Konsument, z którym deweloper zawarł umowę zawierającą niedopuszczalne klauzule, a których treść nie była z nim indywidualnie uzgodniona, w prosty sposób może doprowadzić do uznania takich zapisów za niewiążące.
Tematyka niedozwolonych klauzul umownych ściśle powiązana jest z granicami swobody umów. Przepisy kodeksu cywilnego wprowadzają ogólną zasadę, zgodnie z którą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie, ani zasadom współżycia społecznego (art. 3531 kodeksu cywilnego). Zasada swobody umów napotyka jednak wiele ograniczeń, przy czym znaczna ich część dotyczy zmniejszenia dysproporcji kontraktowej stron. Powszechną praktyką było, jest i z pewnością zawsze będzie, że podmioty o silniejszej pozycji negocjacyjnej – w tym przypadku deweloperzy – narzucają nabywcom lokali, korzystniejsze dla siebie uregulowania umowne. Nabywca lokalu przystępuje do umowy z założeniem, że i tak nie ma możliwości wpływu na jej treść, a szczytem jego roztropności i tak najczęściej jest tylko uzgodnienie ceny i przeczytanie pozostałych zapisów umowy ze zrozumieniem ich treści. Powoduje to oczywiście niebezpieczeństwo, że silniejsza strona umowy narzuci nabywcy, będącemu konsumentem, zapisy, które nie będą dla niego korzystne.
I tak potrzeba ochrony interesów konsumentów doprowadziła do przyjęcia w 2000 roku specjalnego uregulowania. Wprowadzony do kodeksu cywilnego art. 3851 stanowi, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Na podstawie tego przepisu za nieuzgodnione indywidualnie uznaje się te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez dewelopera. Uregulowanie to ma dużą doniosłość, bowiem zapisy umowy naruszające interesy konsumenta nie wiążą go. Oczywiście warto zadbać nie tylko o to, żeby w umowie znalazła się stosowna wzmianka, którą obie strony potwierdzą, że wszelkie zapisy umowy były przedmiotem negocjacji i uzgodnień, ale – przede wszystkim – żeby faktycznie te kontrowersyjne zapisy były przedmiotem uzgodnień z nabywcą. Niekorzystne dla konsumentów zapisy określane są jako klauzule abuzywne, a ich nazwa pochodzi od angielskiego abuse – oznaczającego naruszenie, obrazę, nadużycie.
Aby jakieś uregulowanie uznane było za klauzulę abuzywną muszą więc być spełnione trzy przesłanki: musi ono kształtować prawa i obowiązki konsumenta (przepisy dotyczące klauzul niedozwolonych mają zastosowanie tylko w relacjach z konsumentami, nie pomiędzy przedsiębiorcami) w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, muszą one rażąco naruszać jego prawa oraz nie zostały indywidualnie uzgodnione z konsumentem. Dwie pierwsze przesłanki mają charakter czysto oceniający, a ustalenie, czy przy zawarciu jakiejś umowy doszło do naruszenia prawa nie jest wcale takie proste. Pomocny w tym jest niewątpliwie rejestr klauzul niedozwolonych prowadzony przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który stale uzupełnia listę niedozwolonych postanowień poprzez kontrole wzorców stosowanych w umowach z konsumentami przez przedsiębiorców. Rejestr niedozwolonych klauzul umownych dostępny jest na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i konsumentów pod adresem: http://www.uokik.gov.pl. Zawiera on tematycznie uporządkowany i stale uzupełniany wykaz klauzul z informacją w jakiej sprawie klauzula została uznana za niedopuszczalną oraz przez jakiego przedsiębiorcę była ona stosowana (w interesujących nas sprawach – dewelopera). Do chwili obecnej na tej liście znalazło się już ponad 2 tysiące różnych klauzul, przy czym nie wszystkie oczywiście dotyczą umów z udziałem dewelopera i konsumenta, bowiem takich jest niespełna 300. Również kodeks cywilny w art. 3853 zawiera listę 23 klauzul, które w razie wątpliwości uznaje się za niedozwolone. Rejestr ten obejmuje nie tylko niedozwolone zapisy umów zwieranych z konsumentami przez deweloperów, ale i przez innych przedsiębiorców.
Chyba najczęściej stosowanymi przez deweloperów niedozwolonymi zapisami są klauzule waloryzacyjne. Za ich pomocą deweloperzy starają się przerzucić na nabywcę lokalu różne ryzyka związane ze zmianą trudnych do przewidzenia w chwili podpisywania umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej, czynników. Klauzule te na przykład dotyczą waloryzacji stawki VAT na wypadek, gdyby w trakcie realizacji inwestycji stawka ta uległa zmianie.
