O kryteriach wyboru lokalizacji mieszkaniowych, przyszłości rynku biurowego w Krakowie oraz prognozach na najbliższy rok rozmawiamy z Grzegorzem Dworeckim, prezesem Buma Development S.A.
Rozpoczynają Państwo dwie nowe inwestycje: przy ulicach Rydlówka i Prandoty. Jakie są cechy wspólne tych lokalizacji?
Przed podjęciem decyzji o inwestycji prowadzimy zawsze wielopłaszczyznowe, bardzo dokładne analizy, które obejmują wiele istotnych czynników. Jednym z nich jest dostępność komunikacyjna rozumiana zarówno jako wygodna i komfortowa komunikacja miejska, jak i bliskość głównych arterii drogowych umożliwiających sprawne przemieszczanie się w inne części miasta oraz wyjazd poza jego granice. Inwestycje przy ul. Rydlówka oraz przy ul. Biskupa Jana Prandoty usytuowane są blisko dużych arterii komunikacyjnych. W przypadku ul. Rydlówka nieopodal znajduje się Rondo Matecznego z liniami tramwajowymi i autobusowymi, natomiast ul. Prandoty to ścisłe centrum Krakowa z wszystkimi walorami komunikacji miejskiej. Obie te lokalizacje mają również duży potencjał w dostępie do dróg tranzytowych. Dodatkowym atutem lokalizacji przy ul. Prandoty jest bliskość Dworca Głównego. Istotne znaczenie ma również infrastruktura miejska, w obu przypadkach jest ona wręcz doskonała. Daje możliwość prowadzenia aktywnego życia towarzyskiego, a także korzystania z bogatej oferty kulturalnej i rozrywkowej miasta – czy to na Starym Mieście, czy przeżywającym swoisty renesans Starym Podgórzu. Obie lokalizacje gwarantują dostępność szkół, przedszkoli, placówek służby zdrowia czy centrów handlowych. W pobliżu ul. Rydlówka znajduje się kilka kompleksów biurowych, niedaleko stąd zarówno do Podgórza, na Kazimierz, jak i na Bulwary Wiślane. Podobne zalety ma inwestycja przy ul. Prandoty. W pobliżu powstały liczne nowe centra biznesowe, a kolejne są w trakcie realizacji. Z inwestycji przy Prandoty bardzo blisko jest również do krakowskich wyższych uczelni – Politechniki Krakowskiej, Uniwersytetu Rolniczego, Uniwersytetu Ekonomicznego. Niewątpliwie ogromną zaletą Prandoty jest położenie w sąsiedztwie Starego Miasta, w otoczeniu zabytkowego drzewostanu. Obok inwestycji przy ul. Rydlówka mamy z kolei urokliwe, zielone tereny rekreacyjne i spacerowe nad rzeką Wilgą, blisko stąd do Skałek Twardowskiego, a wszystko to w miejscu, z którego okien widać Wawel. Sąsiedztwo terenów zielonych to również wspólny mianownik naszych nowych inwestycji.
Zarówno inwestycja przy ul. Rydlówka, jak i Prandoty to doskonałe miejsce do zamieszkania, ale też nasi klienci kupujący mieszkania inwestycyjnie z myślą o przyszłym wynajmie będą usatysfakcjonowani. Lokalizacje te predysponują do dobrej inwestycji, zarówno na wynajem dla pracowników licznych firm mających swoje siedziby w sąsiedztwie, jak i dla turystów.
Nie budują Państwo mieszkań z segmentu ogólnego, ale raczej te z charakterystyką premium. Jak wygląda w tym względzie strategia firmy?
