Rynek inwestycji w nieruchomości jest rynkiem o perspektywie długoterminowej, więc po kilku tygodniach zamieszania, a raczej zastoju na rynku mieszkaniowym, wywołanego koronawirusem trudno jednoznacznie ocenić, jakie będą tego skutki. Zależy to od tego, jak długo potrwa okres zawieszenia, jak wysoko i w jaki tempie wzrosną poziomy bezrobocia i inflacji oraz ile pieniądza rząd wspólnie z NBP dorzucą na rynek.
Jacek Furga
Jeszcze przed miesiącem, 9 marca br. miałem okazję wystąpić w Ministerstwie Finansów, na spotkaniu z przedstawicielami uczelni wyższych uczestniczących w realizowanym przez Związek Banków Polskich programie edukacyjnym Nowoczesne Zarządzanie Biznesem z wykładem „Boom czy bum na rynku mieszkaniowym?”. Pomimo wyrażanych już od połowy roku 2019 przez niektórych analityków rynku obaw, że powstaje bańka spekulacyjna na rynku mieszkaniowym, która powinna za chwilę pęknąć, nic nie wskazywało, by takie prognozy mogły się ziścić. I rzeczywiście, niezależnie od skutków wywołanych przez pandemię COVID-19, problemy przed którymi staje dziś rynek mieszkaniowy nie są skutkiem jego dynamicznego rozwoju od 2013 roku i nie mają nic wspólnego z bańką mieszkaniową.
Na początku kwietnia zorganizowaliśmy wspólnie z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich webinarium, w którym wzięło udział ponad 70 deweloperów i przedstawicieli banków w celu wzajemnej wymiany poglądów i informacji o zamierzeniach obu stron.
Wbrew potocznym opiniom, że deweloperzy przestali budować, bo nie mają pracowników na placach budów, większości deweloperom udało się zachować ponad 70% mocy produkcyjnych i systematycznie ten poziom podnoszą. Zaawansowaniu realizowanych projektów sprzyjały warunki pogodowe „zimowych” miesięcy tego roku.
Opublikowane właśnie dane GUS za I kwartał 2020 roku potwierdzają bardzo dobre wyniki sektora deweloperskiego. Sprzedaż za pierwszy kwartał 2020 r. wypadła bardzo dobrze. Wiele firm ustanowiło rekordy sprzedażowe w pierwszych trzech miesiącach, a spółki, których sprzedaż nie była tak wysoka, borykały się najczęściej z problemami braku oferty. Spadek sprzedaży nastąpił w drugiej połowie marca. Natomiast w pierwszym tygodniu kwietnia, pomimo istotnych ograniczeń, duże firmy zarejestrowały ok. 30% liczby transakcji względem początku roku.
Deweloperzy liczą się ze spadkiem liczby sprzedanych mieszkań oraz liczby transakcji na rynku mieszkaniowym w 2020 roku w relacji do roku 2019, ale pamiętajmy iż rok ubiegły był rekordowym zarówno dla deweloperów jaki sektora bankowego. Największe znaczenie w ich ocenie będzie miała sytuacja na rynku pracy oraz dostępność kredytowa. Najtrudniejszym okresem będą miesiące kwiecień, może maj bo w taki, czy inny sposób obecne ograniczenia muszą się skończyć. Nie ma bowiem szansy na utrzymywanie przez pół roku całej gospodarki i całego społeczeństwo z wirtualnych pieniędzy.
Z kolei z wypowiedzi bankowców wynikało, że banki nie obserwują znaczącego spadku sprzedaży kredytów mieszkaniowych, chociaż pojawiają się przypadki klientów z pozytywną decyzją kredytową, którzy rezygnują z jego wypłaty ponieważ właśnie stracili pracę. Według BIK SA liczba zapytań o kredyt hipoteczny w drugiej połowie marca spadła o 19%, ale o ile zmniejszy się realna sprzedaż się w najbliższych miesiącach nikt jeszcze nie wie.
Większość banków ostrożnościowo podniosła wysokość wymaganego wkładu własnego dla klientów indywidualnych. Wymogi wahają się od 40 do 20% w zależności od banku. Są to działania zapewniające zabezpieczenie kredytu wartością nieruchomości w przypadku ewentualnego spadku cen mieszkań.
