Krakowska Giełda Mieszkań

Krakowska Giełda Mieszkań

  • Mapa Inwestycji
  • Aktualności
  • Niezbędnik Kupującego
  • Design
  • Deweloperzy
  • Moje oferty
  • Kontakt
Krakowska Giełda Mieszkań

Krakowska Giełda Mieszkań

  • Mapa Inwestycji
  • Aktualności
  • Niezbędnik Kupującego
  • Design
  • Deweloperzy
  • Moje oferty
  • Kontakt

Aktualności

Szukaj określonych funkcjonalności
zmiany kgm

Najem okazjonalny alternatywą dla klasycznej umowy najmu lokalu

By

kgm_admin

Posted in Aktualności, Niezbędnik Kupującego On sty 09, 2019

Najem okazjonalny to stosunkowo mało popularna forma wynajmu nieruchomości. Czy obawy przed tego typu umowami są słuszne? Poniżej przedstawiamy główne cechy najmu okazjonalnego oraz wskazujemy jego wady i zalety w stosunku do klasycznej umowy najmu lokalu mieszkalnego

Najem lokali mieszkalnych został określony w sposób kompleksowy w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa o ochronie lokatorów). Ustawa ta wprowadza do porządku prawnego szczególną formę umowy najmu – umowę najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny

W pierwszej kolejności należy wskazać, że umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć wyłącznie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali mieszkalnych. Umowa taka może zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Obowiązkowymi załącznikami do umowy są następujące oświadczenia wynajmującego i najemcy:

  1. oświadczenie właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i konkretnych, określonych, osób w jego lokalu,
  2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji z wynajmowanego lokalu,
  3. oświadczenie najemcy o poddaniu się ewentualnej egzekucji i jednoczesnym zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu w terminie nie krótszym niż 14 dni w sytuacji, gdy nie opuści on dobrowolnie lokalu.

Oświadczenie, o którym mowa w punkcie 3, sporządza się w formie aktu notarialnego – nie obejdzie się zatem bez wizyty w kancelarii notarialnej. Jednocześnie, w celu uniknięcia wątpliwości w przyszłości wynajmujący może zażądać notarialnego poświadczenia podpisu najemcy pod oświadczeniem opisanym w punkcie 2.

Ustawa nakłada też kilka dodatkowych ograniczeń i obowiązków przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego. Przykładowo, w terminie 14 dni od dnia jej zawarcia musi ona zostać zgłoszona do Urzędu Skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela. Jeśli zaś zapomnimy o określeniu zasad waloryzacji czy zmiany czynszu, to nie będziemy mogli go zmienić w trakcie jej obowiązywania bez zawarcia odpowiedniego aneksu. Ponadto, jeśli chcemy pobierać dodatkowe opłaty (poza czynszem i mediami), to również musimy wskazać to w umowie. Wysokość kaucji nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznej wysokości czynszu. Już w ustawie przewidziano, że w przypadku konieczności przeprowadzenia eksmisji najemcy z lokalu z kaucji można pokryć również koszty egzekucji.

Wady i zalety oraz kwestie praktyczne

Powyższe omówienie cech charakterystycznych umowy najmu okazjonalnego wskazuje jasno na jej założenie, którym jest możliwość szybkiego i skutecznego eksmitowania najemcy, który np. zalega z płatnościami, niszczy lokal lub jego wyposażenie albo też doprowadza do innych szkód. Jest to główna różnica pomiędzy tą umową a klasyczną umową najmu lokalu mieszkalnego, jak również największa zaleta omawianej umowy.

