Taksa notarialna, podatek, prowizja od kredytu – to tylko część opłat, jakie trzeba ponieść przy zakupie nieruchomości. Obok wymaganego minimum 10% wkładu własnego należy zgromadzić około 3-4% środków na inne opłaty.
Kupując mieszkanie czy dom trzeba liczyć się z dodatkowymi opłatami. Część z nich jest obowiązkowa i nie ma możliwości ich uniknięcia, jednak część, to opłaty związane np. z udzieleniem kredytu. Jeśli kupujemy mieszkanie za gotówkę i nie finansujemy zakupu kredytem bankowym, to części dodatkowych opłat możemy uniknąć. Jednak niemal zawsze musimy liczyć się z tym, że dodatkowe koszty będą wynosić minimum 3-4% ceny transakcyjnej.
Taksa notarialna
Każda umowa zakupu nieruchomości musi mieć formę notarialną. Jakakolwiek inna forma powoduje, że transakcja nie ma mocy prawnej. Taki wymóg oznacza konieczność wizyty u notariusza i obowiązek zapłaty jego wynagrodzenia, czyli taksy notarialnej. Zwyczajowo opłatę tę ponosi strona nabywająca nieruchomość. Maksymalna wysokość taksy jest ograniczona przepisami. Przykładowo, dla transakcji o wartości 300 tys. zł. maksymalna opłata, jaką może zainkasować notariusz to 2423 zł. (z podatkiem VAT). Oczywiście w wielu przypadkach taksa ta będzie znacznie niższa i zależy także od naszych możliwości negocjacyjnych. Jednak najczęściej taksa notarialna do wydatek rzędu 0,5-0,9% od wartości transakcji.
Formę notarialną musi mieć także umowa deweloperska. Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym musimy również liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowej opłaty. Jednak w tym przypadku tzw. ustawa deweloperska nakazuje równy podział kosztów na obydwie strony – nabywcę i dewelopera. Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku rynku wtórnego i podpisywania umowy przedwstępnej. Po pierwsze, nie ma obowiązku, aby była ona sporządzona w obecności notariusza, może mieć formę cywilnoprawną. Po drugie, koszty są określane na dokładnie takich samych zasadach, jednak ponosi je strona kupująca. Nie jest to żaden przepis, a utarty zwyczaj. W celu ograniczenia kosztów, ukształtowała się dodatkowo praktyka rynkowa, że taksa notarialna w wysokości 0,5-0,9% jest dzielona na dwie części. Pierwsza połowa płacona jest na etapie umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej, a druga w trakcie podpisywania aktu notarialnego przeniesienia własności.
Podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe
Kupując mieszkanie używane, musimy być przygotowani także na dodatkowe opłaty, jakie pobierze od nas notariusz. Jest on zobowiązany do zainkasowania podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. W przeciwieństwie do taksy notarialnej opłata ta nie podlega żadnym negocjacjom. Notariusz pobiera ten podatek i w całości przekazuje do Urzędu Skarbowego. Tej opłaty nie poniesiemy w przypadku zakupu na rynku pierwotnym. Notariusz, niezależnie od tego czy kupujemy mieszkanie nowe czy używane, pobierze także opłaty sądowe. Będzie to 60 zł za założenie Księgi Wieczystej (o ile nie jest założona), 200 zł za wpis właściciela w Dziale II, a także ewentualnie kolejne
200 zł za wpis hipoteki, jeśli chcemy złożyć wniosek za pośrednictwem notariusza. Oczywiście możemy zrezygnować z jego usług w tym zakresie, ale opłaty tej nie unikniemy. Będziemy musieli i tak zapłacić 200 zł składając samodzielnie wniosek we właściwym sądzie.
Pośrednik nieruchomości
Opłata, której możemy uniknąć przy zakupie to prowizja dla agencji nieruchomości. W takim przypadku musimy samodzielnie poszukać odpowiedniego mieszkania i samodzielnie dopełnić wszystkich formalności. Jest to oczywiście możliwe, wymaga jednak poświęcenia nieco swojego czasu. Korzystając z usług agencji nieruchomości musimy liczyć się jednak z dodatkowym wydatkiem. Za swoją pracę pośrednik będzie oczekiwał wynagrodzenia, które z reguły kształtuje się w przedziale od 1 do 3%, oczywiście z możliwością negocjacji.
Kredyt – prowizja i opłaty przygotowawcze
Osobną kategorią opłat są te związane z kredytem mieszkaniowym. Z oczywistych względów ponieść je będą musiały tylko te osoby, które korzystają z usług bankowych. Jedną z opłat, która pojawia się niemal we wszystkich bankach jest prowizja za udzielenie kredytu. Aktualnie wynosi ona od 1 do nawet 3%, chociaż funkcjonują na rynku banki, które każą sobie płacić nawet 5%. Istotną kwestią, na którą trzeba zwrócić uwagę są oferty z prowizją 0%, ale z obowiązkiem skorzystania z ubezpieczenia. Często oferowane ubezpieczenie jest całkowicie nieprzydatne, a jego koszt może być wyższy niż prowizja w innej instytucji. Zaciągając kredyt trzeba także pamiętać o innych opłatach, jakie mogą pojawić się „na starcie”. Jedną z nich jest opłata za wycenę nieruchomości. Każdy bank musi oszacować wartość mieszkania czy domu będącego zabezpieczeniem kredytu, a procedury i koszty w tym zakresie są bardzo zróżnicowane. W niektórych bankach za wycenę domu trzeba zapłacić nawet 1000 zł.
Rata – czy to jedyna miesięczna opłata?
Jednym z najważniejszych parametrów kredytu jest oprocentowanie i zależna od niego rata kredytu. To na podstawie jej wysokości wiele osób ocenia swoje możliwości finansowe i podejmuje decyzje dotyczące zaciągnięcia zobowiązania. Nie należy jednak zapominać o tym, że oprocentowanie jest zmienne i rata może ulec zmianie. Dzisiaj tylko nieliczne banki i to na maksymalnie 5 lat udzielają kredytów ze stałą stopą i stałą ratą. W większości kredytów rata zmienia się co kwartał i trzeba być świadomym, że może ona wzrosnąć wówczas, gdy stopy procentowe zostaną podwyższone. Oprócz raty co miesiąc często musimy jeszcze płacić dodatkowe ubezpieczenia, np. ubezpieczenie na życie. Bank wymaga polisy z reguły w wysokości równej co najmniej kwocie kredytu. Oznacza to, że przez cały okres kredytowania musimy oprócz raty płacić dodatkowe składki ubezpieczeniowe. Oceniając swoje możliwości finansowe trzeba o tym pamiętać i liczyć wszystkie miesięczne opłaty.
Zakup nieruchomości to nie tylko cena i kwota, jaką trzeba zapłacić. Z reguły musimy być przygotowani na dodatkowe opłaty w wysokości minimum 3-5% ceny transakcyjnej. Uwzględniając obowiązkowy wkład własny na poziomie minimum 10% (wraz z ubezpieczeniem) okazuje się, że aby kupić mieszkanie trzeba mieć środki własne w wysokości co najmniej 15%.
Michał Krajkowski
Główny Analityk Notus Doradcy