Fundusz Mieszkań na Wynajem – nowy sposób na ożywienie na rynku mieszkaniowym w Polsce. Miejmy nadzieję, że nie będzie to chybiony pomysł rządu sfinansowany za 5 mld zł pochodzących z kieszeni podatników.
Najem okazjonalny został uregulowany w art. 19a do 19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 Nr 71 poz. 733 z późniejszymi zmianami) – dalej ustawa. Przepisy, regulujące tę instytucję, zostały wprowadzone do ustawy końcem 2009 roku, a motywy tej zmiany były dość oczywiste. Ustawodawca starał się stworzyć dla wynajmujących lokale mieszkalne wygodne narzędzie, które w zamyśle miało pozwalać na w miarę sprawne, w porównaniu z procesem o eksmisję, pozbycie się krnąbrnego najemcy. Skorzystanie z instytucji umowy najmu okazjonalnego wymaga na pewnym etapie udziału notariusza. Ustawodawca zadbał również o to, aby ustawową stawką ostudzić zapędy notariuszy do obciążania chcących skorzystać z tej instytucji zbyt dużą taksą notarialną. Z drugiej strony, możliwość skorzystania z tej instytucji warunkowana jest dokonaniem zgłoszenia najmu do właściwego urzędu skarbowego, co oczywiście wiąże się z koniecznością płacenia podatku dochodowego od dochodów uzyskiwanych z najmu. Ustawodawca miał świadomość, że rynek mieszkań wynajmowanych bez żadnej kontroli ze strony służb fiskalnych jest ogromny i zapewne liczył na strumień pieniędzy z podatku dochodowego od tych najmów.
Pomysł ustawodawcy można by uznać za słuszny, gdyby nie fakt, że to ten sam ustawodawca tak skonstruował ustawę o ochronie praw lokatorów, że procedura pozbycia się najemcy – który w pewnym momencie doszedł do wniosku, że już dłużej nie zamierza zasobnemu czynszownikowi płacić za najem lokalu mieszkalnego – stała się dla wynajmującego drogą przez mękę.
Patrząc z perspektywy kilku lat funkcjonowania na rynku instytucji najmu okazjonalnego, można pokusić się o stwierdzenie, że nie doprowadziła ona do rewolucji ani w zakresie najmu, ani w zakresie przychodów z podatków dochodowych od dochodów uzyskiwanych z najmu. Obecnie ustawodawca pracuje nad nowym rozwiązaniem, mającym tym razem ożywić rynek budownictwa mieszkaniowego. Bank Gospodarstwa Krajowego ma stworzyć fundusz (Fundusz Mieszkań na Wynajem), który będzie inwestował w mieszkania pod wynajem, a następnie będzie je wynajmował potencjalnym chętnym, oferując czynsz niższy od rynkowego. Zgodnie z zapowiedziami przedstawicieli BGK, wynajmem mieszkań oferowanych przez fundusz miałby odbywać się w oparciu o umowę najmu okazjonalnego.
Podstawowe założenia umowy najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych. Istotnym jest iż w świetle obecnie obowiązujących przepisów najem okazjonalny nie dotyczy mieszkań, znajdujących się w publicznym zasobie mieszkaniowym. Niewykluczone zatem, że przepis ograniczający tę możliwość zostanie uchylony, aby umożliwić funduszowi stworzonemu przez Bank Gospodarstwa Krajowego korzystanie z tej instytucji, o ile oczywiście utworzony fundusz będzie państwową osobą prawną.
Konstrukcja samej umowy nie odbiega od standardowych umów najmu. W umowie konieczne jest określenie przedmiotu najmu, czasu trwania najmu (w przypadku umów najmu okazjonalnego umowa może być zawarta wyłącznie na czas oznaczony, ale nie przekraczający 10 lat), wysokości czynszu, sposobu wypowiedzenia umowy i terminu wypowiedzenia. Przy umowach na czas określony należy również określić wypadki, uzasadniające wypowiedzenie umowy oraz inne warunki dodatkowe, jak na przykład kwestie związane z rozliczaniem nakładów, czy też kaucji służącej zabezpieczeniu roszczeń wynajmującego. W przypadku najmu okazjonalnego kaucja nie może przekroczyć sześciokrotnej stawki czynszu określonego na dzień zawarcia umowy. Umowa najmu okazjonalnego powinna – pod rygorem nieważności – zostać zawarta na piśmie.