Banki nie chcą wstrzymywać inwestycji komercyjnych dla deweloperów, ale są skłonne wydłużać okres spłaty. W ich ocenie projekty w formule project finance są bezpieczne, pieniądze na rachunkach powierniczych są i zapewniają bezpieczne finansowanie rozpoczętych już inwestycji. Banki przechodzą na zdalne funkcjonowanie tak dalece jak się da, np. zaświadczenia z ZUS i US można przesyłać elektronicznie. Każdy projekt deweloperski i komercyjny jest przez banki – tak jak dotychczas – analizowany indywidualnie.
Jak wspomniałem, rynek mieszkaniowy to rynek o perspektywie długoterminowej. Nabywanie mieszkań nie jest kwestią podejmowania decyzji z dziś na jutro, zakup mieszkania, wybór, załatwienie formalności trwa nawet do 6 miesięcy. Więc szybkich reakcji i szybkich zmian zachowań uczestników rynku mieszkaniowego raczej bym nie oczekiwał.
Jaki to będzie miało wpływ na ceny?
Historycznie, w każdym okresie niepewności, a z takim stanem mamy dziś do czynienia, nieruchomości stanowiły zawsze, obok złota, najbezpieczniejszą formę lokowania pieniędzy, zabezpieczenia ich przed problemami, zabezpieczeniem ich przed inflacją. A wzrost inflacji jest nieunikniony nie tylko poprzez dopompowanie pieniędzy przez rząd i NBP. Istotny wpływ na ten wzrost będą miały m.in. szybko rosnące ceny produktów spożywczych, a przy panującej (pomimo kwietnia) suszy wzrost cen produktów rolnych nabierze tempa.
Na to nałoży się wzrost środków w gospodarstwach domowych. Uruchamiane etapowo kolejne instrumenty pomocowe rządu, zwolnienia z opłat, podatków i składek, pożyczki umarzane dla przedsiębiorców oraz dopłaty mogą paradoksalnie poprawić sytuację części przedsiębiorców i gospodarstw domowych. Nie zapominajmy również o dziesiątkach mld złotych oszczędności przechowywanych w gotówce w domowych sejfach i poduszkach.
Dlatego też zakładam, że chętnych na nabywanie mieszkań nie będzie brakowało. Być może liczba dotychczas startujących po jedno mieszkanie zmniejszy się z 3 – 4 osób do 1 czy 2 osób. Ale nie boję się o zbyt mieszkań, jeśli się takie na rynku pojawią. I jestem pewien, że deweloperzy będą zainteresowani, by zasilać rynek mieszkaniami świeżo wykończonymi.
Jeśli więc chodzi o ceny transakcyjne mieszkań, to zapewne ze względu na tę niepewną sytuację nastąpi wyhamowanie liczby transakcji. Ruchy cenowe nie będą łatwe do zaobserwowania i pewnie na wzrosty cen nie ma co liczyć. Chyba, że apetyty na nabywanie nowych mieszkań będą duże. Ale na spadki cen bym nie liczył. Pamiętajmy, że subprime kryzys skutkował latach 2008-2010 spadkami cen transakcyjnych maksymalnie o 17,5%, ale była to korekta po co najmniej podwojeniu poziomu cen transakcyjnych w latach 2005-2007. Trwający obecnie od 2013 roku wzrost cen osiągnął w ciągu 7 lat nieco powyżej 40% i w odróżnieniu do tego wzrostu sprzed 12 lat nie miał charakteru spekulacyjnego.
Jeśli podaż na rynku pierwotnym, z jakichkolwiek przyczyn okaże się niewystarczająca to uwaga skieruje się na rynek wtórny. Tak czy owak ograniczenie podaży, również przy przewidywalnym zmniejszeniu liczby transakcji nie będą skłaniały sprzedających do obniżania cen, czy to na pierwotnym, czy na wtórnym rynku mieszkaniowym.
