Nabrały tempa prace dotyczące projektu ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego. Nowe prawo ma zlikwidować wiele istniejących luk.
Projekt zmian już dziś wskazuje, że przygotowane zostało także kilka kontrowersyjnych propozycji. Jedna z najbardziej komentowanych zmian dotyczy przebudowania obecnego modelu postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Opisywana nowelizacja już dziś nazywana jest „małym kodeksem urbanistyczno-budowlanym”. Zapowiadany od kilkunastu miesięcy pakiet zmian w ustawach regulujących cały proces inwestycyjny został podzielony na kilka etapów, w których, stopniowo do obowiązującego porządku prawnego, wprowadzane będą nowe rozwiązania.
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa skierowało do uzgodnień międzyresortowych oraz konsultacji publicznych przywołany na wstępie projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego. Do początku października każdy zainteresowany mógł przedstawiać własne propozycje lub uwagi do opublikowanych projektów. Dalsze prace w sejmie planowane są jeszcze w 2017 roku.
Obszar zorganizowanego inwestowania
Całkowicie nowym rozwiązaniem są tzw. obszary zorganizowanego inwestowania (OZI). Według propozycji rządowych nie będzie to nowy rodzaj specustawy, która – przykładem inwestycji ostatnich lat dotyczących budowy autostrad lub EURO 2012 – miałaby wprowadzać określone ułatwienia w celu wsparcia dla realizacji danych zamierzeń inwestycyjnych. Nowelizacja ma w tym wypadku uzupełnić obecnie powszechnie stosowane instrumenty z katalogu rozwiązań oferowanych przez ustawy planistyczne. Tak też dotychczas mieliśmy do czynienia z decyzją o warunkach zabudowy lub z uchwałą rady gminy określającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Trzecie, równoległe rozwiązanie pozwoli na podjęcie doraźnej specjalnej współpracy gminy z inwestorem właśnie w ramach realizowanego lokalnie obszaru zorganizowanego inwestowania. Rozwiązania takie są już obecne w systemach prawnych państw Unii Europejskiej, a jako takie przyczyniają się do sprawnego realizowania dużych projektów w ramach wyłącznej aktywności władz lokalnych. Założeniem tej propozycji ustawowej ma być wprowadzenie elastycznego rozwiązania, które pozwala już na poziomie konkretnej gminy (bez potrzeby tworzenia tzw. specustawy) realizować skomplikowane zamierzenia przy uwzględnieniu specyfiki jej otoczenia oraz uwarunkowań lokalnych.
Obszary zorganizowanego inwestowania mają połączyć etap planistyczny z wykonawczym poprzez wydawanie zintegrowanych pozwoleń na budowę, opartych o ustalenia nowego aktu planistycznego jakim będzie plan regulacyjny.
Nowe warunki zabudowy
Wprowadzenie obszarów zorganizowanego inwestowania doprowadzi także do zmiany charakteru decyzji o warunkach zabudowy. Należy podkreślić, że pierwotnym założeniem tego instrumentu planistycznego było umożliwienie podejmowania inwestycji na terenach, dla których nie ustalono zasad zabudowy opisanych przez uchwałę rady gminy określającą miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Charakter decyzji o warunkach zabudowy od lat budzi wiele kontrowersji. Z jednej
strony, decyzja ta pozwala na podjęcie zabudowy danego terenu, dla którego gmina nie wprowadziła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przyczyny zaniechań rady gminy, jeżeli chodzi o przygotowanie miejscowych planów, należy upatrywać przede wszystkim w wysokich kosztach oraz długiej i skomplikowanej procedurze przygotowania tego aktu planistycznego. Z drugiej strony jednak, mnogość różnych decyzji o warunkach zabudowy dla danego obszaru (które przecież nie musiały w każdej kwestii regulować zabudowy danego terenu na tych samych zasadach) prowadzi do chaosu zagospodarowania przestrzennego. Brak precyzyjnych wymagań co do ich treści otwierał drogę do zabudowy, która w dużej mierze pozostawała dowolna.
