Aktualności

Podział quoad usum czyli nabycie prawa do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej

Podział quoad usum – co to takiego?

Podział quoad usum, to umownie ustalony między współwłaścicielami sposób korzystania z rzeczy wspólnej. W jego ramach kilku uprawnionych do danej rzeczy uzgadnia, że wbrew kodeksowej zasadzie, iż każdy współwłaściciel może współposiadać i korzystać z całej rzeczy w takim zakresie i w taki sposób, który da się pogodzić z korzystaniem i współposiadaniem przez innych współwłaścicieli, korzystanie z rzeczy przez każdego lub kilku z nich będzie ograniczone do określonej części rzeczy wspólnej (czy to określonej fizycznie czy też jeśli chodzi o sposób lub rodzaj tego korzystania). W praktyce oznacza, to że część współwłaścicieli ogranicza swoje prawo do korzystania z całej rzeczy, umożliwiając tym samym wyłączne korzystanie z określonej części rzeczy przez danego uprawnionego współwłaściciela.

Zastosowanie quoad usum w odniesieniu do nieruchomości

Takie umowne określenie sposobu korzystania z rzeczy stanowiącej współwłasność coraz częściej występuje w praktyce i dotyczy właśnie nieruchomości. Jest rozwiązaniem stosowanym głównie tam gdzie, z uwagi na ograniczenia prawnoformalne, nie da się wyodrębnić z rzeczy wspólnej jej określonej fizycznej części, która mogłaby stanowić odrębny przedmiot własności i być przedmiotem obrotu, w tym przeniesienia na rzecz danej osoby. Z tego typu sytuacjami mamy bardzo często do czynienia, gdy w ramach danej inwestycji planowane jest urządzenie ogródków przydomowych lub tarasów, a nie ma możliwości , albo też nie jest celowe, dokonywanie podziału nieruchomości na mniejsze działki. W takiej sytuacji, gdy z uwagi na uwarunkowania prawne i obowiązujące przepisy, dany ogródek lub taras nie może stać się odrębnym przedmiotem własności, a może stanowić jedynie cześć składową większej całości (działki gruntu), wykorzystuje się instytucję podziału quoad usum celem zapewnienia właścicielowi lokalu, do którego taki ogródek lub taras przylega, możliwości wyłącznego z niego korzystania. W skutek powyższego dochodzi do umownego – czyli mającego, co do zasady skutek wyłącznie między umawiającymi się – ograniczenia władztwa nad daną częścią nieruchomości wspólnej przez wszystkich współwłaścicieli a uprzywilejowaniem jednego z nich, przy jednoczesnym zachowaniu dotychczasowej struktury własności; nadal bowiem współwłaścicielami całej nieruchomości są wszyscy dotychczasowi współwłaściciele.

Bardzo często z podziałem quoad usum mamy do czynienia również w przypadku wielostanowiskowych garaży znajdujących się w budynkach mieszkalnych i to niezależnie, czy stanowią one cześć nieruchomości wspólnej czy też odrębne nieruchomości lokalowe, o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Tu współwłaściciele takiego garażu, w ramach podziału quoad usum, otrzymują prawo wyłącznego korzystania z danego miejsca parkingowego lub z komórki lokatorskiej. Bardzo często korzystanie z urządzonych na zewnątrz miejsc parkingowych również odbywa się na zasadzie przyznania prawa do wyłącznego korzystania z danego miejsca parkingowego danej osobie.

Podział quoad usum może zostać ujawniony – i jest bardzo wskazane aby się tak stało – w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Wówczas jego skuteczność jest szersza, albowiem obejmuje również inne osoby (nie tylko te, które zawarły umowę dotyczącą tego podziału), w tym przyszłych współwłaścicieli nieruchomości. Nabywając oni zatem udział w nieruchomości wspólnej, dla której został ustanowiony podział quoad usum ujawniony w księdze wieczystej, wstępują oni w prawa i obowiązki wynikające z tego podziału, a zatem są zobowiązani ustanowiony uprzednio umowny podział nieruchomości do korzystania szanować i do niego się stosować.

