Krakowska Giełda Mieszkań

Krakowska Giełda Mieszkań

  • Mapa Inwestycji
  • Aktualności
  • Niezbędnik Kupującego
  • Design
  • Deweloperzy
  • Moje oferty
  • Kontakt
Krakowska Giełda Mieszkań

Krakowska Giełda Mieszkań

  • Mapa Inwestycji
  • Aktualności
  • Niezbędnik Kupującego
  • Design
  • Deweloperzy
  • Moje oferty
  • Kontakt

Aktualności

Szukaj określonych funkcjonalności

Podział quoad usum czyli nabycie prawa do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej

By

kgm_admin

Posted in Aktualności On lis 27, 2019

Podział quoad usum – co to takiego?

Podział quoad usum, to umownie ustalony między współwłaścicielami sposób korzystania z rzeczy wspólnej. W jego ramach kilku uprawnionych do danej rzeczy uzgadnia, że wbrew kodeksowej zasadzie, iż każdy współwłaściciel może współposiadać i korzystać z całej rzeczy w takim zakresie i w taki sposób, który da się pogodzić z korzystaniem i współposiadaniem przez innych współwłaścicieli, korzystanie z rzeczy przez każdego lub kilku z nich będzie ograniczone do określonej części rzeczy wspólnej (czy to określonej fizycznie czy też jeśli chodzi o sposób lub rodzaj tego korzystania). W praktyce oznacza, to że część współwłaścicieli ogranicza swoje prawo do korzystania z całej rzeczy, umożliwiając tym samym wyłączne korzystanie z określonej części rzeczy przez danego uprawnionego współwłaściciela.

Zastosowanie quoad usum w odniesieniu do nieruchomości

Takie umowne określenie sposobu korzystania z rzeczy stanowiącej współwłasność coraz częściej występuje w praktyce i dotyczy właśnie nieruchomości. Jest rozwiązaniem stosowanym głównie tam gdzie, z uwagi na ograniczenia prawnoformalne, nie da się wyodrębnić z rzeczy wspólnej jej określonej fizycznej części, która mogłaby stanowić odrębny przedmiot własności i być przedmiotem obrotu, w tym przeniesienia na rzecz danej osoby. Z tego typu sytuacjami mamy bardzo często do czynienia, gdy w ramach danej inwestycji planowane jest urządzenie ogródków przydomowych lub tarasów, a nie ma możliwości , albo też nie jest celowe, dokonywanie podziału nieruchomości na mniejsze działki. W takiej sytuacji, gdy z uwagi na uwarunkowania prawne i obowiązujące przepisy, dany ogródek lub taras nie może stać się odrębnym przedmiotem własności, a może stanowić jedynie cześć składową większej całości (działki gruntu), wykorzystuje się instytucję podziału quoad usum celem zapewnienia właścicielowi lokalu, do którego taki ogródek lub taras przylega, możliwości wyłącznego z niego korzystania. W skutek powyższego dochodzi do umownego – czyli mającego, co do zasady skutek wyłącznie między umawiającymi się – ograniczenia władztwa nad daną częścią nieruchomości wspólnej przez wszystkich współwłaścicieli a uprzywilejowaniem jednego z nich, przy jednoczesnym zachowaniu dotychczasowej struktury własności; nadal bowiem współwłaścicielami całej nieruchomości są wszyscy dotychczasowi współwłaściciele.

Bardzo często z podziałem quoad usum mamy do czynienia również w przypadku wielostanowiskowych garaży znajdujących się w budynkach mieszkalnych i to niezależnie, czy stanowią one cześć nieruchomości wspólnej czy też odrębne nieruchomości lokalowe, o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Tu współwłaściciele takiego garażu, w ramach podziału quoad usum, otrzymują prawo wyłącznego korzystania z danego miejsca parkingowego lub z komórki lokatorskiej. Bardzo często korzystanie z urządzonych na zewnątrz miejsc parkingowych również odbywa się na zasadzie przyznania prawa do wyłącznego korzystania z danego miejsca parkingowego danej osobie.

