Od 29 kwietnia 2012 r. obowiązuje ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377), zwana ustawą deweloperską, która nakłada na deweloperów obowiązek zapewnienia nabywcom lokali lub domów jednorodzinnych środków ochrony w postaci
m.in. mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Mieszkaniowy rachunek powierniczy służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej i może być – w zależności od możliwości wypłat z tego rachunku – prowadzony w dwóch formach: jako otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy lub jako zamknięty rachunek powierniczy. W przypadku pierwszego rodzaju rachunku wypłata na rzecz dewelopera zdeponowanych przez nabywcę środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej i to jedynie w takiej części, w jakiej pozostaje wartość danego etapu inwestycji do wartości ceny nabywanego lokalu lub domu jednorodzinnego. A zatem w tej konstrukcji deweloper po zakończeniu danego etapu inwestycji otrzymuje z banku co najwyżej środki nabywców odpowiadające wartości zrealizowanego etapu prac. Pozostałe środki wpłacone przez nabywców są przechowywane na rachunku powierniczym nadal, do czasu zakończenia kolejnego etapu inwestycji. Zwykle ostatnim etapem przewidywanym przez deweloperów w harmonogramach przedsięwzięcia deweloperskiego jest zakończenie robót i uzyskanie odnośnie do inwestycji decyzji udzielającej zgody na jej użytkowanie. Po zakończeniu tego ostatniego etapu deweloper otrzyma od banku całą wpłaconą przez nabywcę kwotę, a zatem nastąpi to jeszcze przed przeniesieniem prawa własności lokalu lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym na nabywcę.
W wypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego kwestia wypłat z rachunku dla dewelopera środków nabywców wygląda odmiennie. Deweloper bowiem uprawniony jest do otrzymania środków nabywców zgromadzonych na rachunku powierniczym nie częściami – jak w przypadku otwartego rachunku powierniczego – ale jednorazowo i to dopiero po zakończeniu całej inwestycji i po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Oznacza to w istocie, że deweloper musi inwestycję zrealizować samodzielnie, tj. ze środków własnych (co przy dużych i kosztownych inwestycjach jest bardzo trudne i z tych też powodów należy do rzadkości) lub posługując się finansowaniem zewnętrznym, np. kredytem inwestycyjnym (co stanowi regułę, ale jednocześnie znacznie podwyższa koszty finansowe realizacji inwestycji).
Jak wynika z powyższego i co potwierdzają statystyki – większość wymaganych przez ustawę deweloperską środków ochrony nabywców przybiera formę bardziej korzystną dla deweloperów, a zatem formę otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, jednocześnie umożliwiając choć częściowe obniżenie kosztów realizacji inwestycji.
Ustawodawca przewidział jeszcze dwie dodatkowe formy ochrony środków wpłacanych przez nabywcę, a związane z otwartym rachunkiem powierniczym, a mianowicie otwarty rachunek powierniczy z jednoczesną gwarancją bankową oraz otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z jednoczesną gwarancją ubezpieczeniową. W obydwu wypadkach środki nabywcy są dodatkowo chronione przez gwaranta, tj. przez bank lub ubezpieczyciela (w zależności od tego, który z tych podmiotów wystawił dokument gwarancji). W takim wypadku, obok banku prowadzącego rachunek powierniczy i dewelopera, to gwarant może być odpowiedzialny za zwrot środków nabywcy w przypadku np. odstąpienia od umowy. Obserwacja praktyki wskazuje jednak jednoznacznie, że są to instytucje martwe na polskim rynku deweloperskim. Gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe są kosztowne i przyznawane jedynie deweloperom wykazującym się nienaganną kondycją finansową. Ponadto, z uwagi na utrzymujący się popyt na rynku nieruchomości deweloperom brak wystarczającej motywacji do zaciągania dodatkowych zobowiązań z tytułu tych gwarancji.
W każdym z omawianych wyżej środków ochrony nabywcy posiadaczem rachunku powierniczego, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe, jest deweloper. Nie może on jednak zmienić postanowień zawartej z bankiem umowy o prowadzenie tego rachunku powierniczego bez zgody nabywcy, jedynie poza zmianą wysokości oprocentowania gromadzonych na rachunku środków, nie może też umowy rachunku powierniczego wypowiedzieć, co również stanowi mechanizm ochronny dla środków wpłaconych przez nabywcę.
Mieszkaniowe rachunki powiernicze przewidziane ustawą deweloperską stanowią specjalny rodzaj rachunków powierniczych, o których mowa w art. 59 Prawa bankowego. W szczególności bank, prowadząc rachunek powierniczy, czy to zamknięty, czy otwarty, zobowiązany jest m.in. do: ewidencjonowania wpłat i wypłat odrębnie dla każdego nabywcy, informowania na żądanie nabywcy o dokonanych wpłatach i wypłatach z tego rachunku, a w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej jednej ze stron bank ma obowiązek wypłacić nabywcy przypadające mu środki pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej.
