Swoboda nabywania nieruchomości przez cudzoziemców ograniczona jest przez przepisy prawa przewidujące procedurę, zgodnie z którą Minister Spraw Wewnętrznych udziela zezwolenia na nabycie nieruchomości po weryfikacji czy w związku z nabyciem nieruchomości nie występuje prawdopodobieństwo zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego.
Problematyka nabywania nieruchomości przez cudzoziemców uregulowana jest w ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 z późn. zm.) oraz rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 729).
Zgodnie z treścią wspomnianej ustawy za cudzoziemca uważa się: osobę fizyczną nie posiadającą obywatelstwa polskiego; osobę prawną mającą siedzibę za granicą; nie posiadającą osobowości prawnej spółkę osób wymienionych w powyższych punktach, mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych; osobę prawną i spółką handlową nie posiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione wcześniej.
Zasada uzyskiwania zezwoleń
Obecnie w Polsce obowiązuje generalna zasada, zgodnie z którą nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców wymaga zezwolenia wydanego przez Ministra Spraw Wewnętrznych. Przez nabycie nieruchomości rozumieć należy każde nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Czynnościami wymagającymi zezwolenia w rozumieniu przywołanej ustawy pozostają: nabycie nieruchomości oraz nabycie lub objęcie udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. W drugim z omawianych przypadków obowiązek uzyskania zezwolenia pojawia się wówczas, gdy w wyniku nabycia udziałów w spółce (będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości) cudzoziemiec przejmuje nad nią kontrolą. Konieczność uzyskania zezwolenia pojawia się także wtedy, gdy spółka jest już kontrolowana, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec nie będący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki. W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną uważa się taką spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu lub mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów Kodeksu Spółek Handlowych.
Procedura, w której Minister Spraw Wewnętrznych miałby udzielić cudzoziemcowi zezwolenia na nabycie nieruchomości lub nabycie udziałów lub akcji, skupia się na weryfikacji czy w związku z nabyciem nieruchomości nie występuje prawdopodobieństwo zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także czy wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską. W tym miejscu istotna staje się uwaga, że opisywane ograniczenia nie znajdują zastosowania przy przekształceniu spółki oraz przy nabyciu nieruchomości wskutek dziedziczenia ustawowego. Fakt uzyskania wymaganego zezwolenia weryfikowany jest przy okazji dokonywanych czynności prawnych takich jak wpisy własności lub użytkowania wieczystego. Brak zezwolenia prowadzi do nieważność czynności prawnych oraz dokonanych wpisów prawa własności.
Wyjątek od zasady dla Europejskiego Obszaru Gospodarczego
Od dnia 1 maja 2004 r. opisana powyżej zasada dotycząca zezwolenia nie ma zastosowania do obywateli oraz przedsiębiorców posiadających miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG). Odstępstwo od zasady nie pozostaje jednak jednolite, przewidując dalszy obowiązek uzyskiwania zezwoleń także dla przedsiębiorców i obywateli EOG w przypadku nabywania nieruchomości rolnych i leśnych przez okres 12 lat od uzyskania przez Polskę członkostwa w UE, tj. do dnia 2 maja 2016 r.
Wyjątki od zasady uzyskiwania zezwoleń dla cudzoziemców
Inne ustawowe wyjątki od zasady uzyskiwania zezwoleń dotyczą: nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) oraz nabycia samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego; nabycia nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich; nabycia przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków; nabycia przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat; nabycie przez „kontrolowaną osobę prawną”, na jej cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast; nabycia nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym; nabycia lub objęcia przez bank akcji lub udziałów w spółce w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.
Zwolnienia te nie odnoszą się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha. Wykaz gmin położonych w strefie nadgranicznej jest zawarty w załączniku nr 1 do Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 29 sierpnia 2005 roku w sprawie wykazu gmin i innych jednostek zasadniczego podziału terytorialnego państwa położonych w strefie nadgranicznej oraz tablicy określającej zasięg tej strefy (Dz. U. Nr 188, poz. 1580).
Istotna jest jednak uwaga, że nabywanie przez cudzoziemców spoza EOG lokali użytkowych o charakterze usługowym, tzn. lokali przeznaczonych na inne cele niż garaż nabywany w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego, generalnie wymaga uzyskania zezwolenia MSW bez względu na fakt czy lokal położony jest w strefie nadgranicznej czy poza obszarem strefy.
