tej części otrzymamy też informacje na temat zastosowanych materiałów budowlanych, technologii, rodzaju okien i wykończenia części wspólnych. Pamiętajmy, że prospekt deweloperski stanowi integralną część umowy deweloperskiej i powinien zostać do niej dołączony w postaci załącznika. Za podanie nieprawdziwych informacji deweloperowi grozi kara (artykuł 33 ustawy). W takim przypadku zgodnie z artykułem 29 wspomnianej ustawy możemy też w ciągu 30 dni odstąpić od umowy lub zażądać odszkodowania. Najlepiej jednak po prostu sprawdzić wszystkie zawarte w prospekcie informacje. Życzę Państwu udanych zakupów.
Jarosław Knap