Zasadnicza różnica pomiędzy umową najmu okazjonalnego, a zwykłą umową najmu polega na określeniu dla umów najmu okazjonalnego obligatoryjnych załączników do umowy w postaci:
- oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, w terminie wskazanym w pisemnym żądaniu opróżnienia lokalu opatrzonym urzędowo potwierdzonym podpisem właściciela;
- wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa powyżej, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu (na żądanie wynajmującego oświadczenie załącza się z podpisem notarialnie poświadczonym).
Przedmiotowe załączniki mają służyć jak najsprawniejszemu pozbyciu się niechcianego lokatora, bez konieczności wikłania się w długotrwałe postępowania eksmisyjne. Polega to na wystąpieniu przez wynajmującego do sądu wyłącznie o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji, które będzie stanowić dla komornika podstawę eksmisji. Ustawa określa, że warunkiem skutecznego wystąpienia o nadanie klauzuli wykonalności jest: wcześniejsze wezwanie byłego najemcy na piśmie do opróżnienia lokalu i przedstawienie tego dokumentu w sądzie, przedstawienie dowodu potwierdzającego przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia żąda oraz przedstawienie potwierdzenia zgłoszenia umowy najmu do urzędu skarbowego. Rozwiązanie kwestii opróżnienia lokalu, skonstruowane na potrzeby najmu okazjonalnego, jest alternatywą do prowadzenia postępowania eksmisyjnego przed sądem, w trakcie którego pozwanemu – byłemu najemcy – przysługują różne uprawnienia, np.: do domagania się lokalu socjalnego. Należy jednak zauważyć iż poddanie się egzekucji w zakresie opróżnienia lokalu mieszkalnego nie jest instytucją stosowaną wyłącznie w przypadku umów najmu okazjonalnego. Można ją również swobodnie stosować w przypadku zwykłego najmu, co z resztą z reguły czynią spółki zarządzające galeriami handlowymi w odniesieniu do wynajmowanych tam lokali użytkowych. Zatem istotnym wyróżnikiem umowy najmu okazjonalnego jest obowiązek wskazania podmiotu, który dysponuje lokalem, do którego można eksmitować byłego najemcę okazjonalnego. To rozwiązanie miało na celu ominięcie problemów egzekucji komorniczej opróżnienia lokalu i związanych z tym niedogodności, jak np.: okresy ochronne przed eksmisją na bruk. Jednak to zabezpieczenie wydaje się być iluzoryczne, ponieważ w sytuacji, gdy przy zawarciu umowy warunek ten jest spełniony – tj. najemca przedstawi stosowne oświadczenie, a później sytuacja ulega zmianie, a najemca okazjonalny o tym wynajmującego nie poinformuje – to, gdy już dojdzie do opróżniania lokalu przez komornika, może się okazać, że nie ma gdzie eksmitować byłego najemcy okazjonalnego i wynajmującemu będą przysługiwały roszczenia odszkodowawcze, związane z niewykonaniem umowy najmu okazjonalnego, a problem ze sprawnym opróżnieniem lokalu pozostanie. Podsumowując, umowa najmu okazjonalnego nie okazała się rozwiązaniem przełomowym na polskim rynku wynajmu mieszkań, a rozliczne formalności z nią związane i w zasadzie nie do końca pewne zabezpieczenia wynajmującego powodują, że nie cieszy się ona dużym zainteresowaniem.