Podział quoad usum może zostać ujawniony – i jest bardzo wskazane aby się tak stało – w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Wówczas jego skuteczność jest szersza, albowiem obejmuje również inne osoby (nie tylko te, które zawarły umowę dotyczącą tego podziału), w tym przyszłych współwłaścicieli nieruchomości. Nabywając oni zatem udział w nieruchomości wspólnej, dla której został ustanowiony podział quoad usum ujawniony w księdze wieczystej, wstępują oni w prawa i obowiązki wynikające z tego podziału, a zatem są zobowiązani ustanowiony uprzednio umowny podział nieruchomości do korzystania szanować i do niego się stosować.

Uprawnienia wynikające z zastosowanie podziału quoad usum

Oczywiście prawo do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości nie oznacza, nieograniczonej możliwości czynienia z daną częścią nieruchomości wspólnej wszystkiego – tak jak mógłby to czynić właściciel. Uprawniony z tytułu podziału quoad usum może z wyłączeniem innych osób korzystać z danej części rzeczy, a zatem ją używać, pobierać pożytki, ale również ma obowiązek dbać o nią i ponosić koszty związane z jej utrzymaniem – co często szczegółowo jest regulowane w umowie dotyczącej podziału quoad usum. Podział ten nie uprawnia jednak do wykonywania odnośnie danej części rzeczy wspólnej czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Wydaje się, że w większości wypadków do dokonania takiej czynności potrzebna będzie zgoda większości, a nawet wszystkich właścicieli nieruchomości – w zależności od rodzaju współwłasności. Ponadto należy pamiętać, że uprawnienie do wyłącznego korzystania z danej części nieruchomości wspólnej jest związane z posiadanym udziałem we współwłasności danej rzeczy. A zatem uprawnienie to nie będzie mogło być przeniesione na inną dowolną osobę, a co najwyżej na taką, która jednocześnie stanie się współwłaścicielem rzeczy wspólnej.

Szczególnym zagadnieniem pojawiającym się na kanwie rozważań dotyczących podziału quoad usum jest pytanie czy uprawnienie z tytułu wyłącznego prawa korzystania z danej części rzeczy jest równoznaczne z prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu przepisów Prawa Budowlanego. Kwestia ta budzi pewne rozbieżności w doktrynie i orzecznictwie, ale za przeważający należy uznać słuszny pogląd, iż prawo do wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej nie jest tożsame z prawem dysponowania nieruchomości na cele budowlane, a zatem z prawem występowania o zgodę na zabudowę lub prowadzenie innego rodzaju robót budowlanych na danej części nieruchomości wspólnej, chyba, że wynika o wprost z treści stosunku umownego regulującego podział nieruchomości do wyłącznego korzystania. Zgodnie bowiem z brzmieniem przepisu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz.U.2019.1186 t.j. z dnia 2019.06.26), prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wynikać ze stosunku zobowiązaniowego – a taki właśnie charakter ma podział quoad usum – ale jedynie wówczas, gdy treść tego stosunku przewiduje uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. W przeciwnym razie stosunek zobowiązaniowy nie daje możliwości swobodnego dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zatem w sytuacji gdy otrzymujemy daną cześć nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania, możemy z niej korzystać w sposób dowolny i z wyłączeniem innych osób, jednak to korzystanie nie ma charakteru niczym nieograniczonego. Część nieruchomości wspólnej pomimo, że znajdująca się w naszym wyłącznym władaniu stanowi nadal współwłasność i stosuje się do niej większość zasad dotyczących rzeczy wspólnej, za wyjątkiem zakresu korzystania i posiadania, który jest ograniczony kosztem innych na naszą rzecz.

Podkreślić jednak trzeba, że tak ukształtowany podział quoad usum, jest wystarczający dla potrzeb, które ma zaspokoić i celów, które ma zrealizować. Jego głównym zadaniem jest zagwarantowanie danemu uprawnionemu, że nikt inny, a jedynie on, będzie mógł na co dzień korzystać z danej części rzeczy wspólnej, pomimo, że nadal stanowi ona współwłasność wszystkich współwłaścicieli. Dla pełnego korzystania jednak z ogródka, tarasu czy balkonu, takie prawo – ujawnione dodatkowo w księdze wieczystej – jest zupełnie wystarczające i stanowi gwarancję naszych praw. Z punktu widzenia właściciela lokalu nie ma bowiem znaczenia czyją ogródek czy balkon jest własnością, ale kto w tym ogródku czy na tym balkonie może rano spokojnie napić się kawy.

