Nowy Rok przywita nas zakończeniem prac legislacyjnych nad projektem ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego. Przygotowywane zmiany mają zlikwidować wiele istniejących luk prawnych. Projekt ten już dziś wskazuje, że autorzy nowelizacji przedstawiają także kilka kontrowersyjnych propozycji.
Opisywana nowelizacja nazywana jest naprzemiennie „małym kodeksem urbanistyczno-budowlanym” lub „ustawą inwestycyjną”. Od wielu miesięcy spotykamy się z różnymi zapowiedziami zmian w prawie, które za główny cel stawiają sobie uporządkowanie procesu inwestycyjnego. Nowy model swoistej procedury inwestycyjnej zapisany ma być w tzw. kodeksie budowlanym. Prace nad taką kompleksową kodyfikacją trwają od bardzo dawna, ale już teraz – właściwie w ciągu pierwszych miesięcy 2018 roku – miałyby wejść w życie mniejsze pakiety ustaw nowelizujących znane nam przepisy prawa budowlanego.
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa skierowało do uzgodnień międzyresortowych oraz konsultacji publicznych przywołany na wstępie projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego. Do początku października każdy zainteresowany mógł przedstawiać własne propozycje lub uwagi do opublikowanych projektów. Opracowany projekt ma być procedowany w sejmie już w pierwszym kwartale 2018 roku.
Obszar zorganizowanego inwestowania
Całkowicie nowym ustawowym rozwiązaniem są tzw. obszary zorganizowanego inwestowania (OZI). Według propozycji rządowych nie będzie to nowy rodzaj specustawy, która – przykładem inwestycji ostatnich lat dotyczących budowy autostrad lub EURO 2012 – miała wprowadzać określone ułatwienia w realizacji danych zamierzeń inwestycyjnych. Nowelizacja ma w tym wypadku uzupełnić powszechnie obecnie stosowane instrumenty z katalogu rozwiązań oferowanych przez ustawy planistyczne. Dotychczas mieliśmy do czynienia z decyzją o warunkach zabudowy lub uchwałą rady gminy określającą miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Trzecie, równoległe rozwiązanie pozwoli na podjęcie doraźnej specjalnej współpracy gminy z inwestorem właśnie w ramach realizowanego lokalnie obszaru zorganizowanego inwestowania. Rozwiązania takie są już obecne w systemach prawnych państw Unii Europejskiej, a jako takie przyczyniają się do sprawnego realizowania dużych projektów w ramach wyłącznej aktywności władz lokalnych. Założeniem tej propozycji ustawowej ma być wprowadzenie elastycznego rozwiązania, które pozwala już na poziomie konkretnej gminy (bez potrzeby tworzenia tzw. specustawy) realizować skomplikowane zamierzenia przy uwzględnieniu specyfiki jej otoczenia oraz uwarunkowań lokalnych.
Obszary zorganizowanego inwestowania mają połączyć etap planistyczny z wykonawczym poprzez wydawanie zintegrowanych pozwoleń na budowę, opartych na ustaleniach nowego aktu planistycznego, jakim będzie plan regulacyjny.
Trudniej unieważnić decyzję
Według propozycji ministerstwa nie będzie można stwierdzać nieważności decyzji określającej pozwolenie na budowę, jeżeli zamierzenie zostało zrealizowane, a od wydania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (względnie dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy) upłynęło pięć lat. Termin ten będzie inny, jeżeli dla danej inwestycji było przygotowane zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót budowlanych, których wykonanie nie wymagało decyzji o pozwoleniu na użytkowanie ani zawiadomienia o zakończeniu
budowy. Wówczas termin nowej „ochrony ważności” decyzji o pozwoleniu na budowę rozpocznie swój bieg dopiero po ośmiu latach. Zmiana ta pozwoli na stabilizację na rynku nieruchomości, a same rozstrzygnięcia w tego typu sprawach (chociażby odmawiające stwierdzenia nieważności wobec upływu czasu) pozwolą poszkodowanym takimi decyzjami uzyskiwać odszkodowania pieniężne.
Nowe warunki zabudowy
Wprowadzenie opisanych wcześniej obszarów zorganizowanego inwestowania doprowadzi także do zmiany charakteru decyzji o warunkach zabudowy. Należy podkreślić, że pierwotnym założeniem tego instrumentu planistycznego było umożliwienie podejmowania inwestycji na terenach, dla których nie ustalono zasad zabudowy opisanych przez uchwałę rady gminy określającą miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Charakter decyzji o warunkach zabudowy od lat budzi wiele kontrowersji. Z jednej strony decyzja ta pozwala na podjęcie zabudowy danego terenu, dla którego gmina nie wprowadziła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przyczyny zaniechań rady gminy, jeżeli chodzi o przygotowanie miejscowych planów, należy upatrywać przede wszystkim w wysokich kosztach oraz długiej i skomplikowanej procedurze przygotowania tego aktu planistycznego. Z drugiej strony jednak mnogość różnych decyzji o warunkach zabudowy dla danego obszaru (które przecież nie musiały w każdej kwestii regulować zabudowy danego terenu na tych samych zasadach) prowadzi do chaosu zagospodarowania przestrzennego. Brak precyzyjnych wymagań co do ich treści otwierał drogę do zabudowy, która w dużej mierze pozostawała dowolna.