Procedura uzyskiwania zezwolenia
Zezwolenie wydaje Dyrektor Departamentu Zezwoleń i Koncesji Ministerstwa Spraw Wewnętrznych, działający z upoważnienia Ministra Spraw Wewnętrznych. Zezwolenie wydawane jest w formie decyzji administracyjnej w oparciu o wniosek złożony przez cudzoziemca. Nie ma ustalonego urzędowego formularza określającego wymaganą treść wniosku, dlatego należy samodzielnie dopilnować, aby zawierał on wymagane elementy, takie jak: oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego, oznaczenie nabywanej nieruchomości, oznaczenie zbywcy, określenie formy prawnej nabycia nieruchomości, informację o celu nabycia nieruchomości. Wniosek musi być sporządzony w języku polskim, a obcojęzyczne załączniki muszą być przetłumaczone na język polski przez tłumacza przysięgłego. Co istotne z perspektywy wnioskodawcy, Minister Spraw Wewnętrznych powinien rozpatrzyć wniosek w terminie 2 miesięcy, jednakże termin ten ulega przedłużeniu w sytuacji, w której wniosek okazałby się niekompletny. Przedłożony wniosek wraz z dokumentacją konsultowany jest następnie z Ministerstwem Obrony Narodowej oraz Ministrem Rolnictwa i Rozwoju Wsi (w przypadku nieruchomości rolnych) lub Ministrem Środowiska (w przypadku nieruchomości leśnych).
W określonych przypadkach cudzoziemiec, który zamierza w przyszłości nabyć nieruchomość na terenie Polski, może ubiegać się o promesę wydania zezwolenia. Wniosek o wydanie takiego sformalizowanego przyrzeczenia musi spełniać dokładnie te same wymogi, jak w przypadku występowania o uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Sporządzona promesa jest ważna rok od dnia jej wydania. W okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba, że uległby zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Możliwość uzyskania promesy pozostaje istotna z punktu widzeń opłat skarbowych uiszczanych na potrzeby opisywanych postępowań. W przypadku postępowania w sprawie wydania promesy opłata skarbowa wynosi jedynie 98 złotych, natomiast w przypadku ubiegania się o bezpośrednie zezwolenie opłata wynosi 1570 złotych.
Projektowane zmiany
Obecnie przygotowywana jest nowelizacja ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, która pozostaje konsekwencją zaleceń pokontrolnych Najwyżej Izby Kontroli skierowanych do Ministra Spraw Wewnętrznych. Zalecenia te wskazują na konieczność podjęcia przez Ministra działań mających na celu zapewnienie pozyskiwania pełnej informacji o nabywanych lub obejmowanych udziałach lub akcjach przez cudzoziemców w spółkach będących właścicielami lub wieczystymi użytkownikami nieruchomości rolnych oraz ujęcia w prowadzonym rejestrze rzeczywistej powierzchni nieruchomości rolnych stanowiących własność lub znajdujących się w użytkowaniu wieczystym spółek z siedzibą w Polsce, w których cudzoziemcy nabyli akcje lub udziały.
W ocenie NIK obowiązujące przepisy są niewystarczające do zapewnienia pozyskiwania pełnej informacji i dokumentacji o powyżej opisanych transakcjach z udziałem cudzoziemców, a co uniemożliwia prawidłowe prowadzenie rejestrów MSW. Obecnie jedynymi podmiotami zobowiązanymi do przesyłania do MSW dokumentów o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców są notariusze i sądy. Zgodnie z planowaną nowelizacją do katalogu podmiotów zobowiązanych do przedstawiania takich informacji dodano organy administracji publicznej, do kompetencji których należy wydawanie decyzji administracyjnych w związku z nabyciem nieruchomości. Projekt przewiduje także wprowadzenie kar pieniężnych za nieterminowe przekazanie informacji przez podmioty zobowiązane. Przykładowo w latach 2011-2013 MSW ujawniło prawie 1300 przypadków nieprzekazania aktów notarialnych przez notariuszy.
Nowelizacja nie wprowadza dodatkowych obostrzeń przy ubieganiu się o wydanie zezwolenia, a wprowadza jedynie mechanizmy porządkujące obecny stan prawny, które doprowadzą do usunięcia zaistniałych rozbieżności dostrzeżonych przez NIK. Kontrola obrotu nieruchomościami w zakresie nabywania ich przez cudzoziemców nie pozostaje abstrakcyjna, o czym świadczą informacje MSW o wydaniu w 2014 roku 43 decyzji odmawiających udzielenia zezwolenia na nabycie nieruchomości. Podstawą odmowny było najczęściej niewykazanie przez cudzoziemca, że zachodzą okoliczności uzasadniające jego trwałe więzi z Rzeczpospolitą Polską.
Mateusz Stelmach-Hawełka – Aplikant adwokacki w Kancelarii Golenia Hanusa Wojtyczek – Adwokaci w Krakowie
www.ghw.pl