Mijający rok był kompletnie różny od tego co działo się przez lata. Każdy kwartał był inny.
Mieszkaniowy rollercoaster
Wszystko zmieniało się jak w kalejdoskopie. Rynek ruszył z kopyta już na początku roku, potem zamrożenie gospodarki sięgnęło 50 procent. W wakacje powoli wracaliśmy do normy, by jesienią znów zwolnić. Na szczęście już nie tak bardzo. Nauczeni doświadczeniem zaczęliśmy sobie radzić z nową sytuacją. Mamy nadzieję, że był to rok, który już się nie powtórzy. Przypominamy najważniejsze wydarzenia minionego roku, prezentujemy podsumowanie ekspertów.
Z naszych analiz wynika, że rynek mieszkań wychodzi z tej sytuacji w dobrej kondycji, co dobrze wróży na przyszłość.
Komentarz ekspertów
Mariusz Bryksy – Grupa Bryksy, Wiceprezes Zarządu Głównego Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań
Rok 2020 udało się branży deweloperskiej przejść obronną ręką. Firmy budowlane utrzymały, mimo epidemii, tempo prac i wszystkie rozpoczęte budowy toczyły się normalnym rytmem. Klienci również po chwili zawahania doszli do wniosku, że w trudniejszych czasach nieruchomości są jedną z najbezpieczniejszych lokat kapitału. Nauczyliśmy się też bezpiecznie prowadzić proces zakupu mieszkania i wykorzystywać zdalne sposoby komunikacji i prezentacji oferty.
Piotr Legerski – Grupa Arkada, Skarbnik Zarządu Głównego Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań
Oczywisty spadek sprzedaży ( nie popytu) spowodowany niepewnością. Drastyczny spadek zakupów ” na wynajem” ( dramatyczna sytuacja branż: hotelarskiej, gastronomi, eventowej, turystycznej, transportowej ) i alternatywa w postaci rentowności złota i srebra. W Krakowie natrafiło to na 30-40 % spadek podaży spowodowany, raz brakiem terenów inwestycyjnych od 3-4 lat, ale także praktycznie brakiem decyzji kredytowych dla kredytów inwestycyjnych dla developerów od m-ca marca do sierpnia. Z tych powodów nie nastąpił prognozowany spadek cen.
Piotr Krochmal – Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości
Choć wszyscy pewnie chcemy, żeby ten rok był już za nami, to w statystykach rynku nieruchomości nie będzie on taki zły jak wielu się spodziewało. Nie należałem do wieszczących spadki cen, bo wiedziałem, że kilka ostatnich lat prosperity dało deweloperom bardzo silną pozycję finansową na wejście w okres zawirowań pandemicznych. Po obniżeniu stóp procentowych prawie do zera nietrudno było też przewidzieć exodus znacznej części środków z lokat na rynek nieruchomości, który w czasach pandemii pokazał, że jest nie tylko dobrym zabezpieczeniem kapitału, ale nawet można na nim w tym czasie zarobić.
Królem pandemicznych wzrostów w Krakowie są działki na cele mieszkaniowe.
Wzrosły też, choć nie tak mocno jak grunty, ceny domów. Mieszkania obroniły się przed spadkami. To chyba najlepsza rekomendacja dla stabilności tego rynku. Niewątpliwie ofiarą pandemii jest rynek najmu, ale zwracam uwagę, że obecne niskie stopy zwrotu w tym segmencie rynku są wyższe niż zerowe lokaty. Reasumując – rynek nieruchomości ze starcia z COVID19 w 2020r. wyszedł obronną ręką.
Podsumowanie roku 2020 na rynku kredytów hipotecznych – Albert Opoka – Doradca Finansowy Phinance S.A.
Rynek kredytów hipotecznych w 2020 roku to istny rollercoaster. Do marca mieliśmy rekordowe wyniki, by wraz z pierwszym lockdownem zobaczyć znaczący spadek popytu na kredyty hipoteczne.