W przypadku klasycznej umowy najmu po jej wypowiedzeniu, w sytuacji gdy najemca nie chce opuścić naszego lokalu, musimy złożyć przeciwko niemu pozew o nakazanie opuszczenia i opróżnienia mieszkania (czyli o tzw. eksmisję). Do czasu zakończenia takiej sprawy (która nie skończy się szybko – z racji obciążenia sądów można optymistycznie założyć kilka, kilkanaście miesięcy) nie będziemy w stanie w żaden sposób przymusić lokatora do opuszczenia naszego lokalu. Po wydaniu i uprawomocnieniu się wyroku, gdy nasz były najemca dalej odmawia wyprowadzki, będziemy zmuszeni skierować sprawę do komornika, który siłowo opróżni lokal. Egzekucja komornicza nie jest procesem szybkim i może się przeciągnąć, chociażby z uwagi na fakt, że jest możliwa wyłącznie w terminie od 1 kwietnia do 30 października. W międzyczasie mogą pojawić się inne komplikacje, np. lokator może zażądać przyznania od gminy lokalu socjalnego – w przypadku uwzględnienia takiego wniosku do czasu jego przekazania przez gminę nie możemy skierować wniosku do komornika. Ogólnie cały proces odzyskiwania nieruchomości od lokatorów, którzy nie chcą się wyprowadzić, może być bardzo długi i kosztowny.

A co w przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego? Jeśli lokator nie opuści lokalu do ostatniego dnia terminu wypowiedzenia, wysyłamy żądanie jego opuszczenia w terminie co najmniej 14 dni. Po tym terminie właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca zgodził się na eksmisję i po jej uzyskaniu (około miesiąca, dwóch miesięcy) można skierować wniosek do komornika. Komornik usunie takiego lokatora bez zbędnej zwłoki, ponieważ lokator podczas zawierania umowy sam oświadczył, że ma inne miejsce, w którym może zamieszkać. W przypadku eksmisji po umowie najmu okazjonalnego nie stosujemy m.in. przepisu, który uniemożliwia jej wykonanie w terminie od 1 listopada do 31 marca.

Omawiając kwestię wypowiedzenia umów najmu i ewentualnej eksmisji, nie sposób nie wspomnieć o fakcie, który wielu wynajmującym umyka – w przypadku, gdy postanowienia zawarte w umowie najmu (każdej, również najmu okazjonalnego) będą mniej korzystne lub sprzeczne z ustawą o ochronie lokatorów, nie znajdą one zastosowania. Przykładowo nieskuteczny będzie zapis, który umożliwi wynajmującemu wypowiedzenie umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia w sytuacji, gdy najemca zalega mu 15 dni z zapłatą czynszu. Art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów szczegółowo określa przypadki i sposób wypowiadania umów najmu lokali mieszkalnych. W przypadku braku zapłaty czynszu (ale nie jednomiesięcznego – muszą to być co najmniej trzy okresy płatności!) wynajmujący musi wezwać najemcę do uregulowania zaległości w terminie miesiąca pod rygorem wypowiedzenia umowy. Dopiero po bezskutecznym upływie tego okresu może skutecznie wypowiedzieć zawartą umowę. Co w sytuacji, gdybyśmy wypowiedzieli umowę na podstawie takiego zapisu sprzecznego z ustawą o ochronie praw lokatorów, lokator dalej zamieszkiwałby w naszym lokalu, a my wystąpilibyśmy o eksmisję? Sąd stwierdziłby, że umowa dalej obowiązuje, a powództwo oddalił. W przypadku umowy najmu okazjonalnego ryzykujemy ewentualne oddalenie wniosku o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy, a zatem w razie nieskutecznego wypowiedzenia umowy nasze straty będą wielokrotnie mniejsze.

Umowa najmu okazjonalnego jest zatem bezpieczniejsza dla właściciela – nie tylko umożliwia szybkie odzyskanie lokalu, ale w przypadku błędu minimalizuje ryzyko ewentualnych strat. Wady umowy najmu okazjonalnego to przede wszystkim niechęć najemców do ich zawierania (swoją drogą nieuzasadniona, ponieważ w przypadku wywiązywania się z obowiązków umownych w żaden sposób nie ogranicza ich praw), a także fakt, że ogranicza ona ich krąg – nie każdy będzie w stanie złożyć oświadczenie o posiadaniu innego miejsca, do którego mógłby się wyprowadzić (np. cudzoziemcy). Nie można również zapomnieć o kosztach notariusza (z pewnością w całości nie pokryje ich najemca, który de facto pozbawia się w ten sposób ochrony gwarantowanej przez ustawę o ochronie lokatorów), dodatkowym czasie potrzebnym do jej zawarcia i większym formalizmie. W mojej opinii, biorąc pod uwagę spotkane w praktyce problemy z odzyskaniem „nieszczęśliwie” wynajętego mieszkania, jest to jednak rozwiązanie godne polecenia. Ewentualne straty finansowe związane z dłuższym poszukiwaniem najemców oraz wizytą w kancelarii notarialnej zwrócą się z nawiązką w sytuacji, gdy nie będziemy musieli kierować do sądu sprawy o eksmisję i prowadzić klasycznej eksmisji z nieruchomości.

