Preferencje mieszkaniowe

Aspiracje gospodarstw domowych względem wielkości mieszkania są raczej skromne, co w dość znacznym stopniu pokrywa się z obecną podażą mieszkań deweloperskich.

Gospodarstwa podejmują swoje decyzje głównie w oparciu o liczbę pokoi w mieszkaniu, co jest dla wielu kategorią wyznaczającą zakres poszukiwań na rynku mieszkaniowym. Jest to dość intuicyjny wniosek – mieszkania o tych samych powierzchniach, różniące się liczbą pokoi, a także ich rozkładem – cechują się zupełnie innymi walorami użytkowymi. Klienci zdają sobie z tego sprawę i znajduje to odzwierciedlenie w ich decyzjach mieszkaniowych. Potrzeby klientów są stabilne i podlegały jedynie niewielkim zmianom. W praktyce, w IV kwartale 2017 nie zaobserwowano istotnych różnic, jeśli chodzi o wielkość poszukiwanych mieszkań, w porównaniu z badaniami z roku 2016.

Najczęściej gospodarstwa poszukiwały mieszkań 3-pokojowych (47% wskazań) albo 2-pokojowych (ok. 29 %). Na trzecim miejscu, jeśli chodzi o zainteresowanie nabywców, znalazły się mieszkania 4-pokojowe, których poszukuje 16,2% zainteresowanych inwestycją mieszkaniową.

Deklarowany popyt na inne kategorie mieszkań wydaje się niewielki. Dotyczy to również mieszkań 1-pokojowych (zgłasza go nieco ponad 2%, czyli znikomy odsetek gospodarstw domowych). W ostatnich latach zaobserwowano systematyczny spadek zainteresowania mieszkaniami tego typu. Wiąże się to zapewne z bardziej perspektywicznym traktowaniem inwestycji mieszkaniowej. Problemem jest też stosunkowo niewielka płynność tej inwestycji, która utrudnia zamianę mieszkania na większe i skłania niektórych klientów do kupowania mieszkań „na wyrost”.

Popyt mieszkaniowy dotyczy głównie mieszkań o powierzchniach między 40 a 59 m2. Lokali tej wielkości szuka łącznie około 55% gospodarstw domowych wyrażających chęć zakupu mieszkania. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania między 50 a 59 m2 (28,6%). Nieco mniejsza liczba gospodarstw (26,5%) poszukuje mieszkań o powierzchni między 40 a 49 m2. Niewielkie aspiracje mają związek z wysokością zarobków oraz tzw. zdolnością kredytową (która ogranicza apetyt na duże mieszkania – zwłaszcza młodych
gospodarstw domowych, będących najważniejszą grupą klientów). Wynikają także z substytucyjności dużych mieszkań i domów jednorodzinnych (zamiast dużego mieszkania część nabywców wybiera dom jednorodzinny).

Analizując rozkłady funkcjonalne poszukiwanych mieszkań, warto odnotować kilka prawidłowości. Respondenci poszukujący mieszkań o powierzchni do 40 m2 są raczej zainteresowani mieszkaniami 2-pokojowymi (75% tej grupy) niż 1-pokojowymi (25%). Podobnie, zdecydowana większość poszukujących mieszkań o powierzchni między 40 a 49 m2 szuka mieszkań 2-pokojowych (ok. 78% wskazań), część respondentów szuka mieszkań 3-pokojowych (ok. 22%). W grupie respondentów poszukujących mieszkań o powierzchni między 50 a 59 m2 najwięcej osób szuka mieszkań 3 pokojowych (85,7%). Na powyższych przykładach widać więc znaczenie rozkładu mieszkania oraz preferencję do maksymalizacji liczby pokoi w ramach ograniczonej przestrzeni mieszkania (nawet kosztem ich ograniczonej funkcjonalności).

Motywy poszukiwania mieszkania na rynku pierwotnym w Krakowie

Warto zwrócić uwagę, że zdecydowanie najczęstszym motywem jest chęć posiadania własnego mieszkania (ok. 51%). Jest to motyw charakterystyczny dla młodych gospodarstw „na dorobku”, które do tej pory wynajmowały mieszkanie, lub mieszkały z rodzicami. Nie powinno to dziwić, ponieważ takich nabywców jest najwięcej.

Struktura ta jest dość stabilna, ponieważ uczestnictwo w rynku wynika z uwarunkowań fundamentalnych z punktu widzenia gospodarstwa domowego – a więc jest zależne od fazy cyklu życia i będących jej pochodną potrzeb mieszkaniowych. Warto wskazać również na fakt, iż przyczyną zmiany mieszkania częściej jest chęć zmiany na większe (ok. 28%) niż zmiany lokalizacji. Tylko w stosunkowo nielicznych sytuacjach (5,4%) korzyść ze zmiany lokalizacji była podstawową przesłanką inwestycji mieszkaniowej. W Krakowie odsetek gospodarstw domowych deklarujących ten motyw jako podstawowy dla decyzji mieszkaniowej był podobny jak w innych badanych miastach.

Można wskazać trzy, po części konkurencyjne wyjaśnienia:

po pierwsze, lokalizacja ma w przypadku ostatecznej decyzji nieco mniejsze znaczenie, niż się to powszechnie wydaje;

po drugie, gospodarstwa domowe przyzwyczajają się do lokalizacji, w której mieszkały, i nie są skłonne zmieniać ją na inne, chyba że zmiana ta jest pozytywna i istotna. Nie bez znaczenia są tutaj wysokie koszty transakcyjne;

po trzecie, z punktu widzenia komfortu mieszkania czynnik związany z większą powierzchnią przypadającą na 1 członka gospodarstwa domowego, (a zwłaszcza osobnymi pokojami dla dzieci) jest dużo istotniejszy, niż czynnik subiektywny wynikający z preferencji względem lokalizacji. Wyjątkiem jest zapewne sytuacja, kiedy dotychczasowa lokalizacja utrudnia funkcjonowanie gospodarstwa domowego (np. poprzez bardzo długie czasy dojazdu poszczególnych członków do pracy oraz dowożenie dzieci do szkół).

Wśród innych motywów często wskazywano również inwestycję (17,6%), co jest potwierdzeniem zmiany postrzegania sytuacji na rynku nieruchomości przez inwestorów.

Wykres 1. Ile pokoi powinno mieć pana/pani mieszkanie?