Koniec hossy czy ciąg dalszy świetnej koniunktury? Co przyniesie rok 2017? Pesymiści wskazują na nowe czynniki hamujące popyt, optymiści na świetną kondycję rynku nieruchomości. Prawda zapewne – jak to zwykle bywa – leży gdzieś pośrodku.
Przed rozpoczęciem 2016 roku, analitycy rynku obawiali się nadchodzącego spadku cen nieruchomości, który spowodowany miał być malejącym popytem i dużą podażą. Wzrost wymaganego wkładu własnego kredytów hipotecznych i szybki koniec środków z rządowego programu MdM miały być czynnikami negatywnie wpływającymi na popyt. Sytuację utrudniały dodatkowo nowe obciążenia sektora bankowego, takie jak: nowy podatek bankowy, wypłaty dla klientów bankrutujących podmiotów, czy składki na Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, które wpłynęły na podniesienie marż i prowizji, co z kolei przełożyło się na gorsze warunki kredytowania.
Pesymistyczne założenia jednak nie sprawdziły się i pomimo trudności przez cały 2016 rok na rynku nieruchomości panował kolejny boom, a deweloperzy bili zarówno rekordy sprzedaży, jak i ilości rozpoczętych inwestycji. Wiadomo jednak, że żadna hossa nie trwa wiecznie. Po świetnej koniunkturze zazwyczaj nadchodzi spadek osiąganych wyników. Pytanie, które zadaje sobie większość analityków brzmi: czy z takim spowolnieniem będziemy mieli do czynienia już w tym roku? Niektórzy są co do tego przekonani, inni mają wątpliwości.
Póki co cały 2016 rok cechował się dużą stabilizacją na rynku deweloperskim, a mimo świetnych wyników sprzedaży ceny praktycznie nie rosły. Odnotowane w głównych miastach zmiany są w skali roku minimalne i nie przekraczają kilku procent, a to oznacza, że popyt jest zrównoważony z podażą. Czy w nadchodzącym roku uda się utrzymać tę stabilizację, czy przeciwnie: czeka nas początek końca świetnej passy? Warunki dla całego rynku z całą pewnością nie będą lepsze niż w ubiegłym roku. Możemy się spodziewać dość silnych czynników hamujących popyt na nowe mieszkania, ale pojawią się również czynniki stymulujące, które powinny zrównoważyć działanie niekorzystnych warunków.
Wyższy wkład własny
Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, od stycznia banki będą mogły udzielać kredytów w maksymalnej wysokości 80 procent wartości nieruchomości, a zatem będą musiały wymagać przy kredytach hipotecznych 20-procentowego wkładu własnego. Z pewnością wzrost ten będzie miał istotny wpływ na rynek mieszkaniowy, ale dużo zależy od tego czy banki będą oferowały ubezpieczenie niskiego wkładu. Jest to rozwiązanie, często stosowane przez banki w stosunku do kredytobiorców, którzy posiadają zdolność kredytową, ale nie mają wymaganego wkładu własnego. Jeśli sytuacja na rynkach finansowych nie ulegnie gwałtownej zmianie, to podobnie jak w roku 2016 kilka instytucji także zdecyduje się na finansowanie na poziomie 90 procent, czyli tylko z 10-procentowym wkładem własnym kredytobiorcy. Gorzej, gdy spora ilość banków zrezygnuje z takiej możliwości, wówczas potencjalnym nabywcom ciężej będzie ubiegać się o kredyt.
Malejący wpływ MdM
Wzrost wymaganego wkładu własnego przyczyni się z pewnością do dużego zainteresowania odblokowanymi wraz z początkiem roku środkami w ramach rządowego programu MdM. To czasowe „zamrożenie” środków wynika z przepisów zabraniających wykorzystania więcej niż 50% środków na 2017 rok przed jego rozpoczęciem. W styczniu pozostała na ten rok kwota 373 mln zł będzie znów dostępna dla beneficjentów programu, chcących kupić gotowe mieszkanie lub lokal deweloperski z terminem ukończenia w 2017 r. Dopłaty pozwalające na pokrycie wymaganego wkładu własnego zapewne skończą się jeszcze przed początkiem II kwartału, a do wykorzystania w programie pozostaną już tylko środki z puli na rok 2018.
Finisz programu MdM to jednocześnie koniec dotychczasowej formuły programów pomocowych ze strony rządu. Jak wszyscy wiemy, obecny rząd stawia na zupełnie inne rozwiązania niż dopłaty do kredytów. Nowymi formami pomocowymi w tej dziedzinie mają być tanie mieszania na wynajem oraz system oszczędzania na cele mieszkaniowe, premiowany przez państwo. To dopiero jednak od 2018 roku, a zatem tuż po skończonych środkach w programie MdM klienci będą musieli liczyć tylko na swoje możliwości.
Co ze stopami procentowymi?
