Rynek mieszkań jest mocno schłodzony. W ostatnim kwartale aż o 40 procent spadła sprzedaż mieszkań z rynku pierwotnego. Pomimo tak niskiej sprzedaży trudno znaleźć coś atrakcyjnego, bo deweloperzy wstrzymują nowe inwestycje i na rynku jest bardzo mało ofert.
Po dużych podwyżkach, ceny teraz są stabilne
Po ogromnych wzrostach cen mieszkań sprzed roku teraz na rynku zapanowała stabilizacja. W zeszłym kwartale po raz pierwszy od dwóch i pół roku spadła cena metra kwadratowego. Tak ale statystycznie, bo spadła zaledwie o 0,1 procenta. W sierpniu te dane zmieniły się i według obliczeń „rynkupierwotnego” cena metra kwadratowego wzrosła w ostatnim miesiącu o 1,2 % do średniej kwoty 16 399 złotych za metr kwadratoewy. Ktoś może się zdziwić, tu podwyżki tam obniżki, co miesiąc co innego. Prawda jest taka, że ta cena w kolejnych miesiącach nie jest daną reprezentatywną i nie odzwierciedla dobrze rynkowych tendencji. Wystarczy, że w danym miesiącu zostanie wprowadzone do sprzedaży więcej droższych mieszkań blisko centrum i średnia rośnie, i na odwrót miesiąc, w którym zacznie się sprzedaż tańszych mieszkań na obrzeżach ta cenę obniży. Dlatego nie warto zastanawiać się nad danymi z danego miesiąca. Nie oddają one tendencji rynkowych. Te można oceniać po okresie kwartału, pół roku, lub roku. Najlepiej by były to dane nie z ofert marketingowych ale realnie sfinalizowanych transakcji.
Jak jest naprawdę?
Prawda jest taka, że generatorem podwyżek cen mieszkań był zeszłoroczny program Bezpieczny Kredyt 2 %, którego skutkiem był w Krakowie wzrost cen mieszkań o prawie 30 %. W efekcie Ci, którzy dostali dopłaty do rat dużo więcej zyskali by, gdyby ceny mieszkań były na poziomie sprzed wprowadzenia tego kredytu. Jak podało Biuro Informacji Kredytowej głównymi beneficjentami tego kredytu były bardzo dobrze zarabiające samotne osoby z dużych miast. Tak naprawdę kredyt ten nie pomagał tym, którym miał pomóc. Teraz na działania związane z nową akcją kredytową przeznaczone ma być około pół miliarda złotych. W koalicji rządzącej trwa dyskusja jak stworzyć takie przepisy, by nie powtórzyły się błędy poprzedniego rządu.
Kilka faktów dla kupujących
Fakt podstawowy jest taki, że wzrost cen mieszkań znacznie przekroczył wzrost cen wynagrodzeń. Nic nie wskazuje więc na to by sprzedaż mieszkań mając na względzie wynagrodzenia miała się w znaczący sposób zwiększyć. Prawdą jest, że w Krakowie dodatkowo ceny windują wszyscy w tym najbardziej właściciele gruntów. Dyktują oni tak wysokie ceny bazując na tym, że gruntów pod budowę tych naprawdę atrakcyjnych prawie nie ma. Jeśli więc nie będzie programu Kredyt na Start sytuacja niewiele się zmieni. Co więcej jak wynika ze statystyk w sierpniu wprowadzono na rynek ponad 1000 nowych mieszkań i jest ich teraz w sprzedaży prawie 7 500 sztuk. W takiej sytuacji mamy do czynienia z przewagą podaży nad popytem, trudno więc o podwyżki.
Jakie będą ceny jesienią ?
Rozpoczynający się sezon jesienny to raczej stabilizacja cen. Co więcej widać już oferty z obniżkami. Jeden z deweloperów, któremu pozostało w ofercie kilka gotowych do odbioru mieszkań reklamuje się obniżkami o 500 zł do metra kwadratowego mieszkania. Takich ofert podobnie jak rabatów na miejsca postojowe i garaże będzie coraz więcej. Akcja kredytowa nie będzie zbyt duża, bo mamy przecież najdroższe kredyty hipoteczne w Unii Europejskiej. Niestety działalność NBP i Rady Polityki Pieniężnej nie napawa optymizmem. Najpierw nie podwyższano stóp procentowych, by potem podnosić je co chwilę a teraz nie są obniżane choć można by to zrobić przy inflacji na poziomie 4 procent i byłby to dużo lepszy czynnik ożywiający rynek mieszkaniowy niż ręcznie sterowane kredyty. Jeśli więc nic się nie zmieni to jesienią tego roku zapewne ceny będą podobne jak teraz. Jeśli wprowadzone zostaną rozsądne rozwiązania mieszkaniowe to sprzedaż może wzrosnąć. Jeśli będzie powtórka z Bezpiecznego Kredytu 2 % to niestety znów czeka nas podwyżka.
Jaki będzie przyszły rok ?
Kiedy wzrosty zarobków dorównają wzrostom cen mieszkań to być może rynek się ożywi. Ożywienie rynku w Krakowie może nastąpić kiedy władze samorządowe stworzą nowe plany mieszkaniowe, Przykładem może być brak planu na terenach poprzemysłowych Płaszów – Rybitwy. Teraz teren gdzie królują gruzy, magazyny i inne betonowe konstrukcje nie jest użyteczny w żadnym względzie. Nie ma tam ani zieleni ani mieszkań. Jeśli takie tereny zostaną uwolnione spekulacyjne dziś ceny gruntów wrócą do równowagi. Wtedy może skończyć się galopada cen. Takich terenów w Krakowie jest kilka, ale by je wyznaczyć potrzebne będą odważne decyzje urbanistyczne. Jeśli zwiększy się znacznie podaż mieszkań możliwe będzie utrzymanie bieżących cen. Większość analityków uważa jednak, że po okresie stabilizacji przy wysokich cenach sprzedaż w końcu zacznie rosnąć, bo rosły będą płace. Wtedy czekają nas kolejne wzrosty cen, choć większość uczestników uważa, że będą to wzrosty kilku, kilkunastu procentowe w skali roku.