Jednocześnie, często decyzje o warunkach zabudowy pozwalały na podejmowanie spekulacji ceną nieruchomości. Wszak nieruchomość, dla której istniała ostateczna decyzja o warunkach zabudowy, miała zdecydowanie większą wartość. Stan ten jednak był ulotny, ponieważ po wprowadzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego zapisy były przeciwne do treści decyzji o warunkach zabudowy, decyzja o warunkach zabudowy była wygaszana. Wtedy właściciel występował do gminy o odszkodowanie w związku ze spadkiem wartości nieruchomości. Odpowiadało ono różnicy wartości nieruchomości z uwzględnieniem danej decyzji o warunkach zabudowy oraz wartości nieruchomości według jej stanu możliwości zagospodarowania po wprowadzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego zapisy powodowały o wygaszeniu decyzji o warunkach zabudowy. Koszt uzyskania danej decyzji o warunkach zabudowy, która windowała wartość nieruchomości, pozostawał częstokroć dalece niższy od kwoty uzyskiwanego odszkodowania.
W nowelizacji doprecyzowane miałyby zostać także warunki uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Dotyczy to przede wszystkim definicji tzw. „dobrego sąsiedztwa”, dookreślenia obowiązków zapewnienia dostępu do drogi publicznej oraz uzbrojenia terenu.
Ostatecznie też wprowadzono termin ważności decyzji o warunkach zabudowy, który miałby wynosić dwa lata. Dziś, z uwagi na brak takiego ograniczenia ważności, w praktyce mamy do czynienia z inwestycjami realizowanymi na podstawie decyzji o warunkach zabudowy na przykład z 2010 roku. Przez tak długi czas otoczenie danej inwestycji mogło ulec daleko idącej zmianie, a tym samym i wymagania opisane przez decyzję o warunkach zabudowy powinny być inne.
Prawo budowlane
Zmiany wprowadzone miałyby być także do ustawy prawo budowlane. Tak też autorzy projektu proponują, aby projekt budowlany został podzielony na projekt inwestycyjny i projekt techniczny. Dalej weryfikacji organów administracji podlegałby tylko projekt inwestycyjny. Za prawidłowość sporządzenia projektu technicznego odpowiadać mieliby wyłącznie projektanci. Z pewnością zaproponowana zmiana doprowadzi do przyspieszenia postępowania. Wydanie decyzji pozwolenia na budowę – ewentualnie dokonanie zgłoszenia wraz z projektem – będzie przebiegało więc sprawniej i szybciej.
Prace geodezyjne i kartograficzne
Projekt zmian przewiduje także zmiany dotyczące prac geodezyjnych i kartograficznych. Sprawność prowadzenia tych czynności ma bowiem bezpośrednie przełożenia na szybkość prowadzenia procesu inwestycyjnego. Nowelizacja obejmuje doprecyzowanie terminów obsługi przez organy służby geodezyjnej i kartograficznej zgłaszanych i wykonywanych prac geodezyjnych i kartograficznych. Z perspektywy inwestora pozwoli to na pewne oszacowanie, a dalej zaoszczędzenie czasu na wykonanie wymaganych przepisami prawa opracowań geodezyjnych. Nowelizacja zakłada także przebudowę zasad pobierania opłat za udostępnianie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego wykonawcom prac geodezyjnych.
Nadchodzące tygodnie to właściwy moment na śledzenie zapowiadanych zmian. Według założeń projektu ustawy nowe regulacje miałyby już w ciągu dwóch tygodni od ogłoszenia ustawy znaleźć się w Dzienniku Ustaw. Jeżeli więc prace parlamentarne – zgodnie z założeniami Ministerstwa – zostaną zakończone jeszcze w 2017 roku, to już od nowego roku należy spodziewać się zmian w przepisach prawa regulujących proces inwestycyjny.
Kancelaria Adwokacka
Adwokat
Mateusz Stelmach-Hawełka
www.stelmach-hawelka.pl