I tu uwidacznia się kolejna przewaga powierniczego rachunku zamkniętego nad rachunkiem otwartym. W przypadku bowiem, gdy dojdzie do odstąpienia od umowy przed przeniesieniem prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na nabywcę, a będzie to miało miejsce szczególnie w sytuacji, gdy deweloper – mimo upływu określonego w umowie deweloperskiej terminu przeniesienia tego prawa na nabywcę i upływu dodatkowego terminu wyznaczonego przez nabywcę na przeniesie tego prawa – nie dokona przeniesienia, wówczas nabywca będzie miał prawo żądania zwrotu wpłaconych przez niego środków. Żądanie to w przypadku rachunku zamkniętego nabywca skieruje do banku, gdyż to bank nadal będzie w posiadaniu całości środków wpłaconych przez nabywcę. W sytuacji natomiast otwartego rachunku powierniczego może okazać się, że nie pozostały na nim żadne środki wpłacone przez nabywcę lub pozostało ich niewiele. Odpowiedzialność banku za te środki ograniczy się jedynie do środków nadal znajdujących się na rachunku. Odnośnie do żądania zwrotu pozostałych środków – wypłaconych już przez bank deweloperowi po zakończonych wcześniej etapach inwestycji – nabywcy będzie przysługiwało prawo żądania ich zwrotu jedynie od dewelopera. Zatem w omawianej sytuacji środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę mogą okazać się jedynie prowizoryczne.
W przypadku udzielenia (przy otwartym rachunku powierniczym) gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, nabywca o zwrot środków będzie mógł wystąpić dodatkowo do gwaranta, ale – jak wyżej wskazano – praktycznie będzie to miało miejsce niezwykle rzadko.
Podsumowując, trzeba zatem podkreślić, że o ile ustawa deweloperska stanowiła w momencie jej uchwalania istotne novum i zrewolucjonizowała rynek obrotu nieruchomościami, to jednak nadal nie zapewnia pełnej ochrony dla osób nabywających własne mieszkanie, często zaciągających na ten cel wysokie i długotrwałe zobowiązania finansowe w postaci kredytów mieszkaniowych.
Stąd też od dłuższego już czasu słyszy się głosy o potrzebie wzmocnienia środków ochrony nabywcy. Wskazuje się przy tym na konieczność likwidacji otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych prowadzonych bez jednoczesnych gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych, a zatem likwidacji środka ochrony najbardziej rozpowszechnionego wśród deweloperów.
Jednym z inicjatorów zmian w tym zakresie jest Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który opracował projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Projekt ten obecnie jest na etapie prac legislacyjnych w Radzie Ministrów.
Wśród poruszonych przez Prezesa UOiK-u kwestii jest właśnie zmiana katalogu środków ochrony wpłat nabywców poprzez likwidację otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych oferowanych bez dodatkowego zabezpieczenia w formie gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej. Zmiana ta ma na celu podwyższenie poziomu ochrony środków finansowych nabywców, a jednocześnie realizuje ona ustalenia Komitetu Ekonomicznego Rady Ministrów z dnia 21 listopada 2017 r. Zamierzonym efektem opisanej interwencji legislacyjnej ma być poprawa skuteczności i efektywności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
W przypadku wejścia opisywanego projektu w życie lub dokonania każdej innej podobnej zmiany ustawy deweloperskiej, ograniczającej katalog środków ochrony nabywcy do zamkniętego rachunku mieszkaniowego, ewentualnie do otwartego rachunku mieszkaniowego, ale z jednoczesną gwarancją bankową lub ubezpieczeniową, zwiększy się bezpieczeństwo środków nabywców. Nie ulega jednakże wątpliwości, że koszty zwiększenia tego bezpieczeństwa będą musiały zostać pokryte przez jedną lub obie strony stosunku zobowiązaniowego. Można zatem przypuszczać, że kosztami tymi deweloperzy choć częściowo będą chcieli obciążyć nabywców lokali, co będzie skutkowało wzrostem cen nieruchomości. Deweloper, który będzie musiał zapewnić większą kosztowną ochronę środków nabywcy, a w tym dysponować gwarancją bankową lub ubezpieczeniową, będzie ponosił większe koszty finansowe realizacji inwestycji, które z pewnością odbiją się na cenie metra kwadratowego mieszkań. Spowoduje to również możliwość wyeliminowania z rynku mniejszych deweloperów, których nie będzie stać na zapewnienie tak kosztownej i wymagającej ochrony.
A zatem i tu zastosowanie znajdzie znane twierdzenie, że bezpieczeństwo kosztuje – pytanie jednak, kto ostatecznie będzie za nie płacić.
Agata Wojciechowska
Adwokat z Kancelarii Wojciechowska, Kisielewska-Tracz, Wojciechowski
www.wktw.pl