Nowe zasady wykonywania zawodów zarządcy i pośrednika w obrocie nieruchomościami wprowadzają ryzyko zaniedbań po stronie osób rozpoczynających działalność bez obowiązku wykazana się odpowiednimi kwalifikacjami.
Od stycznia bieżącego roku weszło w życie wiele zmian odnośnie przepisów dotyczących dostępu do wykonywania szeregu zawodów. Zamierzania ustawodawcy skupiały się na likwidacji zbędnej biurokracji, a także przepisów nieżyciowych, których funkcjonowanie niejednokrotnie zwiększało koszty wykonywania lub dostępu do określonego zawodu. Po drodze jednak, na fali likwidacji wielu przepisów, usunięto także te, które gwarantowały pewność obrotu oraz zabezpieczenie beneficjentów usług, świadczonych przez osoby, wykonujące zawody regulowane. Poniżej krótko przedstawione zostaną nowe zasady dotyczące wykonywania zawodu zarządcy oraz pośrednika nieruchomości.
Od dnia 1 stycznia 2014 roku praktycznie każdy może zostać zarzadcą lub pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Deregulacja dotycząca tych zawodów przeprowadzona została w sposób niebywale szeroki. Nowe przepisy nie przewidują już systemu licencji właściwych dla pośrednika i zarządcy. Usunięte zostały w zasadzie wszystkie, wymagane dotychczas przez ustawę o gospodarce nieruchomościami, wymogi dotyczące kwalifikacji przyszłego pośrednika lub zarządcy. Obecne regulacje nie przewidują obowiązku legitymowania się dyplomem studiów wyższych lub podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Od nowego roku nie jest także weryfikowana niekaralność osób wykonujących te zawody.
Zderegulowane zasady wykonywania zawodów przewidują nadal obowiązkowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. W ustawie nie przewidziano jednak żadnej sankcji za brak posiadania wspomnianej polisy. Drugim, a zarazem ostatnim obowiązkiem jest świadczenie usług wyłącznie na podstawie umów zawartych w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Zadać należy jednak pytanie, czy wszystkie zmiany w regulacjach dotyczących tych zawodów były niezbędne?
Jakość wykonywanych usług, także według dawnych dosyć restrykcyjnych regulacji, niejednokrotnie pozostawiała wiele do życzenia. Jeszcze przed deregulacją można było spotkać pośredników i zarządców wykonujących swoje zlecenia w sposób w pełni profesjonalny oraz tych, którzy ograniczali swoje działania do prowadzenia działalności w sposób jedynie na pozór właściwy. Klienci korzystający z usług obu grup, którzy nie zajmują się na co dzień problematyką nieruchomości, mogli mieć duże trudności z oceną, czy osoba, działająca na ich zlecenie w danych okolicznościach wywiązuje się z umowy w sposób należyty. Ryzyko zaistnienia sytuacji rodzących szkody dla klienta zarządców lub pośredników, funkcjonujących zgodnie z dawnymi przepisami, było jednak kompensowane przez odpowiednie gwarancje ustawowe. W przypadkach zaistnienia szkody, do której doprowadził pośrednik lub zarządca, można było mieć pewność – przynajmniej teoretycznie – zaspokojenia z polisy OC takiej osoby. Nadto, prowadzony do końca 2013 roku rejestr Ministerstwa Infrastruktury dla pośredników w obrocie nieruchomościami pozwalał na weryfikację uprawnień osoby zajmującej się określoną sprawą. Obecne przepisy, które nie przewidują sankcji wobec braku polisy OC, a także likwidacja oficjalnego rejestru osób wykonujących opisywane zawody, właściwie wyłącza podstawowe zabezpieczenie dla osób korzystających z usług pośredników w obrocie nieruchomościami.
W tej chwili, dla tych, którzy zechcą skorzystać z usług pośrednika lub zarządcy nieruchomości, posiłkową rekomendacją mogą okazać się licencje wydawane przez Federację Porozumienia Polskiego Rynku Nieruchomości. Z rejestrów, które mają zostać uruchomione przez to zrzeszenie, będzie można dowiedzieć się m.in., jakie wykształcenie i doświadczenie ma dany specjalista, gdzie jest ubezpieczony i na jaką sumę. Oczywiście organizacje prowadzące takie rejestry będą mogły narzucić dodatkowe obwiązki dla osób, które zachcą umieścić swoje nazwisko we wskazanym rejestrze. Obowiązki te będzie można podzielić na pozytywne i negatywne. Pierwsze dotyczyć będą na przykład konieczności podnoszenia swoich kwalifikacji lub przestrzegania zasad etyki zawodowej. Negatywne, a właściwie uciążliwe, mogą okazać się jednak niechybne obowiązki finansowe narzucone przez organizacje prowadzące rejestry. Taka sytuacja nie będzie stwarzała więc stanu pożądanego przez ustawodawcę, zgodnie z którym nowe zasady wykonywania określonego zawodu przyczynią się do stworzenia wielu miejsc pracy. Wszak samo uzyskanie licencji pośrednika nigdy nie gwarantowało osiągania jakichkolwiek dochodów.
Podsumowując można stwierdzić, że po deregulacji zasad wykonywania zawodu zarządcy i pośrednika w obrocie nieruchomościami zmieni się bardzo wiele, jednak ocena, czy będzie to zmiana na lepsze, nie jest taka łatwa. Osoby korzystające z usług zarządców wybiorą zapewne osoby z doświadczeniem, które uzyskały kwalifikacje wymagane przed reformą. Zarządcy będą musieli jednak dołożyć więcej do kosztów swojej działalności, opłacając chociażby składki właściwe dla zrzeszeń prowadzących bazy pośredników i zarządców tworzone w miejsce likwidowanych rejestrów ministerialnych. To z pewnością nie przyczyni się do masowego tworzenia miejsc pracy, o którym wspominali pomysłodawcy deregulacji. Osoby próbujące wejść na rynek obecnym skrótem, bez spełnienia wymagań narzucanych przez uprzednie regulacje, oczywiście mają szanse zaistnieć w branży, jednakże brak sankcji związanych chociażby z obowiązkiem posiadania polisy OC, prowadzić będzie do pokusy oszczędności przy wykonywaniu swoich zleceń. W efekcie zwiększy się ryzyko po stronie klienta, a to pozostaje jednym z głównych mankamentów nowych rozwiązań.
Deregulacja i liberalizacja przepisów zasadniczo przyczynia się do rozwoju gospodarczego, zwiększenia konkurencji, często polepszenia jakości usług oraz spadku ich cen. Nie może być jednak przeprowadzana pospiesznie i pod hasłami pełnymi demagogii, jak miało to miejsce podczas ostatnich prac rządu. Likwidację wielu zastrzeżeń ustawowych można traktować jako przypadkową, ponieważ nie przysłuży się ona stworzeniu nowych miejsc pracy, a w zdecydowany sposób obniży zabezpieczenie tych osób, które korzystają z usług zarządców oraz pośredników w obrocie nieruchomościami.
Mateusz Stelmach-Hawełka
Aplikant adwokacki w Kancelarii
Golenia Hanusa Wojtyczek
– Adwokaci w Krakowie
www.ghw.pl