Jeżeli stopy procentowe zaczną rosnąć, oznaczać to będzie droższe kredyty, co wraz z 20-procentowym minimalnym wkładem własnym może mocno wpłynąć na zdolność kredytową Polaków. Póki co stopy procentowe od marca 2015 r. utrzymują się na rekordowo niskim poziomie. Wpływa to z jednej strony na popularność kredytów, a z drugiej na częstsze zakupy inwestycyjne. Mimo przewidywanych przez ekspertów podwyżek stopa referencyjna to wciąż 1,5 procent, a w listopadzie 2016 r. Rada Polityki Pieniężnej nie podniosła stóp procentowych. Jak wynika z grudniowej wypowiedzi członkini Rady Polityki Pieniężnej Grażyny Ancyparowicz stopy procentowe – „w wariancie najbardziej prawdopodobnym – pozostaną na obecnym poziomie co najmniej do końca III kwartału 2017 r., a niewykluczone, że do końca przyszłego roku, a nawet I kwartału 2018 r.” Pierwszą korektą będzie najprawdopodobniej „delikatny” ruch stóp w górę. Przedstawiony przez Ancyparowisz scenariusz ścieżki stóp procentowych odnosi się – jak sama zastrzegła – do sytuacji, w której kontynuowane będą dotychczasowe tendencje rozwojowe, zarówno w polskiej gospodarce, jak i w jej otoczeniu.
Popyt nie zmaleje?
Kondycja całej gospodarki to czynnik, który w decydującej mierze wpływać będzie na rynek deweloperski. Obecnie, sytuacja na rynku pracy jest dobra, co przekłada się na decyzje zakupowe potencjalnych nabywców. Nie bez znaczenia są również rządowe inicjatywy w celu poprawy sytuacji finansowej społeczeństwa, jak choćby program 500+.
Według raportu REAS na 2017 rok przypadnie oddanie aż 49,2% mieszkań będących w ofercie. To rekordowa liczba na przestrzeni porównywanych lat 2015–2019. Popyt jednak nie powinien spadać, wciąż możemy liczyć na gotówkowe zakupy mniejszych mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. A tak dobrych wyników sprzedaży, jak w ubiegłym roku, nie byłoby, gdyby nie zakupy inwestycyjne. Inwestorzy w poszukiwaniu alternatywy dla niskich lokat swoje zainteresowanie zwrócili w kierunki rynku nieruchomości. Ten, choć obarczony wyższym ryzykiem i wymagający większego zaangażowania, dostarcza również wyższych zysków. To właśnie duża aktywność nabywców, kupujących za gotówkę, sprawiła, że brak możliwości skorzystania z dopłat MdM w ostatnich miesiącach 2016 nie odbił się niekorzystnie na kondycji rynku. Dodatnio na popyt wpływa również rosnąca imigracja ze wschodu. Imigranci stanowią coraz istotniejszą grupę klientów na rynku najmu. Według ekspertów, jeśli trend ten się utrzyma, z czasem grupa ta z pewnością będzie również istotnie wpływać na kreowanie przyszłego popytu na mieszkania. Obok zakupów indywidualnych coraz większy wpływ na rynku nieruchomości będą miały zakupy dużych pakietów lokali i całych projektów deweloperskich. Model współpracy deweloper – fundusz może stanowić atrakcyjną alternatywę. Miejmy nadzieję, że zainteresowanie, jakim cieszy się polski rynek nieruchomości także wśród inwestorów zagranicznych, nie osłabnie w wyniku nieprzemyślanych działań rządzących. Planowane zmiany – takie jak te dotyczące podatku VAT, opodatkowania funduszy inwestycyjnych, czy zapowiedzi wprowadzenia podatku handlowego – w dużym stopniu wpływają na decyzje inwestycyjne. Dla bezpieczeństwa inwestorów istotna jest przewidywalność w obowiązującym ustawodawstwie, nie chodzi zatem o same zmiany w prawie, ale o takie ich przeprowadzanie, które da uczestnikom rynku odpowiedni czas na dostosowanie się do nich.
Równoważenie się czynników, wspierających utrzymanie dobrej koniunktury, jak i hamujących rozwój rynku nieruchomości, powinno w dalszym ciągu przeciwdziałać większym wahaniom cen. Zapewne – w zależności od danego rynku – sytuacja cenowa nieruchomości będzie zróżnicowana. W najlepszej sytuacji są duże miasta z dodatnim przyrostem ludności, których nie dotkną prognozowane negatywne wskaźniki demograficzne. W miastach, w których przewiduje się dodatnie saldo migracji ceny powinny utrzymać się na takim samym poziomie lub nieco wzrosnąć.
Według ekspertów wraz z końcem programu MdM wspierającego sprzedaż i rosnącej inflacji prędzej, czy później nastąpi nadpodaż nowych mieszkań. Nie oznacza to jednak szybkich przecen lokali. Po dobrych czasach – jakie obserwowaliśmy w ostatnich latach – deweloperzy są w stanie bez problemu przetrwać słabszy okres. Nie bez znaczenia jest tu bardzo dobrze dostosowana oferta do potrzeb rynku. Obecnie większość nieruchomości, to mieszkania oferowane w najbardziej popularnym i poszukiwanym przez nabywców segmencie. Nawet jeśli rynek nieruchomości czeka mniej sprzyjająca koniunktura, to dobrze skalkulowane projekty w atrakcyjnych lokalizacjach – prędzej czy później – zawsze znajdą nabywców.
Marta Maniecka