Nowelizacja przepisów Kodeksu cywilnego oraz kompleksowe uporządkowanie innych ustaw określających zasady ochrony konsumentów nie pozostają wolne od niedociągnięć, a zastosowanie nowych rozwiązań w praktyce obrotu nieruchomościami może budzić wiele wątpliwości zarówno po stronie nabywców, jak i deweloperów.
W dniu 25 grudnia 2014 roku weszła w życie ustawa o prawach konsumenta (Dz. U. 2014, poz. 827), która została uchwalona przez z Sejm dnia 30 maja 2014 roku. Zakres nowelizacji, a także ostateczny kształt nowej ustawy determinowany był przede wszystkim przez dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady nr 2011/83/UE z dnia 25 października 2011 roku w sprawie praw konsumentów. Polskie władze zobowiązane były dostosować przepisy prawa konsumenckiego, aby ostatecznie ochrona konsumentów w Polsce stała się jednolita – tak, jak dla konsumentów w całej Unii Europejskiej.
Nowelizacja wprowadza dodatkowo konieczne zmiany w zakresie uporządkowania i zintegrowania przepisów dotyczących odpowiedzialności za jakość rzeczy sprzedanej. Do dnia wejścia w życie nowych regulacji, zasady dotyczące sprzedaży konsumenckiej pozostawały rozproszone m.in. w ustawie o ochronie niektórych praw konsumentów oraz o odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt niebezpieczny, a także w ustawie o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawy te uchylono wraz z wejściem w życie nowej ustawy o prawach konsumenta. Część regulacji pozostawała jednak w samym Kodeksie cywilnym, który również został częściowo znowelizowany ustawą o prawach konsumenta.
Niniejsze opracowanie ma na celu zwrócenie uwagi wyłącznie na tę cześć nowelizacji przepisów Kodeksu cywilnego, która dotyczyć będzie nowego terminu odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne zbywanej nieruchomości.
Zasadnicza konstrukcja rękojmi nie ulega zmianie: jeżeli nieruchomość ma wady, kupujący może żądać naprawy, obniżenia ceny (czyli zwrotu części wpłaconej ceny nieruchomości), a ostatecznie też (jeżeli wada ma charakter istotny) może odstąpić od umowy. Nowe przepisy w sposób bardziej szczegółowy regulują kwestie roszczeń przysługujących kupującemu w związku z wadami, kwestie ponoszenia kosztów wymiany, albo naprawy rzeczy oraz możliwość żądania wydania rzeczy nowej zamiast naprawy.
Doprecyzowano także regulacje dotyczące odpowiedzialności z tytułu rękojmi, z której będzie można skorzystać nabywając nieruchomość z rynku wtórnego. W umowie będzie można ograniczyć lub wręcz wyłączyć odpowiedzialność z tego tytułu, jednakże ograniczenie to nie będzie możliwe, jeżeli kupującym jest konsument, a sprzedającym przedsiębiorca.
Najistotniejsza zmiana dotyczyć będzie jednak wydłużenia terminu odpowiedzialności sprzedającego z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości. Znowelizowany art. 568 par. 1 zd. 1 Kodeksu cywilnego brzmi następująco: sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.
Główne problemy odnoszące się do zastosowania znowelizowanych przepisów mogą dotyczyć określonych stanów faktycznych, w których trudno będzie w sposób jednoznaczny ustalić: czy dla danej nieruchomości zastosowanie ma stary – krótszy termin 3-letni, czy może nowy – dłuższy termin 5-letni. Kwestie te reguluje art. 51 ustawy o prawach konsumenta, zgodnie z którym do umów zawartych przed dniem wej ścia ustawy w życie stosuje się przepisy dotychczasowe (tj. przewidujące krótszy, 3-letni okres odpowiedzialności z tytułu rękojmi).
Sytuacje, w których kupujący nabywa od dewelopera gotowe mieszkanie na podstawie umowy sprzedaży (ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży) zdają się nie rodzić większych wątpliwości. Data zawarcia takiej umowy przed notariuszem bezpośrednio pozwala na ustalenie, czy zastosowanie odnajdzie nowy, czy stary termin odpowiedzialności z tytułu rękojmi.
To dosyć kategoryczne określenie początku biegu terminu dla zastosowania nowych terminów odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości przestaje być jednoznaczne w przypadkach, gdy staramy się ustalić odpowiedzialność dewelopera, który przystępuje do sprzedaży na warunkach określonych ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli w oparciu o zasady tzw. ustawy deweloperskiej.
Zgodnie z zasadami ustawy deweloperskiej, sprzedaż mieszkania przez dewelopera następuje na podstawie dwóch umów: umowy deweloperskiej oraz właściwej umowy sprzedaży (przenoszącej prawo własności lokalu).
Sama już ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w art. 27 częściowo reguluje odpowiedzialność dewelopera z tytułu wad fizycznych i prawnych lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jednakże ust. 6 art. 27 tej ustawy w zakresie nieuregulowanym do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego odsyła do Kodeksu cywilnego.
