Krakowska Giełda Mieszkań

Krakowska Giełda Mieszkań

  • Mapa Inwestycji
  • Aktualności
  • Niezbędnik Kupującego
  • Design
  • Deweloperzy
  • Moje oferty
  • Kontakt
Krakowska Giełda Mieszkań

Krakowska Giełda Mieszkań

  • Mapa Inwestycji
  • Aktualności
  • Niezbędnik Kupującego
  • Design
  • Deweloperzy
  • Moje oferty
  • Kontakt

Aktualności

Szukaj określonych funkcjonalności

Nowa rękojmia – nowe problemy?

By

Nowe Mieszkania Kraków

Posted in Aktualności, Niezbędnik Kupującego On lut 17, 2015

Nowelizacja przepisów Kodeksu cywilnego oraz kompleksowe uporządkowanie innych ustaw określających zasady ochrony konsumentów nie pozostają wolne od niedociągnięć, a zastosowanie nowych rozwiązań w praktyce obrotu nieruchomościami może budzić wiele wątpliwości zarówno po stronie nabywców, jak i deweloperów.

W dniu 25 grudnia 2014 roku weszła w życie ustawa o prawach konsumenta (Dz. U. 2014, poz. 827), która została uchwalona przez z Sejm dnia 30 maja 2014 roku. Zakres nowelizacji, a także ostateczny kształt nowej ustawy determinowany był przede wszystkim przez dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady nr 2011/83/UE z dnia 25 października 2011 roku w sprawie praw konsumentów. Polskie władze zobowiązane były dostosować przepisy prawa konsumenckiego, aby ostatecznie ochrona konsumentów w Polsce stała się jednolita – tak, jak dla konsumentów w całej Unii Europejskiej.

Nowelizacja wprowadza dodatkowo konieczne zmiany w zakresie uporządkowania i zintegrowania przepisów dotyczących odpowiedzialności za jakość rzeczy sprzedanej. Do dnia wejścia w życie nowych regulacji, zasady dotyczące sprzedaży konsumenckiej pozostawały rozproszone m.in. w ustawie o ochronie niektórych praw konsumentów oraz o odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt niebezpieczny, a także w ustawie o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawy te uchylono wraz z wejściem w życie nowej ustawy o prawach konsumenta. Część regulacji pozostawała jednak w samym Kodeksie cywilnym, który również został częściowo znowelizowany ustawą o prawach konsumenta.

Niniejsze opracowanie ma na celu zwrócenie uwagi wyłącznie na tę cześć nowelizacji przepisów Kodeksu cywilnego, która dotyczyć będzie nowego terminu odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne zbywanej nieruchomości.

Zasadnicza konstrukcja rękojmi nie ulega zmianie: jeżeli nieruchomość ma wady, kupujący może żądać naprawy, obniżenia ceny (czyli zwrotu części wpłaconej ceny nieruchomości), a ostatecznie też (jeżeli wada ma charakter istotny) może odstąpić od umowy. Nowe przepisy w sposób bardziej szczegółowy regulują kwestie roszczeń przysługujących kupującemu w związku z wadami, kwestie ponoszenia kosztów wymiany, albo naprawy rzeczy oraz możliwość żądania wydania rzeczy nowej zamiast naprawy.

Doprecyzowano także regulacje dotyczące odpowiedzialności z tytułu rękojmi, z której będzie można skorzystać nabywając nieruchomość z rynku wtórnego. W umowie będzie można ograniczyć lub wręcz wyłączyć odpowiedzialność z tego tytułu, jednakże ograniczenie to nie będzie możliwe, jeżeli kupującym jest konsument, a sprzedającym przedsiębiorca.

Najistotniejsza zmiana dotyczyć będzie jednak wydłużenia terminu odpowiedzialności sprzedającego z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości. Znowelizowany art. 568 par. 1 zd. 1 Kodeksu cywilnego brzmi następująco: sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Główne problemy odnoszące się do zastosowania znowelizowanych przepisów mogą dotyczyć określonych stanów faktycznych, w których trudno będzie w sposób jednoznaczny ustalić: czy dla danej nieruchomości zastosowanie ma stary – krótszy termin 3-letni, czy może nowy – dłuższy termin 5-letni. Kwestie te reguluje art. 51 ustawy o prawach konsumenta, zgodnie z którym do umów zawartych przed dniem wej ścia ustawy w życie stosuje się przepisy dotychczasowe (tj. przewidujące krótszy, 3-letni okres odpowiedzialności z tytułu rękojmi).