Nieprzewidywalny rynek wtórny
Wtórny rynek polskiego rynku mieszkaniowego jest trudny do zdiagnozowania. Czy w przypadku zwiększonego popytu ci, którzy są dzisiaj właścicielami będą gotowi na sprzedaż swoich mieszkań? Zwłaszcza, że w większości są one wynajmowane. Bo co zrobić z gotówką, którą otrzymają za to mieszkanie?. Temat nie jest prosty, a relacji i czynników jest coraz więcej.
Do tej pory polski rynek nieruchomości był dość specyficzny pod względem relacji pomiędzy liczbą transakcji na rynku wtórnym i na rynku pierwotnym. W krajach o dobrze rozwiniętych rynkach mieszkaniowych na jedną transakcję na rynku pierwotnym przypadają statystycznie 3-4 transakcje na rynku wtórnym, co jest efektem tzw. efektu przesiąkania lub łańcucha zamian. W Polsce ta relacja wynosi 1:1, a czasem jest nawet niższa, bo nie każdy kto kupuje nowe mieszkanie, pozbywa się starego.
Duży odsetek osób kupujących nowe mieszkanie decyduje się na pozostawienie starego, np. w celu wynajmu lub przekazania go dzieciom. Od dłuższego czasu Centrum AMRON obserwował zmniejszający się dystans cenowy między nieruchomościami na rynku wtórnym i pierwotnym. Szczególnie w 2019 r. przysłużyła się temu rozpowszechniająca się w Polsce usługa flippingu, która polega na zakupie zaniedbanej nieruchomości, podniesieniu jej standardu poprzez remont, a następnie sprzedaży z zyskiem.
Czy spadek, czy wręcz utrata dochodów w efekcie wzrostu bezrobocia mogą spowodować, że więcej osób posiadających więcej niż jeden lokal mieszkalny będzie się decydowało na sprzedaż, podnosząc samodzielnie jego standard przed sprzedażą. Stąd może wynikać po części obserwowany na przełomie marca i kwietnia run w marketach z materiałami budowlanymi. Do grupy sprzedających lokale na rynku wtórnym mogą dołączyć w części, ci inwestorzy, którzy ponoszą straty na najmie krótkoterminowym. Nie wykluczam też, ze lokale i domy sprzedawać będą przedsiębiorcy, działający w branżach najmocniej dotkniętych skutkami działania koronawirusa.
Czy koronawirus zmieni preferencje na rynku nieruchomości?
Gdy się zastanowić jakich przewartościowań w ocenie i w wyborze nieruchomości może dokonać koronawirus, to pierwszym skutkiem może być nowe spojrzenie na jej lokalizację. Doświadczenia zbierane w trakcie przymusowej pracy zdalnej mogą przewartościować ocenę dostępności komunikacyjnej. Z drugiej strony w planach konstruowanych mieszkań więcej uwagi zamiast na garderobę kierować będziemy na spiżarkę i to na tyle dużą, by zmieściła się w niej dodatkowa zamrażarka. Ponadto licząc pokoje zastanowimy się nad „gabinetem do pracy”.
Takie oczekiwania spełnione są już dziś w większości domów jednorodzinnych. Do tego każdy z nich posiada mniejszy lub większy, ale zawsze własny kawałek zieleni, którego nikt mu nie zamknie!
Na pewno wzrośnie zainteresowanie domami z ogródkiem. To w połączeniu z możliwością pracy zdalnej może być okazją do rozwoju mniejszych miejscowości, bo dodatkowo mniejsza lokalna populacja to zmniejszone ryzyko – na przyszłość. To kolejny czynnik, który nie będzie sprzyjał spadkowi cen, zwłaszcza w segmencie domów jednorodzinnych.
Już rośnie apetyt na grunty budowlane. Świadczyć o tym mogą dane z wyszukiwarki Google, które ukazują odbudowanie się popytu oraz napływ nowych kupujących. W ciągu ostatnich dwóch tygodni największe zainteresowanie mieszkaniami oraz działkami budowlanymi na sprzedaż zaobserwowano w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań czy Gdańsk. Ten ruch wywołany jest m.in. przez deweloperów, którzy chcą zainwestować zgromadzone środki w nowy bank ziemi na przyszłość bo i ceny gruntów budowlanych z powodu inflacji będą rosły.