Agata Wojciechowska

Kancelaria Wojciechowska, Kisielewska-Tracz-Wojciechowski
www. wktw.pl

 quoad usum

Excellent3
Wyróżnione
View Property

Apartamenty Maestro AWIM

Inwestycja mieszkaniowa w Nowym Bieżanowie.

Pokoje
1
Powierzchnia
30
W przygotowaniu

zapytaj o cenę

Skontaktuj sie z nami

Krakowska Grupa Multimedialna Jarosław Knap Rybitwy 36, 30-722 Kraków

+48 504 295 032

nieruchomosci@kgm.pl

Polub nas na Facebooku!

Facebook Pagelike Widget

Menu

  • Mapa Inwestycji
  • Aktualności
  • Niezbędnik Kupującego
  • Design
  • Deweloperzy
  • Moje oferty
  • Kontakt

Ostatnie wpisy

  • V Krakowskie Forum Dialogu – Miasto do rozmowy
  • Mieszkania idealne dla Rodzin
  • Konferencja | Nowe wyzwania rynku mieszkaniowego
  • Wykorzystaj okazje rynkowe
  • Excellent Realizacje Pod Klucz zaprasza do Filharmonii

Copyright © 2014-2022 KGM | Polityka prywatności

Owning a home is a keystone of wealth… both financial affluence and emotional security.

Suze Orman
20th maj 2025 wtorek!
Krakowska Giełda Mieszkań
  • Login
Forget Password?

Szanujemy Twoją Prywatność
Aby zapewnić jak najlepsze wrażenia, korzystamy z technologii, takich jak pliki cookie, do przechowywania i/lub uzyskiwania dostępu do informacji o urządzeniu. Nasi zaufani partnerzy zbierają dane i używają plików cookie do personalizacji reklam i mierzenia ich skuteczności a pliki cookie mogą być wykorzystywane do spersonalizowanych jak i niespersonalizowanych reklam. Używając przycisku Akceptuję wyrażasz zgodę na korzystanie z technologii takich jak cookie przez nas i naszych zaufanych partnerów. Szanując Twoją prywatność szczegółowe informacje na ten temat zawarliśmy w Polityce Prywatności i Polityce Plików Cookies. W każdej chwili możesz zmienić swoje preferencje używając przycisku Zobacz preferencje.
Funkcjonalne Zawsze aktywne
Przechowywanie lub dostęp do danych technicznych jest ściśle konieczny do uzasadnionego celu umożliwienia korzystania z konkretnej usługi wyraźnie żądanej przez subskrybenta lub użytkownika, lub wyłącznie w celu przeprowadzenia transmisji komunikatu przez sieć łączności elektronicznej.
Preferencje
Przechowywanie lub dostęp techniczny jest niezbędny do uzasadnionego celu przechowywania preferencji, o które nie prosi subskrybent lub użytkownik.
Statystyka
Przechowywanie techniczne lub dostęp, który jest używany wyłącznie do celów statystycznych. Przechowywanie techniczne lub dostęp, który jest używany wyłącznie do anonimowych celów statystycznych. Bez wezwania do sądu, dobrowolnego podporządkowania się dostawcy usług internetowych lub dodatkowych zapisów od strony trzeciej, informacje przechowywane lub pobierane wyłącznie w tym celu zwykle nie mogą być wykorzystywane do identyfikacji użytkownika.
Marketing
Przechowywanie lub dostęp techniczny jest wymagany do tworzenia profili użytkowników w celu wysyłania reklam lub śledzenia użytkownika na stronie internetowej lub na kilku stronach internetowych w podobnych celach marketingowych.
Zarządzaj opcjami Zarządzaj serwisami Zarządzaj {vendor_count} dostawcami Przeczytaj więcej o tych celach
Zobacz preferencje
{title} {title} {title}