Niemniej jednak nie odbiło się to w pierwszym kwartale roku na ogromnym spadku sprzedaży kredytów, gdyż sam marzec okazał się rekordowy pod kątem ilości udzielonych kredytów i udzielono ich, aż 19816 sztuk na łączną kwotę 5,969 mld złotych i była to najwyższa kwota udzielonych kredytów hipotecznych w historii. Oczywiście drugi kwartał roku to znaczący spadek ze względu na ograniczenia po stronie banków oraz spadek zainteresowania kredytami i zakupem nieruchomości przez obywateli. Powodem spadków była między innymi rodząca się niepewność na rynku pracy i brak możliwości oglądania nieruchomości ze względu na pandemię.
Dopiero w połowie maja, kiedy rynek ruszył na nowo i klienci wyszli z domów przełożyło się to na ponowny wzrost ilości udzielanych kredytów w 3 kwartale bieżącego roku.
We wrześniu ze względu na poluzowanie polityki kredytowej przez banki oraz uspokojenie nastrojów w społeczeństwie odnotowaliśmy ponownie wzrost popytu na rynku kredytowym. Ilość udzielonych kredytów osiągnęła poziom nieznacznie gorszy niż przed pandemią i było ich 17899 sztuk na łączną kwotę 5,274 mld złotych.
Patrząc na ostatni kwartał, to niezależnie od podejmowanych przez rząd decyzji o ograniczeniach, w liczbach wygląda on bardzo obiecująco. Zainteresowanie na rynku wróciło wręcz ze wzmożoną siłą. Chodzi oczywiście o zakupy nieruchomości na potrzeby mieszkaniowe.
W większości polskich miast odbyły się we wrześniu targi mieszkaniowe, które znacząco przyczyniają się do wzrostu sprzedaży na rynku nieruchomości.
Ponadto najniższe w historii Polski stopy procentowe a tym samym wysokości rat zachęcają Polaków do zaciągania najtańszych w historii zobowiązań, gdyż przykładowa rata kredytu na 300 tys. złotych na okres 30 lat z 20% wkładem własnym wynosi aktualnie około 1150zł/m-c a jeszcze nie tak dawno temu wynosiła około 1500zł/m-c.
Podsumowując rok 2020 mimo wahań nastrojów, pandemii, niepewności przy założeniu nie nadzwyczajnego ostatniego kwartału będzie 2 najlepszym rokiem pod kątem ilości oraz wielkości udzielonych kredytów hipotecznych w historii patrząc na rynek od 2004 roku. Tylko przez pandemię nie uda się pobić rekordu z 2019 roku. Pozwala to patrzeć z dużym optymizmem na rok 2021.
Kalendarium
Początek roku
Rosły liczby oddanych do użytkowania mieszkań i rosły ceny. Na początku roku pisaliśmy jeszcze – „ Jak podaje Narodowy Bank Polski ceny mieszkań rosną a pomimo tego popyt nie maleje”. Kupowaliśmy na kredyt ale też za gotówkę. „ Tylko w czwartym kwartale zeszłego roku za gotówkę kupiliśmy w siedmiu największych miastach Polski około 7 tysięcy mieszkań o wartości 3,8 miliarda złotych”. – pisaliśmy zimą zeszłego roku. Tytuł z początku roku brzmiał – „Dobra kondycja rynku mieszkaniowego”. Spójrzmy na ceny mieszkań, które wtedy podawaliśmy. Średnia cena mieszkań w Warszawie wynosiła wtedy 9301 zł za metr kwadratowy. Była dużo wyższa niż w 2018 roku kiedy to w Warszawie na rynku wtórnym notowano ceny w granicach 8762 zł. W Krakowie mediana wynosiła 7500 zł.
Szukaliśmy małych mieszkań
Największą popularnością cieszyły się wtedy mieszkania do 40 metrów kwadratowych, położone w dużych miastach, blisko centrum z dobrą komunikacją. Spora część tych lokali to były mieszkania na wynajem. Małe mieszkania były oczywiście najdroższe a popyt na nie był w takich miastach jak Warszawa, Kraków czy Wrocław ogromny. Coraz więcej Polaków zaczęło marzyć o tarasach i ogródkach. Ocieplenie sprawiło, że chcieliśmy trochę pomieszkać na świeżym powietrzu.