Sytuacje, w których kupujący nabywa od dewelopera gotowe mieszkanie na podstawie umowy sprzedaży (ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży) zdają się nie rodzić większych wątpliwości. Data zawarcia takiej umowy przed notariuszem bezpośrednio pozwala na ustalenie, czy zastosowanie odnajdzie nowy, czy stary termin odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

To dosyć kategoryczne określenie początku biegu terminu dla zastosowania nowych terminów odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości przestaje być jednoznaczne w przypadkach, gdy staramy się ustalić odpowiedzialność dewelopera, który przystępuje do sprzedaży na warunkach określonych ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli w oparciu o zasady tzw. ustawy deweloperskiej.

Zgodnie z zasadami ustawy deweloperskiej, sprzedaż mieszkania przez dewelopera następuje na podstawie dwóch umów: umowy deweloperskiej oraz właściwej umowy sprzedaży (przenoszącej prawo własności lokalu).

Sama już ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w art. 27 częściowo reguluje odpowiedzialność dewelopera z tytułu wad fizycznych i prawnych lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jednakże ust. 6 art. 27 tej ustawy w zakresie nieuregulowanym do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego odsyła do Kodeksu cywilnego.

W tym miejscu należy zauważyć, że w obrocie doszło do zawarcia wielu umów deweloperskich (które zawierano w trakcie obowiązywania 3-letniego okresu odpowiedzialności z tytułu rękojmi), dla których właściwe umowy sprzedaży zostały lub dopiero zostaną zawarte w nowym reżimie prawnym, tj. po dniu 25 grudnia 2014 roku.

W tym zakresie pojawia się wątpliwość dotycząca interpretacji nowych zasad obliczania terminu odpowiedzialności z tytułu rękojmi wobec umów zawartych przed i po dniu 25 grudnia 2014 roku. Sprawa może zostać sprowadzona do pytania: czy z punktu widzenia przepisów przejściowych nowej ustawy konsumenckiej (tj. art. 51 ustawy o prawach konsumenta) umową decydującą o zastosowaniu nowego 5-letniego terminu odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest data zawarcia umowy deweloperskiej, czy data zawarcia następującej po umowie deweloperskiej – umowy faktycznie przenoszącej własność nieruchomości?

Konsekwentnie za rozważaniami przedstawionymi powyżej należy zwrócić uwagę na początek biegu terminu w znowelizowanym art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Co jednak w przypadku, gdy owo wydanie nieruchomości nastąpi po dniu zawarcia umowy deweloperskiej (zawieranej przed dniem 25 grudnia 2014 roku, tj. w okresie obowiązywania 3-letniego okresu odpowiedzialności z tytułu rękojmi), a przed zawarciem umowy przenoszącej własność (zawieranej po dniu 25 grudnia 2014 rok, tj. w okresie obowiązywania 5-letniego terminu odpowiedzialności z tytułu rękojmi)? Zróżnicowanie sytuacji prawnej, jakie nastąpi np. w przypadku lokali, które powstały podczas realizacji tego samego zamierzenia inwestycyjnego, a które różni chwila wydania, musi budzić wątpliwości.

Obecnie spotkać możemy różne interpretacje tego zagadnienia, a pouczenia udzielane przy sporządzaniu umowy deweloperskiej u notariuszy bywają rozbieżne. Tytułem przykładu wskazać można na jedną z interpretacji, zgodnie z którą jeżeli nieruchomość zostanie wydana nabywcy przed zawarciem notarialnej umowy sprzedaży, to termin realizacji uprawnień z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego rozpoczyna swój bieg dopiero od dnia zawarcia notarialnej umowy sprzedaży. Stwierdzenie to wynika z faktu, iż nie sposób wystąpić z roszczeniem z tytułu rękojmi za wady fizyczne przed zawarciem umowy sprzedaży, ponieważ to dopiero ta umowa jest źródłem tych roszczeń. Termin do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi nie mógłby więc rozpocząć swojego biegu przed nabyciem prawa własności danej nieruchomości.

Powyższe rozważania będą musiały zostać rozstrzygnięte dla wszystkich stanów faktycznych, w których doszło do zawarcia umowy deweloperskiej przed dniem 25 grudnia 2014 roku, a umów przenoszących własność lokali – po dniu wejścia w życie znowelizowanych zasad dotyczących rękojmi za wady fizyczne nieruchomości.

Wobec powyższych wątpliwości – mimo wprowadzenia zmian prawa konsumenckiego (określającego również zmiany w Kodeksu cywilnego i uregulowanej nim odpowiedzialności z tytułu rękojmi), którego nowości pozostają niewątpliwie korzystne dla nabywców – na pewno krytycznie należy ocenić zaproponowane przez ustawodawcę rozwiązania intertemporalne (dotyczące ustalenia czasu obowiązywania starych i nowych przepisów).