Jednocześnie często decyzje o warunkach zabudowy pozwalały na podejmowanie spekulacji ceną nieruchomości. Wszak nieruchomość, dla której istniała ostateczna decyzja o warunkach zabudowy, miała zdecydowanie większą wartość. Stan ten jednak był ulotny, ponieważ po wprowadzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego zapisy były przeciwne do treści decyzji o warunkach zabudowy, decyzja o warunkach zabudowy była wygaszana. Wtedy właściciel występował do gminy o odszkodowanie w związku ze spadkiem wartości nieruchomości. Odpowiadało ono różnicy wartości nieruchomości z uwzględnieniem danej decyzji o warunkach zabudowy oraz wartości nieruchomości według jej stanu możliwości zagospodarowania po wprowadzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego zapisy powodowały wygaszenie decyzji o warunkach zabudowy. Koszt uzyskania danej decyzji o warunkach zabudowy, która windowała wartość nieruchomości, pozostawał częstokroć dalece niższy od kwoty uzyskiwanego odszkodowania.
W nowelizacji doprecyzowane miałyby zostać także warunki uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Dotyczy to przede wszystkim definicji tzw. dobrego sąsiedztwa, dookreślenia obowiązków zapewnienia dostępu do drogi publicznej oraz uzbrojenia terenu.
Ostatecznie też wprowadzono termin ważności decyzji o warunkach zabudowy, który miałby wynosić dwa lata. Dziś, z uwagi na brak takiego ograniczenia ważności, w praktyce mamy do czynienia z inwestycjami realizowanymi na podstawie decyzji o warunkach zabudowy np. z 2010 roku. Przez tak długi czas otoczenie danej inwestycji mogło ulec daleko idącej zmianie, a tym samym i wymagania opisane przez decyzję o warunkach zabudowy powinny być inne.
Prawo budowlane
Zmiany miałyby także być wprowadzone do ustawy Prawo budowlane. Tak też autorzy projektu proponują, aby projekt budowalny został podzielony na projekt inwestycyjny i projekt techniczny. Dalej weryfikacji organów administracji podlegałby tylko projekt inwestycyjny. Za prawidłowość sporządzenia projektu technicznego odpowiadać mieliby wyłącznie projektanci. Z pewnością zaproponowana zmiana doprowadzi do przyspieszenia postępowania. Wydanie decyzji pozwolenia na budowę – ewentualnie dokonanie zgłoszenia wraz z projektem – będzie przebiegało więc sprawniej i szybciej.
Istotna zmiana przygotowywana jest w treści obecnego art. 33 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, który w nowym brzmieniu likwidowałaby możliwości realizacji inwestycji etapami. Wprowadzona miałaby zostać zasada, według której pozwolenie na budowę musi obejmować całe zamierzenie inwestycyjne oraz dotyczyć całego terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy, na podstawie której jest wydawane.
Prace geodezyjne i kartograficzne
Projekt zmian przewiduje także zmiany dotyczące prac geodezyjnych i kartograficznych. Sprawność prowadzenia tych czynności ma bowiem bezpośrednie przełożenie na szybkość prowadzenia procesu inwestycyjnego. Nowelizacja obejmuje doprecyzowanie terminów obsługi przez organy służby geodezyjnej i kartograficznej zgłaszanych i wykonywanych prac geodezyjnych i kartograficznych. Z perspektywy inwestora pozwoli to na pewne oszacowanie, a dalej zaoszczędzenie czasu na wykonanie wymaganych przepisami prawa opracowań geodezyjnych. Nowelizacja zakłada także zmianę zasad pobierania opłat za udostępnianie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego wykonawcom prac geodezyjnych.
W ciągu najbliższych tygodni przygotowany projekt ma trafić do prac w sejmie. Założenia ministerstwa – jeżeli chodzi o jego dalsze procedowanie oraz ewentualny termin wejścia w życie opisywanych zmian prawa – wskazują, że nowe zasady dotyczące zagospodarowania przestrzennego oraz realizacji inwestycji zaczną obowiązywać już pod koniec pierwszego kwartału 2018 roku.
Kancelaria Adwokacka
Adwokat
Mateusz Stelmach-Hawełka
www.stelmach-hawelka.pl