Uprawnienia wynikające z zastosowanie podziału quoad usum

Oczywiście prawo do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości nie oznacza, nieograniczonej możliwości czynienia z daną częścią nieruchomości wspólnej wszystkiego – tak jak mógłby to czynić właściciel. Uprawniony z tytułu podziału quoad usum może z wyłączeniem innych osób korzystać z danej części rzeczy, a zatem ją używać, pobierać pożytki, ale również ma obowiązek dbać o nią i ponosić koszty związane z jej utrzymaniem – co często szczegółowo jest regulowane w umowie dotyczącej podziału quoad usum. Podział ten nie uprawnia jednak do wykonywania odnośnie danej części rzeczy wspólnej czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Wydaje się, że w większości wypadków do dokonania takiej czynności potrzebna będzie zgoda większości, a nawet wszystkich właścicieli nieruchomości – w zależności od rodzaju współwłasności. Ponadto należy pamiętać, że uprawnienie do wyłącznego korzystania z danej części nieruchomości wspólnej jest związane z posiadanym udziałem we współwłasności danej rzeczy. A zatem uprawnienie to nie będzie mogło być przeniesione na inną dowolną osobę, a co najwyżej na taką, która jednocześnie stanie się współwłaścicielem rzeczy wspólnej.

Szczególnym zagadnieniem pojawiającym się na kanwie rozważań dotyczących podziału quoad usum jest pytanie czy uprawnienie z tytułu wyłącznego prawa korzystania z danej części rzeczy jest równoznaczne z prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu przepisów Prawa Budowlanego. Kwestia ta budzi pewne rozbieżności w doktrynie i orzecznictwie, ale za przeważający należy uznać słuszny pogląd, iż prawo do wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej nie jest tożsame z prawem dysponowania nieruchomości na cele budowlane, a zatem z prawem występowania o zgodę na zabudowę lub prowadzenie innego rodzaju robót budowlanych na danej części nieruchomości wspólnej, chyba, że wynika o wprost z treści stosunku umownego regulującego podział nieruchomości do wyłącznego korzystania. Zgodnie bowiem z brzmieniem przepisu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz.U.2019.1186 t.j. z dnia 2019.06.26), prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wynikać ze stosunku zobowiązaniowego – a taki właśnie charakter ma podział quoad usum – ale jedynie wówczas, gdy treść tego stosunku przewiduje uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. W przeciwnym razie stosunek zobowiązaniowy nie daje możliwości swobodnego dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zatem w sytuacji gdy otrzymujemy daną cześć nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania, możemy z niej korzystać w sposób dowolny i z wyłączeniem innych osób, jednak to korzystanie nie ma charakteru niczym nieograniczonego. Część nieruchomości wspólnej pomimo, że znajdująca się w naszym wyłącznym władaniu stanowi nadal współwłasność i stosuje się do niej większość zasad dotyczących rzeczy wspólnej, za wyjątkiem zakresu korzystania i posiadania, który jest ograniczony kosztem innych na naszą rzecz.

Podkreślić jednak trzeba, że tak ukształtowany podział quoad usum, jest wystarczający dla potrzeb, które ma zaspokoić i celów, które ma zrealizować. Jego głównym zadaniem jest zagwarantowanie danemu uprawnionemu, że nikt inny, a jedynie on, będzie mógł na co dzień korzystać z danej części rzeczy wspólnej, pomimo, że nadal stanowi ona współwłasność wszystkich współwłaścicieli. Dla pełnego korzystania jednak z ogródka, tarasu czy balkonu, takie prawo – ujawnione dodatkowo w księdze wieczystej – jest zupełnie wystarczające i stanowi gwarancję naszych praw. Z punktu widzenia właściciela lokalu nie ma bowiem znaczenia czyją ogródek czy balkon jest własnością, ale kto w tym ogródku czy na tym balkonie może rano spokojnie napić się kawy.

Agata Wojciechowska

Kancelaria Wojciechowska, Kisielewska-Tracz-Wojciechowski
www. wktw.pl