Polski Związek Firm Deweloperskich zauważa kolejny problem, dotyczący z kolei niekorzystnej pozycji deweloperów, którym w przypadku roszczeń regresowych w stosunku do generalnego wykonawcy, z jakim zawarto umowy przed wejściem w życie nowej ustawy, przysługiwać będzie krótszy, 3-letni termin dochodzenia swoich roszczeń. Jednakże już przy sprzedaży mieszkań pomiędzy deweloperem a nabywcą odpowiedzialność zbywającego wydłuży się do 5 lat. Ostatecznie więc to wyłącznie deweloperzy poniosą finansowe konsekwencje błędów wykonawcy, jeśli zostaną one ujawnione pomiędzy trzecim a piątym rokiem obowiązywania ochrony z tytułu rękojmi.

Niestety, dopiero praktyka orzecznicza sądów, rozstrzygnie powyżej zasygnalizowane wątpliwości. Tym samym po raz kolejny mamy do czynienia z wprowadzeniem kompleksowej regulacji prawnej, w której ustawodawca pozostawił luki, nie dostrzegając różnorodności problemów pojawiających się w praktyce rynku nieruchomości. Polsce.

Mateusz Stelmach-Hawełka
Aplikant adwokacki w Kancelarii Golenia Hanusa Wojtyczek – Adwokaci w Krakowie
www.ghw.pl

Excellent3
Wyróżnione
View Property

Apartamenty Maestro AWIM

Inwestycja mieszkaniowa w Nowym Bieżanowie.

Pokoje
1
Powierzchnia
30
W przygotowaniu

zapytaj o cenę

Skontaktuj sie z nami

Krakowska Grupa Multimedialna Jarosław Knap Rybitwy 36, 30-722 Kraków

+48 504 295 032

nieruchomosci@kgm.pl

Polub nas na Facebooku!

Facebook Pagelike Widget

Menu

  • Mapa Inwestycji
  • Aktualności
  • Niezbędnik Kupującego
  • Design
  • Deweloperzy
  • Moje oferty
  • Kontakt

Ostatnie wpisy

  • V Krakowskie Forum Dialogu – Miasto do rozmowy
  • Mieszkania idealne dla Rodzin
  • Konferencja | Nowe wyzwania rynku mieszkaniowego
  • Wykorzystaj okazje rynkowe
  • Excellent Realizacje Pod Klucz zaprasza do Filharmonii

Copyright © 2014-2022 KGM | Polityka prywatności

Owning a home is a keystone of wealth… both financial affluence and emotional security.

Suze Orman
22nd maj 2025 czwartek!
Krakowska Giełda Mieszkań
  • Login
Forget Password?

Szanujemy Twoją Prywatność
Aby zapewnić jak najlepsze wrażenia, korzystamy z technologii, takich jak pliki cookie, do przechowywania i/lub uzyskiwania dostępu do informacji o urządzeniu. Nasi zaufani partnerzy zbierają dane i używają plików cookie do personalizacji reklam i mierzenia ich skuteczności a pliki cookie mogą być wykorzystywane do spersonalizowanych jak i niespersonalizowanych reklam. Używając przycisku Akceptuję wyrażasz zgodę na korzystanie z technologii takich jak cookie przez nas i naszych zaufanych partnerów. Szanując Twoją prywatność szczegółowe informacje na ten temat zawarliśmy w Polityce Prywatności i Polityce Plików Cookies. W każdej chwili możesz zmienić swoje preferencje używając przycisku Zobacz preferencje.
Funkcjonalne Zawsze aktywne
Przechowywanie lub dostęp do danych technicznych jest ściśle konieczny do uzasadnionego celu umożliwienia korzystania z konkretnej usługi wyraźnie żądanej przez subskrybenta lub użytkownika, lub wyłącznie w celu przeprowadzenia transmisji komunikatu przez sieć łączności elektronicznej.
Preferencje
Przechowywanie lub dostęp techniczny jest niezbędny do uzasadnionego celu przechowywania preferencji, o które nie prosi subskrybent lub użytkownik.
Statystyka
Przechowywanie techniczne lub dostęp, który jest używany wyłącznie do celów statystycznych. Przechowywanie techniczne lub dostęp, który jest używany wyłącznie do anonimowych celów statystycznych. Bez wezwania do sądu, dobrowolnego podporządkowania się dostawcy usług internetowych lub dodatkowych zapisów od strony trzeciej, informacje przechowywane lub pobierane wyłącznie w tym celu zwykle nie mogą być wykorzystywane do identyfikacji użytkownika.
Marketing
Przechowywanie lub dostęp techniczny jest wymagany do tworzenia profili użytkowników w celu wysyłania reklam lub śledzenia użytkownika na stronie internetowej lub na kilku stronach internetowych w podobnych celach marketingowych.
Zarządzaj opcjami Zarządzaj serwisami Zarządzaj {vendor_count} dostawcami Przeczytaj więcej o tych celach
Zobacz preferencje
{title} {title} {title}