A mogą się pojawić okazje zakupu gruntów po atrakcyjnych cenach. To mogą być nie tylko grunty pochodzące z nierozpoczętych inwestycji deweloperskich, ale także tereny budowlane pochodzące z wielu innych biznesów, jak np. z branży handlowej po sieciach handlowych, które „zwiną swoje interesy” lub od samorządów, które będą chciały podreperować swoje finanse.
Od momentu ogłoszenia w Polsce epidemii koronawirusa i wprowadzenia obostrzeń dotyczących swobodnego przemieszczania się, zanotowano wzrastające zainteresowanie działkami rekreacyjnymi.
W obliczu zamknięcia parków, bulwarów miejskich, placów zabaw, a nawet lasów mieszkańcy miast szukają miejsc, w których mogliby swobodnie przebywać na świeżym powietrzu, nie łamiąc rządowych zakazów. Z tego względu w niecały miesiąc po wprowadzeniu tych ograniczeń, odnotowano rekordowe zainteresowanie działkami rekreacyjnymi oraz miejskimi ogródkami działkowymi, co dało się zauważyć chociażby po ilości zapytań o nie, wpisanych w wyszukiwarkę internetową Google. Na razie jest jeszcze zbyt wcześnie, by ocenić czy popularność danego hasła w Internecie przełoży się na realnie zawierane transakcje, a tym bardziej na ceny działek.
Wzrośnie popyt na grunty rolne z powodów o których już wspomniałem. Szybko rosnące ceny produktów rolnych zapewnią odpowiednią rentowność nabycia gruntów rolnych pod uprawy uruchamiając trend wzrostu ich cen.
Wszyscy potrzebujemy wiarygodnych informacji
Trudno po kilku tygodniach „kwarantanny dla rynku nieruchomości” jednoznacznie powiedzieć, jak ten rynek zareaguje. Warto jednak powstrzymać się od emocji, by przeanalizować dotychczasowe kryzysy, z którymi musiała zmierzyć się gospodarka. Dobrze też pamiętać, że rynek nieruchomości jest znacznie bardziej odporny na panikę niż giełda, a nauczony doświadczeniem, na kryzysy nie reaguje gwałtownie.
Centrum AMRON obserwuje ten rynek ze wzmożoną uwagą. W tym okresie jeszcze bardziej niż dotychczas potrzebować będziemy wzajemnie, na bieżąco udostępnianych, wiarygodnych informacji. Przede wszystkim, tych gromadzonych w Systemie AMRON czy SARFiN: zarówno dla monitorowania zachodzących zjawisk i prognozowania ich możliwych scenariuszy. Od kilku lat z Centrum AMRON współpracuje ponad 200 rzeczoznawców majątkowych zasilających bazę danych AMRON, z której korzysta dziś już ponad 500 podmiotów obsługujących rynek nieruchomości. W tej sytuacji zaproszenie adresowane do deweloperów do współpracy z Centrum AMRON w zakresie wymiany informacji o realizowanej sprzedaży nabiera innego wymiaru.
Rynek nieruchomości nie musi być ofiarą pandemii koronawirusa
Historia największych epidemii XXI wieku pokazuje, że wywołany przez nie gospodarczy szok miał jedynie krótkotrwały charakter, a rynki nieruchomości szybko wracały do równowagi. Jak wynika z opracowania Zillow Economic Research już po 9 miesiącach od wybuchu epidemii SARS, wskaźniki zatrudnienia oraz cen nieruchomości w Hong Kongu (kraju, który najmocniej odczuł skutki SARS) wróciły do trendów sprzed kryzysu. Podobny rozwój sytuacji można było zaobserwować w przypadku epidemii MERS oraz wirusa H1N1.
Aktualne dane z Chin, Japonii oraz Korei Południowej pokazują, że sytuacja na rynkach mieszkaniowych po koronawirusie już się stabilizuje. Po gwałtownym spadku aktywności gospodarczej, widoczne są pierwsze oznaki normalizacji. Widać ją chociażby w rosnącej liczbie transakcji na rynku nieruchomości. Jak wynika z opracowania Capital Economics liczba transakcji w największych chińskich miastach sięgnęła już blisko 50% zeszłorocznych wyników (gdy w połowie lutego obroty stanowiły niespełna 2% tych z 2019 roku). W przypadku Korei Południowej i Japonii, sytuacja prezentuje się podobnie.