W naszej obecnej strategii definiujemy produkt mieszkaniowy jako spełniający kryteria poziomu podwyższonego standardu. Przy spełnianiu tych warunków ważnych jest kilka aspektów. Przede wszystkim oczywiście lokalizacja, o której już mówiłem. Nie idziemy także na kompromisy ani pod względem standardu architektury, ani materiałów wykończeniowych. Staramy się zawsze dostarczać jak najlepszy produkt, dbając o to, by osiągnąć możliwie najbardziej korzystny dla klienta współczynnik ceny do jakości. Istotny jest funkcjonalny układ mieszkania i rozkład pomieszczeń. Starannie projektujemy lokale tak, by można w nich było stosować wiele wariantów aranżacji. Istotna jest architektura, nie tylko w kontekście elewacji, czyli walorów estetycznych, ale także w zakresie zagospodarowania terenów wokół – zieleni i elementów małej architektury. Jeśli porównujemy tylko ceny gotowego produktu, to oczywiście można zbudować taniej, ale wtedy musielibyśmy zrezygnować z wysokiej jakości w każdym z omówionych aspektów, a tego nie chcemy robić, bo definiujemy naszych klientów jako osoby wymagające i dla nich chcemy budować mieszkania.
W roku 2017 padły kolejne rekordy liczby oddanych mieszkań. Jak ocenia Pan ten rok i co czeka nas w najbliższym czasie?
To był bardzo dobry rok. Cieszymy się z tego, że nasze inwestycje znalazły uznanie w oczach klientów. Dotyczy to zarówno kończonej właśnie inwestycji przy ul. Teligi, jak i nowych projektów, czyli tych przy ulicach Rydlówka i Prandoty. Potwierdzeniem tego uznania są wysokie wyniki sprzedaży oraz bardzo wysoki odsetek rezerwacji w obu nowych inwestycjach. Na koniec tego roku odnoszę jednak nieodparte wrażenie, że pomimo sukcesów, jakimi się on kończy, nie można przejść obojętnie nad możliwymi zagrożeniami w przyszłym roku. Już teraz zauważyć można, że podaż na rynku mieszkań przestaje nadążać za popytem. Część z firm deweloperskich ma trudności z pozyskiwaniem nowych terenów, co w przyszłości może spowodować kolejne braki dobrych ofert mieszkaniowych.
Jakie mogą być tego konsekwencje?
Z jednej strony już teraz widać, że mieszkania zaczynają drożeć, ale jest to na szczęście bardzo umiarkowany wzrost. Myślę, że w przyszłym roku zostanie utrzymane obecne tempo sprzedaży, natomiast już dzisiaj trzeba zwracać uwagę na te niebezpieczeństwa, które mogą pojawić się w przyszłości. Jedno z nich to właśnie brak nowych terenów, a co za tym idzie – trudność w uruchomieniu nowych inwestycji. W przyszłym roku możliwe są również do wprowadzenia nowe przepisy o planowaniu inwestycji, które w znacznym stopniu mogą skomplikować już i tak niełatwy proces, a w szczególnych przypadkach nawet uniemożliwić taką zabudowę. Nowym zjawiskiem, równie niepokojącym, jest wzrost kosztów budowy i trudności z pozyskaniem rzetelnych wykonawców.
BUMA kojarzy się nie tylko z budownictwem mieszkaniowym, ale głównie z rynkiem biurowym. W końcu w tym segmencie są Państwo od lat regionalnym liderem. Jak ocenia Pan perspektywy tego rynku w Krakowie?