Klauzula waloryzacyjna stosowana jest również w przypadku zmiany powierzchni lokalu względem powierzchni przewidzianej w projekcie. Często spotykany w umowach deweloperskich – również uznany za klauzulę abuzywną – jest zapis przyznający deweloperowi prawa do sprawowania zarządu w we wspólnocie mieszkaniowej, która powstanie z chwilą wyodrębnienia lokali mieszkalnych.
Podobnie traktowane są zapisy umowne uprawniające dewelopera do dokonywania zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej bez konieczności dokonywania rozliczeń z tego tytułu z nabywcami lokali oraz zapisy przyznające deweloperowi szczególne uprawnienia do korzystania z pomieszczeń nieruchomości wspólnej bez dodatkowych opłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Za niedopuszczalne uznawane są również zapisy obciążające konsumenta dodatkowymi kosztami na wypadek odstąpienia od umowy z przyczyn nie leżących po jego stronie. Wynika to przede wszystkim z istoty odstąpienia od umowy, a w konsekwencji do uznania umowy, od której jedna ze stron odstąpiła, za niezawartą. Zgodnie z dotychczasową praktyką sądów i Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, obciążanie konsumenta w takim przypadku dodatkowymi kosztami jest sprzeczne z dobrymi obyczajami. Z raportów publikowanych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wynika, że często stosowane są zapisy pozwalające deweloperom na dokonanie zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej bez konieczności dokonania rozliczenia z tego tytułu.
Klauzulami abuzywnymi są również zapisy ograniczające uprawnienia konsumentów wynikające z rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Należy pamiętać, że rękojmia za wady jest wynikającym z kodeksu cywilnego uprawnieniniem nabywcy chroniącym jego interesy na wypadek, gdyby rzecz sprzedana (w tym przypadku lokal) posiadała wady lub była niezgodna z umową. Uprawnienia nabywcy z tego tytułu są bardzo daleko idące i mogą prowadzić do obniżenia ceny, czy nawet odstąpienia od umowy. Dlatego za niedopuszczalne uznawane są zapisy ograniczające bądź wyłączające ochronę rękojmi za wady.
Przedstawione powyżej przykłady niedozwolonych zapisów pochodzą z wzorców umów stosowanych przez wiodących deweloperów polskiego rynku nieruchomości. Chociaż zostały one zakwestionowane przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a cześć z nich również przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nie oznacza to jednak, że stosowanie ich w umowach z konsumentami będzie absolutnie niedopuszczalne. Jeżeli strony umowy w wyniku indywidualnych negocjacji zdecydują się na zastosowanie zapisu o analogicznej treści, to nie będzie podstaw do jego kwestionowania.
Powstaje pytanie o konsekwencje stosowania w umowach klauzul abuzywnych. Chociaż zapisy te najczęściej są niekorzystne z punktu widzenia konsumentów – nabywców lokali, to z uwagi na daleko idącą ochronę ze strony systemu prawnego, nie są one dla nich niebezpieczne. Ochrona konsumentów wynika przede wszystkim z przepisu wspomnianego art. 3531 kodeksu cywilnego, który stanowi, że takie niedozwolone zapisy po prostu nie wiążą konsumenta. Konsument, z którym zawarto umowę zawierającą niedopuszczalne zapisy, których treść nadto nie była z nim indywidualnie uzgodniona, w prosty sposób może doprowadzić do uznania takich zapisów za niewiążące. Stosujący klauzule abuzywne muszą również liczyć się z ryzykiem wszczęcia względem nich postępowania przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Postępowanie to może zakończyć się nałożeniem na dewelopera kary pieniężnej w wysokości do 10% przychodu osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary (art. 106 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów). Nadto każdy, również Prezes UOKiK może wystąpić do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z pozwem o uznanie konkretnych zapisów stosowanych przez dewelopera wzorców umów za klauzule niedozwolone (art. 47938 kodeksu postępowania cywilnego). W przypadku przegrania przez dewelopera takiego postępowania sąd może obciążyć go kosztami postępowania oraz kosztami publikacji treści klauzuli niedozwolonej w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Jednak dotkliwe sankcje nie są jedynym argumentem, który powinien przekonywać deweloperów do większej elastyczności podczas negocjacji warunków umów z klientami. Duża konkurencja i zdecydowana przewaga podaży nad popytem na rynku nieruchomości powinny przekonywać deweloperów do większej elastyczności i przejrzystości podczas negocjacji warunków umów. Uważam, że zbliżamy się do momentu, gdy również ten element marketingu przedsiębiorstw deweloperskich zacznie odgrywać większą rolę w staraniach o pozyskiwanie przez nich nowych, coraz wybredniejszych klientów.
Tomasz Golenia
Adwokat w Kancelarii
Golenia Hanusa Wojtyczek
– Adwokaci w Krakowie
www.ghw.pl