Rynek nieruchomości w każdym kraju ma inną specyfikę. Polscy analitycy przewidują różne możliwe scenariusze. Przeważa jednak ten, zakładający, że po kilkumiesięcznym zmniejszeniu liczby transakcji, spowodowanym ograniczeniami związanymi z epidemią koronawirusa sytuacja powróci do normy.
Co prawda opublikowane w kwietniu przez GUS dane wskazują wyraźnie niższe niż przed miesiącem wartości wszystkich składników zarówno bieżącego wskaźnika ufności konsumenckiej (BWUK) jak i wyprzedającego wskaźnika ufności konsumenckiej WWUK.
W przypadku 44,4% respondentów obecna sytuacja epidemiologiczna stanowi duże zagrożenie dla ich osobistej sytuacji finansowej. Przeciętne zagrożenie odczuwa 36,5% odpowiadających na pytania dotyczące koniunktury konsumenckiej. Małe zagrożenie deklaruje 14,6%, natomiast brak zagrożenia stwierdziło 4,5% respondentów.
Zdecydowanie najwyraźniejsze spadki dotyczyły ocen obecnej możliwości dokonywania ważnych zakupów oraz przyszłej sytuacji ekonomicznej kraju. Dane GUS wskazują również, że największy spadek odnotowano dla oceny przyszłego poziomu bezrobocia.
Decydujące znaczenia zarówno na odczucia społeczne jak również na zmiany na rynku mieszkaniowym będzie miał okres trwania zamrożenia gospodarki i w jego efekcie poziom spowolnienia gospodarczego w dalszym okresie.
W przypadku umiarkowanego spowolnienia gospodarczego trudno będzie się spodziewać spadku cen, choć na pewno nastąpi spowolnienie ich wzrostu, czy wręcz stabilizacja. Zwłaszcza, że należy oczekiwać, zwłaszcza w sytuacji spadku popytu na mieszkania na rynku pierwotnym, raczej redukcji skali produkcji deweloperskiej, niż znaczącej korekty cen.
Po okresie niepewności jaki będzie towarzyszył uczestnikom rynku nieruchomości w II kwartale 2020 roku drugie półrocze może nas zaskoczyć kontynuacją wzrostu cen. Przyczynią się do tego miliardy złotych wpompowane na rynek przez NBP oraz rekordowo niskie stopy procentowe. Po ich dwukrotnej obniżce zdolność kredytowa statystycznej polskiej rodziny zwiększyła się o ok. 18%. Jednocześnie lokaty bankowe i obligacje stały się jeszcze mniej atrakcyjne niż dotychczas. Jest więc wysoce prawdopodobne, że część osób, w obliczu taniego kredytu, wysokiej inflacji i braku alternatywy, zainwestuje w nieruchomości.
Co czeka uczestników rynku nieruchomości? Główne ryzyko spoczywa obecnie na firmach deweloperskich i ich dostawcach i to mogą zostać z ewentualna produkcją w toku, gdy moje przewidywania się nie spełnią i koniunktura osłabnie na dłużej. Jednak deweloperzy są silni kapitałowo i w zdecydowanej większości powinni dać sobie radę. Deweloperzy zbudowali sobie poduszkę finansową, a przynajmniej powinni takową dysponować po trzech ostatnich rekordowych latach budowy i sprzedaży wybudowanych mieszkań.
Warto tu jednak podkreślić, że zmiana trendu zawsze boli tych którzy zagrali zbyt ryzykownie. Kluczem do wszystkiego jest szybkie odmrożenie gospodarki. Dalszy rozwój sytuacji zależy przede wszystkim od tego, kiedy gospodarka stanie na nogi.
Warszawa, 26 kwietnia 2020 r.
Jacek Furga
Prezes Centrum AMRON
Przewodniczący Komitetu Finansowania Nieruchomości
Związku Banków Polskich