Najem okazjonalny mieszkań z Funduszu Mieszkań na Wynajem
Mając na uwadze specyfikę wynajmu mieszkań przez Fundusz Mieszkań na Wynajem, poniżej przedstawione zostaną kwestie, które zapewne będą nastręczać duże problemy przy planowanym wynajmie. Być może ich dobre rozwiązanie zadecyduje o powodzeniu nowego rządowego pomysłu stworzenia Funduszu Mieszkań na Wynajem. Wskazane poniżej problemy na pewno nie wyczerpują katalogu wszelkich możliwych trudności, które mogą się pojawić na etapie wdrażania nowego rozwiązania.
Istotną kwestią dla umów najmu mieszkań, pochodzących z zasobów Funduszu Mieszkań na Wynajmem, będą zapewne koszty, związane z przystosowaniem takich mieszkań do zasiedlenia. Skoro mieszkania w zasobach funduszu mają pochodzić od deweloperów, to – jak powszechnie wiadomo – ich standard wykończenia nie pozwala na ich natychmiastowe zasiedlenie. Mało prawdopodobne wydaje sie również, aby to fundusz wykładał pieniądze na przystosowanie mieszkania do zasiedlenia, a zatem potencjalny najemca stanie zapewne przed koniecznością wyłożenia środków na przystosowanie lokalu do zamieszkania. W tej sytuacji zasadne wydaje się szczegółowe określenie reguł rozliczenia tego typu nakładów, które niewątpliwie zwiększą wartość lokalu i bez wątpienia nie będą nadawały się do zabrania po zakończeniu umowy najmu.
Kolejny problem to określenie warunków zawierania umów najmu w sytuacji, kiedy popyt na mieszkania znacznie przewyższy ich podaż. BGK wskazuje, że chętni już się pojawiają skuszeni perspektywą wynajmu na warunkach tańszych nawet o 20% od warunków rynkowych i zapowiada: kto pierwszy ten lepszy. Skoro warunki wynajmu będą tak atrakcyjne, jak zapowiada BGK i jednocześnie chętnych będzie więcej niż mieszkań, to na pewno pojawią się tacy, którzy będą chcieli na tym zarobić. Powstaje zatem pytanie, na jakich zasadach możliwe będzie przeniesienie uprawnień z tego typu umów na inne osoby i to zarówno w zakresie czynności między osobami żyjącymi, jak również w sytuacji, gdy najemca lokalu umrze. Jest to problem o tyle istotny, że objawił się on bardzo wyraźnie w przypadku mieszkań pochodzących z zasobów Towarzystw Budownictwa Społecznego i nastręczył masę problemów, właśnie ze względu na brak jasnych regulacji w tym zakresie. Pewna analogia pomiędzy mieszkaniami z funduszu, a mieszkaniami z zasobów Towarzystw Budownictwa Społecznego wydaje się być uzasadniona. Przy czym, mieszkania z funduszu mogą okazać się o tyle atrakcyjniejsze, że w przypadku tych mieszkań nie będzie opłat partycypacyjnych oraz ograniczeń dla potencjalnych najemców wynikających z poziomu ich dochodów.
Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, umowy najmu okazjonalnego zawierane są na czas określony, ale nie dłuższy niż 10 lat. Powstaje pytanie, co stanie się z najemcą po upływnie okresu obwiązywania umowy. Czy najemca dostanie jakieś gwarancje, co do możliwości dalszego przedłużania umowy najmu, zwłaszcza, że jak wskazano powyżej być może poniesie nakłady związane z przystosowaniem lokalu do zasiedlenia.
Wydaje się, że jeśli ustawodawca nie zadba o szczegółowe uregulowanie problematycznych kwestii, związanych z najmem mieszkań pochodzących z zasobów Funduszu Mieszkań na Wynajem, a odwoła się jedynie do istniejącej obecnie instytucji najmu okazjonalnego, to kolejny pomysł ustawodawcy może okazać się chybionym pomysłem sfinansowanym przez podatników.
Tomasz Golenia
Adwokat w Kancelarii
Golenia Hanusa Wojtyczek
– Adwokaci w Krakowie
www.ghw.pl