 

radca prawny
Michał Dyśko
Kancelaria Radcy Prawnego Michał Dyśko
www.mdkancelaria.com

Excellent3
Wyróżnione
View Property

Apartamenty Maestro AWIM

Inwestycja mieszkaniowa w Nowym Bieżanowie.

Pokoje
1
Powierzchnia
30
W przygotowaniu

zapytaj o cenę

Skontaktuj sie z nami

Krakowska Grupa Multimedialna Jarosław Knap Rybitwy 36, 30-722 Kraków

+48 504 295 032

nieruchomosci@kgm.pl

Polub nas na Facebooku!

Facebook Pagelike Widget

Menu

  • Mapa Inwestycji
  • Aktualności
  • Niezbędnik Kupującego
  • Design
  • Deweloperzy
  • Moje oferty
  • Kontakt

Ostatnie wpisy

  • V Krakowskie Forum Dialogu – Miasto do rozmowy
  • Mieszkania idealne dla Rodzin
  • Konferencja | Nowe wyzwania rynku mieszkaniowego
  • Wykorzystaj okazje rynkowe
  • Excellent Realizacje Pod Klucz zaprasza do Filharmonii

Copyright © 2014-2022 KGM | Polityka prywatności

Owning a home is a keystone of wealth… both financial affluence and emotional security.

Suze Orman
21st maj 2025 środa!
Krakowska Giełda Mieszkań
  • Login
Forget Password?

Szanujemy Twoją Prywatność
Aby zapewnić jak najlepsze wrażenia, korzystamy z technologii, takich jak pliki cookie, do przechowywania i/lub uzyskiwania dostępu do informacji o urządzeniu. Nasi zaufani partnerzy zbierają dane i używają plików cookie do personalizacji reklam i mierzenia ich skuteczności a pliki cookie mogą być wykorzystywane do spersonalizowanych jak i niespersonalizowanych reklam. Używając przycisku Akceptuję wyrażasz zgodę na korzystanie z technologii takich jak cookie przez nas i naszych zaufanych partnerów. Szanując Twoją prywatność szczegółowe informacje na ten temat zawarliśmy w Polityce Prywatności i Polityce Plików Cookies. W każdej chwili możesz zmienić swoje preferencje używając przycisku Zobacz preferencje.
Funkcjonalne Zawsze aktywne
Przechowywanie lub dostęp do danych technicznych jest ściśle konieczny do uzasadnionego celu umożliwienia korzystania z konkretnej usługi wyraźnie żądanej przez subskrybenta lub użytkownika, lub wyłącznie w celu przeprowadzenia transmisji komunikatu przez sieć łączności elektronicznej.
Preferencje
Przechowywanie lub dostęp techniczny jest niezbędny do uzasadnionego celu przechowywania preferencji, o które nie prosi subskrybent lub użytkownik.
Statystyka
Przechowywanie techniczne lub dostęp, który jest używany wyłącznie do celów statystycznych. Przechowywanie techniczne lub dostęp, który jest używany wyłącznie do anonimowych celów statystycznych. Bez wezwania do sądu, dobrowolnego podporządkowania się dostawcy usług internetowych lub dodatkowych zapisów od strony trzeciej, informacje przechowywane lub pobierane wyłącznie w tym celu zwykle nie mogą być wykorzystywane do identyfikacji użytkownika.
Marketing
Przechowywanie lub dostęp techniczny jest wymagany do tworzenia profili użytkowników w celu wysyłania reklam lub śledzenia użytkownika na stronie internetowej lub na kilku stronach internetowych w podobnych celach marketingowych.
Zarządzaj opcjami Zarządzaj serwisami Zarządzaj {vendor_count} dostawcami Przeczytaj więcej o tych celach
Zobacz preferencje
{title} {title} {title}