O szansach dla rynku nieruchomości, jakie stwarzają rządowe programy, problemach z dostępnością mieszkań w Krakowie w ramach programu Mieszkanie dla Młodych i wyzwaniach, stojących przed branżą deweloperską w rozmowie z wiceprezesem zarządu Spółki GALINVEST POLONIJNA panem Markiem Bolkiem.
Ruszył program Mieszkanie dla Młodych.
Program ten powinien zaktywizować rynek mieszkaniowy, choć wydaje się, że przeznaczenie na niego w tym roku około 600 milionów złotych w skali całej Polski, to kwota niewystarczająca. Zła sytuacja jest w Krakowie, gdzie cena metra kwadratowego mieszkań objętych tym programem jest bardzo niska. Stąd też wynika inicjatywa podjęta przez Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań. Chcemy podjąć działania, zmierzające do wzrostu tego wskaźnika. Dzięki temu większa ilość mieszkań budowanych w Krakowie zostałaby objęta tym programem.
W Krakowie tak niski wskaźnik powoduje, że programem jest objęte zaledwie kilka procent inwestycji. W innych miastach jest to często większość oferowanych mieszkań.
W Stowarzyszeniu Budowniczych Domów i Mieszkań analizujemy właśnie przyczyny tego zjawiska. Jedną z nich jest przedstawianie zaniżonych danych statystycznych. Bardzo często informacje na temat faktycznych kosztów budowy są niepełne. Deweloperzy w sprawozdaniach składanych do Głównego Urzędu Statystycznego podają koszty zakupu gruntu i budowy, a nie doliczają takich kosztów jak choćby prowadzenie biura, czy koszty marketingu i reklamy. To powoduje, że statystyczny koszt budowy jednego metra kwadratowego jest niższy od faktycznego. Apelujemy teraz do środowiska deweloperskiego, aby w dokumentacjach przekazywanych do urzędu, podawali pełne koszty inwestycji, co wpłynie – w naszej opinii – na podwyższenie w przyszłości tego wskaźnika. Tak dzieje się już w innych miastach, a efektem tych działań jest objęcie dużo większej ilość mieszkań programem Mieszkanie dla Młodych. Niewiele osób wie, że ten wskaźnik został stworzony do innych celów niż programy dopłat do kredytów mieszkaniowych. To też powoduje nieprawidłowości w rzetelnych obliczeniach.
Wskaźnik, stosowany do wyceny wartości ceny metra kwadratowego w programie Mieszkanie dla Młodych, został stworzony tak naprawdę po to, by określać wartości związane z mieszkaniami komunalnymi i socjalnymi.
Tak i dlatego ta stawka w Krakowie jest taka niska. Szacuje się, że zaledwie kilka procent mieszkań może być dzisiaj objętych programem Mieszkanie dla Młodych.
Ostatnio rozpoczął się cykl spotkań przedsiębiorców z władzami, który ma na celu między innymi przyspieszenie procesów inwestycyjnych. Jest Pan jedną z osób uczestniczących w tych spotkaniach.
Są dwa takie gremia. Jednym z nich są spotkania organizowane przez Urząd Miasta, a konkretnie przez panią wiceprezydent Elżbietę Koterbę, pod hasłem: Warsztaty dla inwestorów. Są to bardzo konkretne spotkania, które mają na celu przybliżenie różnym jednostkom i wydziałom urzędu problemów, z którymi stykają się inwestorzy. Takie spotkania odbyły się choćby z ZIKiT – em. Kwestia procedur jest bardzo skomplikowana, a wzajemne przedstawienie argumentów bardzo pomaga. Często bowiem problemy biorą się ze wzajemnej niewiedzy. Z tego też powodu inicjatywy tego rodzaju są bardzo istotne. W niektórych aspektach widać poprawę współdziałania. Prowadzone są też bardzo ważne spotkania, zainicjowane przez wojewodę Jerzego Millera, z przedstawicielami Związku Pracodawców Prywatnych Lewiatan. Są to spotkania między innymi z dyrektorami poszczególnych wydziałów: jak wydział skarbu, czy wydział architektury.
Gdyby poprawić sprawność funkcjonowania urzędów, to do jakiego okresu można by skrócić okres przygotowania standardowej inwestycji mieszkaniowej?
Nadal występują problemy z uzyskiwaniem warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Wyjątkiem są miejsca, gdzie istnieją miejscowe plany – tam uzyskanie zezwolenia jest stosunkowo szybkie i mieści się w granicach kilku miesięcy. Do tego należy doliczyć oczywiście kilkanaście miesięcy samej budowy, jeśli mówimy o przeciętnym kilkupiętrowym budynku. Jednak tam gdzie nie ma planu, tam uzyskanie warunków zabudowy może trwać rok, a nawet kilka lat. Tu dodatkowym utrudnieniem, związanym właśnie z brakiem planów, są rozbieżności pomiędzy oczekiwaniami właściciela działki i wydziałem architektury.
Rząd przygotowuje program rozwoju budownictwa czynszowego, czyli mieszkań na wynajem.
Wciąż jest za mało danych, by realnie ocenić ten program, ale te pierwsze założenia oceniam pozytywnie. Rząd ma stworzyć fundusz wspierający wykup mieszkań, z reguły części inwestycji mieszkaniowej, z przeznaczeniem na wynajem. Jednym z założycieli ma być Bank Gospodarstwa Krajowego, a sam fundusz w długoletniej perspektywie ma być instytucją, która sama będzie na siebie zarabiać. Idea jest taka, że zainwestowane środki mają się zwracać w postaci czynszów, płaconych przez lokatorów. Osobną kwestią będzie zarządzanie takimi zasobami mieszkaniowymi, pierwsze założenia są bowiem takie, by fundusz kupował całe klatki schodowe. Tu w naturalny sposób dojdzie czynnik zarządzania takimi mieszkaniami. Tak naprawdę realna ocena będzie możliwa wtedy, gdy rząd przedstawi szczegóły programu.
Programy typu Mieszkanie dla Młodych, czy właśnie tworzony fundusz budowy mieszkań na wynajem, to dobra droga. Takie modelowanie gospodarki pozwoli mniej zamożnej części społeczeństwa – a jest to przecież zdecydowana większość populacji – na uzyskanie godnych warunków mieszkaniowych.
Czy na waszej własnej inwestycji również odczuwacie to zainteresowanie klientów?
Praktycznie wszystkie mieszkania lub ich zdecydowana większość w realizowanej przez nas inwestycji przy ulicy Polonijnej jest objęta programem Mieszkanie dla Młodych. Zainteresowanie tym programem naszych klientów jest bardzo duże. Prowadzimy na ten temat również rozmowy z bankami udzielającymi tego rodzaju kredyty. To dopiero początek programu, na razie kredytów tego rodzaju udzielają jedynie dwa banki, ale mamy nadzieję, że przyłączą kolejne i program ten nabierze rozpędu. Już dziś jednak mogę powiedzieć, że decyzja rządu w tej kwestii była niezwykle trafna.
Rozmawiał: Jarosław Knap