Kraków jest bardzo interesującym miastem, jeśli chodzi o inwestycje biurowe. Z rozmów z naszymi klientami wynika, że firmy właśnie tutaj chcą rozwijać swoją działalność. Polska, a przede wszystkim Kraków, to bardzo ciekawe miejsce na ekonomicznej mapie świata, m.in. ze względu na bardzo dobrze ocenianych na rynkach światowych, wysoko wykwalifikowanych pracowników, którzy kończą krakowskie uczelnie wyższe. W naszym mieście jest wraz z doktorantami ponad 200 tys. studentów, którzy studiują na 23 uczelniach. Ich zdolności są doceniane na całym świecie. Kraków to miasto, w którym również dobrze się żyje, które ma do zaoferowania wiele atrakcji, zarówno rozrywkowych, turystycznych, jak i kulturalnych nie tylko dla pracowników rodzimych, ale również kadry międzynarodowej. Już teraz w światowych rankingach Kraków plasuje się w pierwszej dziesiątce i na pierwszym miejscu w Europie pod względem najbardziej atrakcyjnych lokalizacji dla tego typu centrów biznesowych. Jeśli chodzi o potencjał rozwoju, to wzrost tego sektora w najbliższych latach w Krakowie szacuje się na poziomie 8 do 10 proc. rocznie. Jeśli uwzględnimy ilość powierzchni wynajmowanej, jaką mamy w Krakowie, a która przekroczyła 1 mln m2, i zestawimy ją z powierzchnią 3 mln m2 dostępną w zbliżonym pod względem wielkości np. Lionie we Francji, to okaże się, że przed nami jest jeszcze wiele możliwości rozwoju nawet przy założeniu zmniejszających się współczynników korygujących.
Jak wobec tego Grupa BUMA zamierza ten potencjał wykorzystać?
Przygotowujemy i prowadzimy kilka nowych inwestycji biurowych. To między innymi Tertium Business Park przy
ul. Lublańskiej, gdzie w trzech budynkach powstanie około 40 tys. m2 powierzchni wynajmowalnej. Po sąsiedzku z Buma Square budujemy kompleks biurowy Wadowicka 3. Tu również powstaną trzy budynki o łącznej powierzchni ponad 30 tys. m2. Pierwszy budynek jest już w budowie, a budowa kolejnych rozpocznie się w przyszłym roku. Rozbudowujemy centrum biznesowe Dot Office na Ruczaju, gdzie powstały budynki od A do E, a swoje siedziby mają takie firmy, jak Shell, Motorola Solutions czy Ericsson. Jako ciekawostkę możemy podać, że znajdujące się tutaj biuro Shell jest jedną z trzech głównych siedzib tego koncernu na świecie. To pokazuje, jak docenioną destynacją na mapie światowej jest Kraków. Można powiedzieć, że ta część Ruczaju została w sporej części wykreowana przez naszą grupę kapitałową i tworzy się tam coś na kształt „Krakowskiej Doliny Krzemowej”. Teraz przygotowujemy budynki F i G, gdzie powstanie łącznie 22 tys. m2. Dla poprawy obsługi komunikacyjnej rejonu będziemy realizowali nową drogę publiczną. Zaangażowanie w poprawę komunikacji naszych inwestycji dotyczy zarówno obiektów biurowych, jak i inwestycji mieszkaniowych. Przy inwestycji Rydlówka aktywnie uczestniczymy w powstaniu ulicy „Nowej Rydlówki”, która dodatkowo usprawni komunikację z alejami i rondem Matecznego. W tej lokalizacji oprócz wkładu finansowego wnieśliśmy pod budowę nowej drogi również część naszych terenów. Ufamy, że miasto szybko zrealizuje brakujący odcinek tej ulicy.
W ostatnich dniach Grupa BUMA przekazała lokale dla tworzonego Centrum Rehabilitacji.
Od wielu lat staramy się wspierać instytucje charytatywne. Wspieramy działalność bardzo prężnie rozwijającej się Fundacji im. Jacka i Piotra Michalskich. Ostatnio rozszerzyliśmy również pomoc dla Fundacji Poland Business Run. Wspieramy ją nie tylko uczestnictwem w biegach, ale również przekazaliśmy lokale usługowe na jednym z naszych osiedli pod działalność pierwszego w Polsce Centrum Rehabilitacyjnego, w którym osoby z niepełnosprawnością narządów ruchu znajdą nie tylko niezbędną pomoc fizyczną, ale także wsparcie psychologów. Cieszymy się, że za decyzją właścicieli Grupy BUMA możemy dołożyć do tego celu swoją cegiełkę. Jako firma krakowska chcemy wspomagać w naszym mieście działalność organizacji non profit.
Rozmawiał: Jarosław Knap