Rok 2018 był dla krakowskiego rynku pierwotnego nieruchomości czasem intensywnego rozwoju i dużych wzrostów cen. Podrożały zarówno mieszkania, jak i domy czy działki. Tak jak w całej Małopolsce, tak i w Krakowie największym zainteresowaniem spośród wszystkich typów nieruchomości cieszyły się mieszkania. Kupowano je chętnie nawet mimo wysokich cen, a wśród nabywców największą aktywnością wykazywali się inwestorzy kupujący lokale mieszkalne w celu ich wynajęcia. Klienci zwracali szczególną uwagę na lokalizację nieruchomości oraz infrastrukturę w jej pobliżu. Duża sprzedaż i rozpoczęcie wielu nowych inwestycji na rynku pierwotnym sprawiły, że rok 2018 był dla krakowskiego sektora mieszkaniowego czasem dużej aktywności.
Największa liczba transakcji cechowała II kwartał 2018 (3900 mieszkań). Niewiele mniej zanotowano w kwartale I (3600). Sprzedaż spadła nieco w kwartale III (3300) i IV (3000), co w znacznej mierze spowodowane było zmniejszającą się w tym czasie liczbą mieszkań w ofercie. Jeszcze wiosną 2018 w krakowskiej ofercie deweloperskiej znajdowało się 10 200 mieszkań, w lecie było ich 10 300, ale już jesienią 9800, a zimą 9400. Podaż lokali na rynku pierwotnym spadła na tyle, że ich całkowita wyprzedaż, bez wprowadzania nowych inwestycji – zajęłaby deweloperom zaledwie pół roku. Dla porównania w innych dużych miastach deweloperom w analogicznym czasie wyprzedaż całej oferty zajęłaby średnio trzy kwartały.
Rok 2018 był jednocześnie czasem znacznych podwyżek − zarówno cen mieszkań, jak i kosztów wykonawstwa budowlanego oraz cen gruntów pod nowe inwestycje mieszkaniowe. Około 6−7 tys. zł/m2 − tyle płacono średnio za mieszkania w Krakowie w 2018. Tym samym Kraków znalazł się na drugim miejscu w raporcie miast pod względem stawek za mieszkanie w roku 2018. Największe mieszkania prosto od deweloperów podrożały nawet o 1000 zł/m2 względem 2017 roku. Eksperci Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości (MRN) zwracają uwagę, że popyt na nowe mieszkania nadal się utrzymuje. A przy malejącej podaży rosną ceny. Najtaniej nowe mieszkanie kupimy obecnie w Nowej Hucie, ale eksperci szacują, że w ciągu kilku lat może się to zmienić.
Dla swoich analiz MRN podzieliło Kraków na cztery obszary obejmujące poszczególne dzielnice: Śródmieście (w skład którego wchodzą: Stare Miasto, Grzegórzki, Prądnik Czerwony); Krowodrza (obejmujące Krowodrzę, Zwierzyniec, Prądnik Biały); Podgórze (Podgórze, Dębniki, Łagiewniki-Borek Fałęcki, Swoszowice, Podgórze Duchackie, Bieżanów-Prokocim) oraz Nowa Huta (wraz z Nową Hutą, Wzgórzami Krzesławickimi, Czyżynami, Bieńczycami i Mistrzejowicami).
Największą liczbę nowych inwestycji w pierwszym półroczu 2018 zanotowano w Podgórzu (59), następnie w Krowodrzy (58), Śródmieściu (22) i najmniej w Nowej Hucie (15). W drugim półroczu prym pod tym względem wiodła Krowodrza (58), następnie Podgórze (44), Śródmieście (22) i Nowa Huta (13).
Jak zauważa Piotr Krochmal z MRN w Krakowie, nowe inwestycje buduje się głównie na obrzeżach i w dzielnicach wokół centrum. − To wynika z naturalnych ograniczeń w ścisłym centrum. Dlatego deweloperzy zaczynają wychodzić poza Kraków i budują w sąsiednich gminach, na terenach podmiejskich.
W całym roku 2018 średnie ceny transakcyjne spały jedynie w Śródmieściu (stało się tak z uwagi na lokalizację nowych inwestycji poza centrum) − wiosną średnia ta wynosiła 8900 zł/m2, a zimą 8400 zł/m2. Krowodrza zanotowała wzrost z 7700 zł/m2 w miesiącach wiosennych do 8400 zł/m2 w okresie zimowym. Stopniowe wzrosty widoczne były również w Podgórzu (6000 zł/m2 wiosną, 6600 zł/m2 latem, 6800 zł/m2 jesienią i 7100 zł/m2 zimą), a także w Nowej Hucie (wiosna 5900 zł/m2, lato 6000 zł/m2, jesień 6500 zł/m2; zima 6700 zł/m2).
Analitycy MRN szacują, że kolejne lata również będą bardzo dobre dla rynku deweloperskiego w Krakowie:
− Rynek wyczyścił się z mieszkań gotowych do sprzedaży. Znów sprzedają się dziury w ziemi. A jak się tego nie zrobi na tym etapie, to potem nie ma czego kupować − zaznacza Piotr Krochmal.