W tym miejscu należy zauważyć, że w obrocie doszło do zawarcia wielu umów deweloperskich (które zawierano w trakcie obowiązywania 3-letniego okresu odpowiedzialności z tytułu rękojmi), dla których właściwe umowy sprzedaży zostały lub dopiero zostaną zawarte w nowym reżimie prawnym, tj. po dniu 25 grudnia 2014 roku.
W tym zakresie pojawia się wątpliwość dotycząca interpretacji nowych zasad obliczania terminu odpowiedzialności z tytułu rękojmi wobec umów zawartych przed i po dniu 25 grudnia 2014 roku. Sprawa może zostać sprowadzona do pytania: czy z punktu widzenia przepisów przejściowych nowej ustawy konsumenckiej (tj. art. 51 ustawy o prawach konsumenta) umową decydującą o zastosowaniu nowego 5-letniego terminu odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest data zawarcia umowy deweloperskiej, czy data zawarcia następującej po umowie deweloperskiej – umowy faktycznie przenoszącej własność nieruchomości?
Konsekwentnie za rozważaniami przedstawionymi powyżej należy zwrócić uwagę na początek biegu terminu w znowelizowanym art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Co jednak w przypadku, gdy owo wydanie nieruchomości nastąpi po dniu zawarcia umowy deweloperskiej (zawieranej przed dniem 25 grudnia 2014 roku, tj. w okresie obowiązywania 3-letniego okresu odpowiedzialności z tytułu rękojmi), a przed zawarciem umowy przenoszącej własność (zawieranej po dniu 25 grudnia 2014 rok, tj. w okresie obowiązywania 5-letniego terminu odpowiedzialności z tytułu rękojmi)? Zróżnicowanie sytuacji prawnej, jakie nastąpi np. w przypadku lokali, które powstały podczas realizacji tego samego zamierzenia inwestycyjnego, a które różni chwila wydania, musi budzić wątpliwości.
Obecnie spotkać możemy różne interpretacje tego zagadnienia, a pouczenia udzielane przy sporządzaniu umowy deweloperskiej u notariuszy bywają rozbieżne. Tytułem przykładu wskazać można na jedną z interpretacji, zgodnie z którą jeżeli nieruchomość zostanie wydana nabywcy przed zawarciem notarialnej umowy sprzedaży, to termin realizacji uprawnień z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego rozpoczyna swój bieg dopiero od dnia zawarcia notarialnej umowy sprzedaży. Stwierdzenie to wynika z faktu, iż nie sposób wystąpić z roszczeniem z tytułu rękojmi za wady fizyczne przed zawarciem umowy sprzedaży, ponieważ to dopiero ta umowa jest źródłem tych roszczeń. Termin do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi nie mógłby więc rozpocząć swojego biegu przed nabyciem prawa własności danej nieruchomości.
Powyższe rozważania będą musiały zostać rozstrzygnięte dla wszystkich stanów faktycznych, w których doszło do zawarcia umowy deweloperskiej przed dniem 25 grudnia 2014 roku, a umów przenoszących własność lokali – po dniu wejścia w życie znowelizowanych zasad dotyczących rękojmi za wady fizyczne nieruchomości.
Wobec powyższych wątpliwości – mimo wprowadzenia zmian prawa konsumenckiego (określającego również zmiany w Kodeksu cywilnego i uregulowanej nim odpowiedzialności z tytułu rękojmi), którego nowości pozostają niewątpliwie korzystne dla nabywców – na pewno krytycznie należy ocenić zaproponowane przez ustawodawcę rozwiązania intertemporalne (dotyczące ustalenia czasu obowiązywania starych i nowych przepisów).
Polski Związek Firm Deweloperskich zauważa kolejny problem, dotyczący z kolei niekorzystnej pozycji deweloperów, którym w przypadku roszczeń regresowych w stosunku do generalnego wykonawcy, z jakim zawarto umowy przed wejściem w życie nowej ustawy, przysługiwać będzie krótszy, 3-letni termin dochodzenia swoich roszczeń. Jednakże już przy sprzedaży mieszkań pomiędzy deweloperem a nabywcą odpowiedzialność zbywającego wydłuży się do 5 lat. Ostatecznie więc to wyłącznie deweloperzy poniosą finansowe konsekwencje błędów wykonawcy, jeśli zostaną one ujawnione pomiędzy trzecim a piątym rokiem obowiązywania ochrony z tytułu rękojmi.
Niestety, dopiero praktyka orzecznicza sądów, rozstrzygnie powyżej zasygnalizowane wątpliwości. Tym samym po raz kolejny mamy do czynienia z wprowadzeniem kompleksowej regulacji prawnej, w której ustawodawca pozostawił luki, nie dostrzegając różnorodności problemów pojawiających się w praktyce rynku nieruchomości. Polsce.
Mateusz Stelmach-Hawełka
Aplikant adwokacki w Kancelarii Golenia Hanusa Wojtyczek – Adwokaci w Krakowie
www.ghw.pl