Budynek, o ile nie realizujemy go na własne potrzeby, jest „produktem” przeznaczonym dla określonej grupy klientów. Faza projektowa definiuje ten produkt i dlatego ma szczególne znaczenie w całym procesie.
Dobry projekt może podnieść wartość inwestycji budowlanej na wiele sposobów. Myśląc o budowaniu obiektu na sprzedaż, w pierwszej kolejności rozpatrujemy zalety i wady lokalizacji. Właściwa lokalizacja to oczywiście podstawowa rzecz, jeśli chcemy osiągnąć sukces. Najczęściej już na etapie due dilligence przed nabyciem nieruchomości wykonujemy analizy projektowe mające na celu identyfikację potencjału i ewentualnych ryzyk danej działki. Najpierw staramy się stwierdzić, czy inwestycja w ogóle powinna powstać oraz czy istnieje ewentualność, że mimo wysiłku inwestora przyniesie stratę. W artykule pominę kwestie otoczenia ekonomicznego: demografię, cykl koniunkturalny w budownictwie, wysokość stóp procentowych, konkurencję i wiele innych zjawisk, na temat których napisano już niejedną grubą książkę. Skupię się raczej na aspektach związanych z konkretnym terenem.
Zagrożenia nierzadko czyhają pod ziemią. Mogą to być np. skomplikowane warunki gruntowe wymagające niestandardowych i drogich sposobów posadowienia. Stanowiska archeologiczne przedłużające prace budowlane i generujące dodatkowe koszty. Uzbrojenie terenu ograniczające w znacznym stopniu możliwości zabudowy lub wymagające bardzo kosztownych „przekładek”. Szkody górnicze – na szczęście mało prawdopodobne w rejonie Krakowa. Co innego osuwiska, te występują w Małopolsce stosunkowo często.
Z ryzykiem może się również wiązać to, co gołym okiem widać na powierzchni terenu. Drzewa, których wycinka może okazać się bardzo kosztowna. Zabudowania na działkach sąsiednich mogą w znacznym stopniu wpłynąć na nasze decyzje projektowe, a co za tym idzie – na kształt inwestycji.
Odrębną kategorię ryzyk stanowią kwestie formalno-prawne, własnościowe itp. Dużym problemem są dwuznaczne zapisy planów zagospodarowania bądź decyzji o warunkach zabudowy, które podlegają interpretacji na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Częste zmiany prawa budowlanego nie wpływają przy tym korzystnie na przewidywalność procesu inwestycyjnego.
Załóżmy, że już uporaliśmy się z ryzykami i zaplanowaliśmy działania, które pozwolą nam je zminimalizować (wykluczyć w 100 proc. można, według mnie, tylko teoretycznie).
Wracam do tezy z początku artykułu, że dobry projekt podniesie wartość inwestycji. Uważam, że priorytetową sprawą, aby taki dobry projekt stworzyć, jest znajomość rynku i oczekiwań docelowego klienta. Nie jest to proste, a dodatkowym utrudnieniem będzie z pewnością charakter branży, w jakiej działamy – inwestycje powstają w okresie kilku lat. Przez ten czas gusta ludzi mogą się zmienić. Musimy więc w pewnym stopniu bawić się w przepowiadanie przyszłości. Aby osiągnąć jak największą skuteczność, czerpiemy wiedzę z analiz opracowywanych przez profesjonalne firmy doradcze, bierzemy udział w targach i wydarzeniach branżowych, regularnie przeglądamy prasę i portale specjalistyczne, robimy również rozeznanie wśród naszych dotychczasowych klientów. Uważam, że poza rynkiem krajowym warto sprawdzać, co dzieje się za granicą. Pewne trendy docierają do nas z opóźnieniem w stosunku do bardziej rozwiniętych państw.
Kolejnym etapem, w którym decyzje projektowe mogą stworzyć wartość dodaną inwestycji, jest kreacja bryły i elewacji, wybór materiałów, detal architektoniczny. Jestem zwolennikiem tworzenia wizerunku oraz strategii marketingowej inwestycji już na bardzo wczesnym etapie prac koncepcyjnych. Często proponujemy nazwę budynku, jeszcze zanim wyłoni się jego ostateczny kształt. Dzięki temu możemy osiągnąć spójny, całościowy efekt. Architektura i marketing zaczynają działać w sposób synergiczny, a lokale w starannie zaprojektowanym budynku sprzedają się szybciej i drożej. W długiej perspektywie czasowej nie bez znaczenia jest fakt, że ludzie bardziej identyfikują się z budynkami wysokiej jakości i są bardziej zadowoleni z życia w nich. Ponadto staramy się spojrzeć na budynek od wewnątrz, sprawdzając, w jaki sposób da się uzyskane mieszkania aranżować. Wiemy, że przestrzeń powinna dawać jak największe możliwości adaptacji. Mieszkańcy miewają różne potrzeby, których nie jesteśmy w stanie z góry przewidzieć.
Mówiąc o jakości budynku, niekoniecznie mam na myśli rozwiązania drogie. Właśnie jakość projektu, czyli dobre pomysły, mają – według mnie – decydujące znaczenie. Prestiżowe projekty wymagają oczywiście właściwej oprawy, np. w postaci płyt kamiennych. Ciekawy efekt można jednak również osiągnąć, pracując przy inwestycjach budżetowych. Traktowanie budynku jako produktu jest w swoich założeniach skrajnie odmienne od spotykanego czasem dążenia architektów, żeby „postawić sobie pomnik”. Zarządzanie kosztami to dla nas ważny aspekt projektowania. Celem jest takie kształtowanie architektury i takie stosowanie materiałów, aby stworzyć wyjątkowy budynek za „rozsądne pieniądze”.
W czasach zaostrzającej się konkurencji na rynku deweloperskim klienci oczekują od budynków coraz więcej. Nieruchomość od zawsze służy przede wszystkim zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych, coraz częściej jednak zaczyna również spełniać potrzeby psychologiczne – przynależności, tożsamości, statusu. W projektowaniu fascynujące jest poszukiwanie interpretacji potrzeb klienta, które muszą gdzieś spotkać się z jego możliwościami finansowymi w postaci zrealizowanego budynku. Architektura to zdecydowanie więcej niż suma materiałów budowlanych, z których powstaje obiekt. Dlatego jestem przekonany, że dobry projekt przekłada się na wartość inwestycji.
SUMA Architektów
Michał Matejczyk