Tego kwartału nie będzie
A potem przyszedł marzec i wszystko zamarło. Spadła sprzedaż, zamknięto większość notariatów. Tylko firmy budowały dalej wytrwale. Urzędy prawie nie wydawały pozwoleń na budowę. Zapomnijmy o tym kwartale jak najszybciej. Dodajmy tylko, że sporo firm deweloperskich pospieszyło z pomocą. Deweloperzy kupowali respiratory, składali się na środki ochrony osobistej.
A potem przyszedł maj
Być może nie pachniała Saska Kępa jak w piosence ale powoli otrząsnęliśmy się z paniki. Dalej trwały obostrzenia, ale powoli na rynek wracali notariusze. Ruszała sprzedaż. Nauczyliśmy się pracy zdalnej. Próbowaliśmy ratować siebie i gospodarkę. Jak podawały agencje w roku 2019 rozpoczęto budowę 237 tysięcy mieszkań. Było więc z czego wybierać. Zaczęło się pompowanie pieniędzy w gospodarkę. Międzynarodowy Fundusz Walutowy zapowiedział wrzucenie w obieg biliona dolarów.
Krajobraz po burzy
Potem wyhamowały ceny mieszkań, spadła sprzedaż ale powoli wraz z wakacjami wracał optymizm. Zachorowań było coraz mniej. Biura sprzedaży z pracy zdalnej zmieniły system na hybrydowy. Można było się spotkać z klientem ale ze względów bezpieczeństwa wyłącznie po wcześniejszym umówieniu wizyty.
GUS podaje dane
Ciekawą informację podał wtedy GUS. Okazało się, że pierwszy kwartał tego roku, pomimo tego co zdarzyło się w marcu, był najlepszy od wielu lat. Do użytku oddano prawie 50 tysięcy mieszkań, czyli o 4,5 procent więcej niż przed rokiem. Średnia powierzchnia mieszkań oddanych przez deweloperów wyniosła 52,7 metra kwadratowego.
Drugi kwartał stabilny
Różnica pomiędzy cenami mieszkań w pierwszym i drugim kwartale wyniosła jedynie 1 procent. Warto jednak dodać, że w porównaniu rok do roku ceny jednak były wyższe. Jak podawał wtedy rentier.io wraz Expanderem mediana ceny w Krakowie wyniosła dla małych mieszkań 11 tysięcy złotych a dla dużych 8 600 zł. To dużo więcej niż płaciliśmy rok wcześniej.
Publikacja danych za ostatnie osiem miesięcy
Sprawdźmy jak zachowywał się rynek. Spływają nowe dane. Mamy już oficjalne dane za osiem miesięcy. – pisaliśmy pełni nadziei, że w końcu będzie stabilnie.
Z informacji przekazanych przez CBRE i redNet Property Group wynika, że w czasie lockdown-u sprzedaż spadła o połowę. Statystyki ratuje pierwszy kwartał i czas wakacji. W podanym okresie o 14,4 procent spadła liczba nowych budów. Jak podał GUS o 5,7 procent spadła liczba wydanych pozwoleń na budowę. Więcej za to oddano mieszkań do użytkowania niż w analogicznych okresie rok wcześniej i to o 9,4 procent.
Ostatnie dane z rynku
Narodowy Bank Polski podaje, że w ciągu roku ceny mieszkań wzrosły średnio o około 10 procent. W analizie HRE Investments wskazano, że ceny w tym roku rosły dwa razy wolniej niż przed rokiem. Średnia cena metra kwadratowego w Krakowie na rynku pierwotnym wyniosła 8 838 zł za metr kwadratowy.
Co dalej z rynkiem mieszkań? Komentarz redakcyjny
W mijającym roku na popyt miało duży wpływ oprócz czynników zewnętrznych zachowanie banków. Na wiosnę banki mocno przykręciły kurek kredytowy. Czasem do wzięcia kredytu potrzebne było aż 40 procent wkładu własnego. Praktycznie z rynku wyeliminowano młodych pracujących na umowy zlecenia. Deweloperzy opóźniali start nowych projektów. Teraz być może będzie się to powoli zmieniać. Wiele w tym przypadku zależy od krzywej zachorowań. Im szybciej uporamy się z pandemią, tym szybciej gospodarka wróci do normy. Już za tydzień przedstawimy Państwu prognozę na Nowy Rok. Zostańcie z nami i sprawdzajcie co dzieje się na rynku mieszkań.